Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 18th January 2011, 10:48 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jan 2011
Indlæg: 13
Standard Ny andelsforening og økonomi

Jeg bor i øjeblikket til leje i et af otte rækkehuse tæt på København. Nu er sagen imidlertid den at rækkehusene er blevet solgt, hvorfor vi jo i henhold til lejeloven skal tilbydes at købe rækkehusene. Jeg har endnu ikke fået de konkrete købspapirer, men ved at husene sælges for samlet 6,5 mio svarende til 812.000 pr. hus.

Det er hyggelige rækkehuse på 115 m2, men der kan godt være behov for lidt renoveringer (jeg tænker måske i størrelsesordenen 200.000 pr. bolig) – jeg er ret sikker på at ved et salg som ejerbolig ville de ikke koste under 2,5 mio (jeg ved godt at man ikke som sådan kan sammenligne, men det siger noget om brugsværdien).

Den nuværende husleje er billige 6250 kr/md. Men man kan selvfølgelig frygte at den vil begynde at stige ved en ny udlejer – selvom jeg godt ved at der er nogle begrænsninger.

Nu til spørgsmålene:

Er der tvivl om at det er et godt køb?

Når jeg sammenligner med andre lignende steder (budgetter for andre nystiftede andelsforeninger jeg har fundet) ser det ud til at det ville være rimeligt at anslå ca. 2000 kr/md til løbende udgifter (forsikringer, skat, vedligeholdelse, revision, administration osv.). Lyder det rimeligt i jeres ører?

Jeg kan se, at de nystiftede foreninger jeg kan finde, typisk vælger et lille indskud og et stort fælles lån. Vel typisk for at få flest muligt med og for at få realkreditlånene i fællesskab?

Hvis vi antager at vi vælger et ubetydeligt indskud, og der således er et finansieringsbehov på ca. 1.000.000 pr. bolig (812.000 plus ca. 200.000 i renovering) – kan jeg så bare bruge en af de almindelige realkreditlånsberegnere og kalkulere med bruttoydelsen (eftersom foreningen ikke får rentefradraget) til at udregne, hvad det vil koste at finansiere de første 80% (ca. 6.500.000 = ca. 27.000/md = 3375/bolig ved fastforrentet og afdragsfrit)?

Så tænker jeg at banklånet (200.000 pr. bolig) afdragsfrit kan finansieres for løseligt vurderet 1000 kr/md/bolig. Jeg er klar over at renten vil kunne stige på dette.
Lyder det rimeligt?

Hvis dette regnestykke holder vil vi efterfølgende kunne sidde afdragsfrit for 2000 + 3375 + 1000 pr. bolig = 6375. Det vil sige til samme husleje som tidligere (men i huse som er blevet renoveret for 200.000!) og med de muligheder for individuelle forbedringer som andelsboliger indebærer. Det opfatter jeg som meget attraktivt.
Holder regnestykket i store træk?

Jeg tænker, at man kunne vælge at indbetale 1000 ekstra pr. måned pr. bolig og dermed afdrage på banklånet, men det er for at kunne sammenligne med en lejesituation, at jeg opstiller på denne måde.

Er der, efter jeres vurdering, nogen risiko for at efterfølgende vurderinger, ville kunne sænke vurderingen på disse huse? Eller evt. hæve? Det er sikkert svært at sige eller hvad?
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 18th January 2011, 11:19 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,989
Standard

Dit regnestykke holder ikke!

Hvad er grundværdien og dermed ejd.skatten.

Og du skal regne med afdragsfrit fastforrentet obl.lån, og restgælden skal afdrages på 10 år. Og I får nok ikke lov til at belåne på en forestående renovering. Og ved en lille andelsforening vil de faste udgifter være noget større pr. bolig til f.eks. administration og revision af årsregnskab.

Jeg tror osse, at du overvurderer prisen som ejerbolig, 115 kvm i dårlig stand indbringer vist ikke 2,5 millioner ret mange steder.
Til sammenligning kunne Nybyg på 125 kvm købes for 2 millioner sidste år, og der udbydes 110 kvm fra 2008 til de 2,5 millioner i Albertslund.

Sandsynligvis kan BRFs 3% 30 års lån være det billigste alternativ for jeres forening, men start med at kontakte en advokat, der har speciale i andelsboliger og stiftelse af disse.

Umiddelbart lyder det dog som en yderst rimelig pris for de 8 rækkehuse, så kom videre med sagen.

