Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 15th November 2010, 11:06 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Nov 2010
Indlæg: 7
Standard Værdiansættelse af andelskrone

Kære alle,

Jeg er helt ny på dette forum, men har nu brugt en del tid på at lede efter informationer om andelsboliger. I den forbindelse kan jeg generelt notere mig at:
  1. der hersker konsensus (mere eller mindre) om at offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeningsejendomme skal falde med ca. 10-20%
  2. afhængig af gearingen i foreningen, skal et sådant fald udmønte sig i et yderligere fald i selve andelskronen
  3. mange brugere/debatører på dette forum er af den opfattelse at værdien af andelsboliger bør ligge 20-30% under markedsværdien for en tilsvarende ejerbolig (samme stand, beliggenhed, størrelse mv.)

Det første punkt er baseret på ekspert-udsagn og til dels rygter. Markedsforholdene kræver muligvis dette, men nu må vi se. Det andet punkt er så vidt jeg kan se udelukkende beregningsteknisk, uden at jeg i øvrigt har brugt lang tid på at gennemskue dette helt præcist. Det sidste punkt har jeg derimod lidt sværere ved at gennemskue, og kunne således godt tænke mig at få uddybet, hvis muligt uden en længere redegørelse.

Nu til humlen af dette indlæg: Jeg har (som nogen måske har regnet ud) en andelslejlighed. Den ligger i Brønshøj, nærmere bestemt i Andelsboligforeningen Anneberghus, Sandbygård, Torbenfeldthus.

Som man kan se af vedhæftede link til regnskabet for 2009 http://www.abast.dk/Regnskab2009.pdf er andelskronen pr. m2 på 11.763. Min lejlighed er på 54 m2 og fik i 2005 installeret nyt køkken. Jeg påtænker pt. at sælge lejligheden af forskellige private årsager.

Efter at have talt med foreningens boligkontor har jeg fundet ud af, at jeg lang fra er den eneste som vil sælge, og at salgsprisen pt. er noget under andelskronen.

Alt dette er fint nok. Jeg har ikke købt den voldsomt dyrt, og er endvidere ikke afhængig af en forventet gevinst i min videre færd på boligmarkedet. Jeg er blot interesseret i at høre eksperternes vurdering af værdien af andelskronen. I denne forbindelse kan jeg endvidere oplyse, at boligafgiften eks. varme mv. er på 2000 kr. pr. måned og aconto varme er ca. 400 kr. pr. måned.

Mit spørgsmål er så:
  1. Hvad er en realistisk pris for en lejlighed som min pt?
  2. Kan det passe at et fald i offentlig ejendomsvurdering vil medføre et fald i andelskronen på ca. 25% baseret på andelskroneberegningen bagerst i regnskabet?

Som en afsluttende bemærkning kan jeg oplyse, at jeg på Tænk.dk har fundet en andelsberegner Tænk Penge - Bolig - Beregner: Skal du købe andel eller ejerbolig? - TÆNK og kan regne mig frem til en tilsvarende ejerlejlighed ville koste omkring 800 tkr., baseret på den i regnskabet oplyste andelskrone, svarende til en samlet m2-pris på ca. 15 tkr. (14.800 kr.)

I 2700 Brønshøj var m2-prisen i 3. kvartal 2010 ifølge realkreditrådet på 17.866 kr. for ejerlejligheder, og gns. prisen i 2010 (simpelt vægtet baseret på kvartals tal for 2010 fra samme kilde) var 16.999 kr. Prisen på min lejlighed er således (ifølge tænk.dk) ca. 17% lavere end realkreditrådets m2-pris for seneste kvartal.

Jeg ser frem til at høre eksperternes vurdering af ovenstående.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 16th November 2010, 01:08 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 576
Standard

Som også du kan se at det vedhæftede regnskab er andelskronen i andelsboligforeningen sat så højt som overhovedet lovligt.

Derfor falder andelskronen lige så snart vurderingen falder.

Jeg kan ikke umiddelbart af regnskabet se om der er anvendt en valuarvurdering eller den offentlige vurdering.

Hvis du vil beregne andelskronen efter et fald i ejendomsvurdering fra de anvendte 480 millioner, kan du jo blot lave samme beregning som i regnskabet, og erstatte de 480 millioner med 360 millioner f.x.

Pga taglejligheder etc gør dette at andelskronen falder fra 11.763 kr/m2 til 7.990 kr/m2.