Kontakt f.eks. Horten advokatfirma:
Vi stifter andelsboligforeninger efter devisen no-cure-no-pay. Der betales således ikke honorar til advokatfirmaet eller øvrige samarbejdspartnere, hvis andelsboligforeningen ikke stiftes og/eller ejendommen købes.
Stiftelse af andelsboligforeninger - Horten advokatfirma
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 18th January 2011, 11:28 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2007
Indlæg: 952
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Kontakt f.eks. Horten advokatfirma:
Vi stifter andelsboligforeninger efter devisen no-cure-no-pay. Der betales således ikke honorar til advokatfirmaet eller øvrige samarbejdspartnere, hvis andelsboligforeningen ikke stiftes og/eller ejendommen købes.
Stiftelse af andelsboligforeninger - Horten advokatfirma
Umiddelbart lyder no cure no pay jo fint. Men gad vide hvordan/hvorvidt det påvirker rådgivningen i netop denne situation...? Kan man forestille sig at advokaten anbefaler lejerne at undlade at stifte foreningen? (Mit spørgsmål er helt generelt, og har intet at gøre med det konkrete advokatfirma)
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 18th January 2011, 11:29 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jan 2011
Indlæg: 13
Standard

Tak for input.

Jeg ved ikke hvad ejendomsskatten bliver. Det er et helt og aldeles løst skøn.

Du skriver:
"Og du skal regne med afdragsfrit fastforrentet obl.lån, og restgælden skal afdrages på 10 år. Og I får nok ikke lov til at belåne på en forestående renovering. Og ved en lille andelsforening vil de faste udgifter være noget større pr. bolig til f.eks. administration og revision af årsregnskab."

Jeg har regnet på et fastforrentet afdragsfrit obligationslån i de tal? Måske misforstår jeg dig?

Hvad mener du med at restgælden skal afdrages på 10 år? Tager man ikke et 30 årigt lån og har dermed 20 år til afdragene - hvis ikke man tager et nyt afdragsfrit?

Som jeg kan vurdere det jeg har læst (er helt ny på det her felt så bær over med mig) er det ret normalt (krav?) at der ved overtagelse af lejeboliger udarbejdes nogle krav til renovering inden overtagelse. Kan man virkelig ikke låne til det?

Mht. tallene for revision og administration så har jeg fundet tilsvarende tal (endda lidt lavere) i nogenlunde tilsvarende foreninger.

Du skriver:
"Jeg tror osse, at du overvurderer prisen som ejerbolig, 115 kvm i dårlig stand indbringer vist ikke 2,5 millioner ret mange steder.
Til sammenligning kunne Nybyg på 125 kvm købes for 2 millioner sidste år, og der udbydes 110 kvm fra 2008 til de 2,5 millioner i Albertslund."

Jeg er ret sikker på det. Det har været en hobby at følge med på boligmarkedet i mange år. Det er i Valby og så ringe er standen heller ikke.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 18th January 2011, 11:43 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,989
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Agonlj Se indlæg
Jeg ved ikke hvad ejendomsskatten bliver. Det er et helt og aldeles løst skøn.
Den samme som nu, slå op på OIS, eller send din adresse i PM!


Citer:
Oprindeligt indsendt af Agonlj Se indlæg
Jeg har regnet på et fastforrentet afdragsfrit obligationslån i de tal? Måske misforstår jeg dig?

Hvad mener du med at restgælden skal afdrages på 10 år? Tager man ikke et 30 årigt lån og har dermed 20 år til afdragene - hvis ikke man tager et nyt afdragsfrit?
Du skal regne med afdrag på banklånet, og tror ikke I får lov til at belåne renoveringer som realkreditlån på forhånd, men snak med advokatfirmaet.
Og huske stiftelsesomk. ved lånene, f.eks. 1,5% stempel, og højere adm.bidrag, når der skal belånes som erhverv (udlejningsejendom).
Citer:
Oprindeligt indsendt af Agonlj Se indlæg
Mht. tallene for revision og administration så har jeg fundet tilsvarende tal (endda lidt lavere) i nogenlunde tilsvarende foreninger.
Du skal regne med samme beløb, og så kun dividere med de 8 boliger!

F.eks. en revison til 10.000 kr vejer tungere på 8 boliger end på 20.

Citer:
Oprindeligt indsendt af Agonlj Se indlæg
Jeg er ret sikker på det. Det har været en hobby at følge med på boligmarkedet i mange år. Det er i Valby og så ringe er standen heller ikke.
Er osse gammel Valby-bo, så passer prisen måske meget godt, men nu skrev du i nærheden af København, og det er ikke i Københavns kommune i min verden.
Et nyere rækkehus i Valby, solgt for nyligt:
Alle salg af Langagervej 60 C siden 1992
Så 2,5 million er nok lige i overkanten, hvis du på forhånd afsætter 200.000 kr til renovering.
Og husk at udbudspriser i avisen ikke er lig med salgspriser. Der gives typisk ca. 5% i afslag ved handel fra seneste udbudspris.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 18th January 2011, 11:47 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,989
Standard

Langagervej 30 - Villa på 130 kvm - 2500 Valby (Arkiv)

Denne sag har tidligere været omhandlet på dette forum.
Og der blev givet næsten yderligere 20% afslag ved handlen.