Vurderingen er iøvrigt også ret høj, idet andelsboligforeningen skal vurderes som udlejningsejendomme. Der er 31.768 m2 i foreningen.
En lovlig husleje ligger på højst 800 - 1.000 pr. m2 pr. år.
Efter løbende omkostninger og vedligeholdelse er der højst 500 pr m2 pr år tilbage, dvs. 500 kr x 31.768 m2 = 15.8 mio pr. år i "overskud".
En rimelig forrentning af investeringen er 5%, hvorfor højeste vurdering som udlejningsejendom er ca. 320 mio kr. (15.8 mio / 5%)

Grunden til at en andelsbolig skal være noget billigere end en ejer er at du dels kun kan få variabelt forrentede lån til andelslejligheden og dels er underlagt en generalforsamlings nåde mht. værdien af andelsboligen.
I princippet kan man risikere at generalforsamlingen sætter værdien til kr. 0. Endvidere opgøres andelslejligheder efter BBR-kvm, der indeholder trapper, kælderrum m.m. hvor ejerlejligheder opgøres efter tinglyste nettokvm.

Endvidere køber du dig også ind i andelsboligforeningens gæld. Som du kan se på side 8 i regnskabet har foreningen 41 mio kr i gæld (som ikke er medtaget i værdiberegningen på side 17).

Dvs. denne reelle kvm-pris er 11.763 kr/m2 + 41 mio / 31.768 m2 = 13.050 kr/m2.

Jeg tror at en realistisk salgspris for din lejlighed er 450.000 - 500.000 kr.

Sidst redigeret af Polemides : 16th November 2010 kl. 01:32 AM.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 16th November 2010, 02:46 AM
mlv mlv er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 850
Standard

480 mill. er den offentlige vurdering,
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 16th November 2010, 11:08 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,139
Standard

Polemides, det er en smuk udregning, men du overvurderer nu udgifterne til drift & vedligeholdelse. I regnskabet kan aflæses udgifter på ca. 11 mio. til dette, incl. næsten 3 mio. til trapperenovering mv., og fordelt på de over 30.000 m2 (der er osse nogle lejere tilbage endnu), er det 350 kr/m2, og altså 450-650 kr/m2 til forrentning af investeringen.
Normalt benyttes 4% som afkast i skatteøjemed, så det er vel rimeligt at benytte det her, så kommer vi 11-16.000 kr/m2 for andelen, hvilket fint svarer til mine tidligere udregninger på 10-12.000 kr normalt og max. på 15.000 kr for meget velholdte ejendomme.
Bruger vi 5% afkast istedet er intervallet 9-13.000 kr/m2

Umiddelbart virker de 480 mio. ikke som en vild overvurdering, men skulle vurderingen falde 10-15% er det nok det, jeg tror ikke på, at den kommer under 400 mio. for så mange kvm. som der er i denne ejendom.
ved et 15% fald i vurderingen vil andelenes værdi derfor falde over 19% til ca. 9.500 kr pr. kvm, så forvent en værdi omkring dette af din lejlighed (altså et afslag på 20% fra maksimalværdien).
1) Svaret er derfor ca. 500.000 kr for din lejlighed plus merværdien af dit 5 år gamle køkken i forhold til en stansardmodel (det billigste nye køkken er ingen forbedring i mine øjne)
2) Ja et 20% fald i ejd.vurderingen vil for denne forening betyde et fald på ca. 25% i andelenes værdi. Omvendt er en vurdering på ca. 12.000 kr/m2 incl. foreningens gæld absolut ikke urimelig (og sikkert lidt mere for de nye lejligheder i tagetagen), så et fald på 20% forekommer lidt for voldsomt.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 16th November 2010, 12:29 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Nov 2010
Indlæg: 7
Standard

Tak for svarene - jeg havde også selv sjusset mig frem til omkring de 500 tkr. ville være en rimelig pris. Så må vi jo se hvad markedet siger til det Men interessant at få nogle input fra senior members.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
andelskrone efter anskaffelses værdien katmus Generelt 4 4th August 2010 10:08 AM
Lovændring om værdiansættelse af andelsbolig hulk1 Generelt 35 8th March 2010 05:03 PM
Ulemper ved høj andelskrone? mach3 Generelt 11 24th February 2009 03:59 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 04:19 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2020, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.