Læg mærke til 1. udbudspris på 3 millioner, som nok stod i Valbybladet!

Huset nedsat med 700.000 kr efter konstatering af sætningsskade, og yderliger 450.000 i afslag ved handel.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 18th January 2011, 12:05 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jan 2011
Indlæg: 13
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Den samme som nu, slå op på OIS, eller send din adresse i PM!

Tak for det. Slog det op. Ejendomsskatten er 130.000 for de 8 huse.

Mit sjus for løbende udgifter hedder:'
Ejendomsskatter 130.000
Forsikring 20.000
Udvendig vedligeholdelse 50.000
Revision 10.000
Valuar 10.000
Administration 15.000

Svarende til de ca. 2000/md/bolig. Er det helt i skoven. Selvfølgelig kan det variere - men i store tal?

Du skal regne med afdrag på banklånet, og tror ikke I får lov til at belåne renoveringer som realkreditlån på forhånd, men snak med advokatfirmaet.
Og huske stiftelsesomk. ved lånene, f.eks. 1,5% stempel, og højere adm.bidrag, når der skal belånes som erhverv (udlejningsejendom).

Jeg troede egentlig at banklånet fungerede som en slags kassekredit så man kunne vælge om man ville afdrage. Men det gør det måske ikke?

Du skal regne med samme beløb, og så kun dividere med de 8 boliger!

F.eks. en revison til 10.000 kr vejer tungere på 8 boliger end på 20.

Det gør jeg også som du kan se ovenfor.



Er osse gammel Valby-bo, så passer prisen måske meget godt, men nu skrev du i nærheden af København, og det er ikke i Københavns kommune i min verden.
Et nyere rækkehus i Valby, solgt for nyligt:
Alle salg af Langagervej 60 C siden 1992
Så 2,5 million er nok lige i overkanten, hvis du på forhånd afsætter 200.000 kr til renovering.
Og husk at udbudspriser i avisen ikke er lig med salgspriser. Der gives typisk ca. 5% i afslag ved handel fra seneste udbudspris.
Alt det er jeg med på.

Med hensyn til prisvurderingen så skal det ikke adskille os. Vores hus er ret attraktivt men kan da sikkert godt svinge 10% i forhold til de vurderede 2,5 mio.

Jeg kan ikke lige gennemskue det med at citere dig og svare - så læs lige oppe i den citerede tekst, hvor jeg har skrevet
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 18th January 2011, 12:14 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,989
Standard

Glem valuaren, og brug de 10.000 kr bedre, og benyt den off. vurdering istedet.
Renovation for de 8 boliger?
Gade- el. fælles strøm?
Betaling for vand (er det fælles eller via måler)
Der er masser af faldgruber.
Og læs om andre nye andelsforeninger, der er ingen, der ønsker at komme ind i en forening med afdragsfrie lån og en for beskeden hensætning til udvendig vedligeholdelse og rengøring.

Jeres lån i banken skal ydelsesmæssigt afdrages over de 10 år, hvor obl.lånet er afdragsfrit. Ellers bliver kurstabet på de 7 point jo netop aktivt, når der skal omlægges.

Lad være med at opstille et for optimistisk regnskab for foreningen, da huslejen så bare skal sættes voldsomt op i starten. Regn hellere med årlige stigninger på 2-3% i boligafgiften istedet, og en start husleje omkring de 8.000 kr om måneden.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 18th January 2011, 12:42 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jan 2011
Indlæg: 13
Standard

Vand og strøm er individuelt.

Renovation mangler men er trods alt et mindre beløb.

Den med kurstabet hvis man skal omlægge er en god pointe jeg ikke havde tænkt på.

God ide at droppe valuar.

Jeg kan i øvrigt på OIS se at den nuværende off. vudering er 9.6 mio - altså mere end 3 mio mere end vores købspris. Vil det sige at man kan fraflytte kort efter og score en gevinst? Eller hvordan fungerer det?
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 18th January 2011, 12:45 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2010
Lokation: Valby
Indlæg: 3,221
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Agonlj Se indlæg
Jeg kan i øvrigt på OIS se at den nuværende off. vudering er 9.6 mio - altså mere end 3 mio mere end vores købspris. Vil det sige at man kan fraflytte kort efter og score en gevinst? Eller hvordan fungerer det?
Nej...
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Vauarvurdering af andelsforening Alla Ting Gala Generelt 37 4th December 2010 02:14 PM
Gæld i andelsforening kandidaten Finansiering 7 30th July 2009 10:11 PM
Afdragsfrie lån i andelsforening kite Generelt 24 4th June 2009 01:44 AM
andelsforening og rockere... moniulven Generelt 0 16th December 2008 07:27 AM
Andelsforening på tvang homeless Generelt 9 25th May 2008 11:22 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 11:57 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.