Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 27th May 2011, 02:35 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2010
Indlæg: 2
Standard Andelsbolig: andelskrone ift. foreningens gæld

Hej alle I vidende mennesker på boligdebatten

Vi har (på rekordtid for at det ikke skal være løgn) solgt vores lille 2V andelslejlighed og er nu på udkig efter en opgradering, så vores datter kan få sit eget værelse.

Vi har fundet denne lejlighed til salg på Østerbro: Andelsbolig - Thomas Laubs Gade 30, st.th. + 1., 2100 København Ø

Ud fra de få oplysninger, der er tilgængelige i annoncen er ejendommen valuarvurderet til 56 millioner og har en lav gæld (sic.) på 23 millioner fordelt på 51 lejligheder og 1 erhvervsandel.

Umiddelbart synes jeg andelsprisen virker høj, når man tager den relativt høje gæld i foreningen i betragtning. Det har altid være min forståelse, at andelsværdierne steg, når gælden faldt.

Er det mig der er galt på den?

På baggrund af oplysningerne i annoncen er lejligheden så pengene værd?
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 27th May 2011, 10:37 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2010
Indlæg: 1,868
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af nielsandersen Se indlæg
Hej alle I vidende mennesker på boligdebatten

Vi har (på rekordtid for at det ikke skal være løgn) solgt vores lille 2V andelslejlighed og er nu på udkig efter en opgradering, så vores datter kan få sit eget værelse.

Vi har fundet denne lejlighed til salg på Østerbro: Andelsbolig - Thomas Laubs Gade 30, st.th. + 1., 2100 København Ø

Ud fra de få oplysninger, der er tilgængelige i annoncen er ejendommen valuarvurderet til 56 millioner og har en lav gæld (sic.) på 23 millioner fordelt på 51 lejligheder og 1 erhvervsandel.

Umiddelbart synes jeg andelsprisen virker høj, når man tager den relativt høje gæld i foreningen i betragtning. Det har altid være min forståelse, at andelsværdierne steg, når gælden faldt.

Er det mig der er galt på den?

På baggrund af oplysningerne i annoncen er lejligheden så pengene værd?
Du kan jo prøve at spørge sælger hvad er pris inkl. gæld, hvor den præcise andel er regnet ud.

Hvis den er lækker, og beliggenheden god, så måske.

Men en valuarvurdering har næppe samme søde klang som før. Den dækker vel så over en offentlig vurdering der i forvejen er for høj, slet ikke er nok. Så får de en valuar, som kun får sine kunder hvis han vurderer pivhøjt.

Jeg synes ikke det virker som det mest lækre sted i københavn, og mon ikke den er den pris, som han har sat den til.

Men se den da først og få regnet pris ud rigtigt. Resten er jo gætterier.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 27th May 2011, 08:56 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 1,294
Standard

Det er jo op til den enkelte andelsboligforening, om værdien skal stige. Hos os har vi en buffer, der er større end vores gæld, da vi kører med livrem og seler. Vi kunne måske vælge at lade værdien stige lidt, men fastholder den, da vi stadig kan have den samme buffer. Vi skal ikke nyde noget af stigende renter, swap og whatever og da det er en gl. ejd. vil der altid være vedligeholdesesarbejder forude, selvom vi har gjort, hvad vi kunne.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 27th May 2011, 10:27 PM
mlv mlv er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 850
Standard

foreningen er oprettet i 1995,
og den off. værdi er 56 mill.,
3502 m2 samlet boligareal, andel af gæld: 112/3502 = ca 736.000 kr.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 27th May 2011, 11:05 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2010
Indlæg: 870
Standard

Allerførst - i henhold til de oplysninger der er givet i denne tråd, kan kvadratmeterprisen opgøres til 16.000.

Om dette er realistisk afhænger helt efter hvilken vurderingsmetode der bruges, og beregnet som "gammeldags" udlejningsejendom hvor huslejen er beregnet som omkostningsbestemt leje, kan denne pris ikke bæres.

Men ejendommen kunne godt trække dette ved nuudlejning efter 250K forbedring af hver lejlighed (forholdsvis fri husleje fastsættelse).

Så regnskabsmæssigt er den i mine øjne nok ikke helt skævt sat.

Men 16K / m2 for en god familiebolig i det kvarter er ikke dyrt, og jeg synes som udgangspunkt ikke at prisen er specielt dyr, hvis man beregner hvad den koster at bo i belånt: 5% af 1200.000 = 60K/år brutto, 40K netto =3.333/md.... +AFDRAG (opsparing)

så sidder i for 9.000/md + forbrug for 112 m2 bolig.

stiger renten eks. 2% stiger jeres udgift med 1300/md til 10.300 hvilket ligner en rimelig pris for denne bolig pr. måned.

En ukendt faktor er finansieringen inde i andelsboligen, og jeg har i ovenstående taget udgangspunkt i at foreningen er af "livrem og seler" typen. Er foreningen anderledes finansieret, kan ovenstående betragtninger ang pris og omkostninger ændres væsentligt. - Håber det giver mening.

MVH
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 27th May 2011, 11:09 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2009
Indlæg: 187
Standard

Der var lige et par ting der faldt mig ind da jeg kiggede på lejligheden.

Trappen er meget lidt børnevenlig.
Stuelejlighed = indbrud
Badeværelset skal renoveres/laves helt nyt og det er dyrt.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Værdiansættelse af andelskrone Lyndorf Generelt 4 16th November 2010 12:29 PM
Andel - rentefradrag for foreningens lån kunop Generelt 1 22nd October 2010 03:03 PM
andelskrone efter anskaffelses værdien katmus Generelt 4 4th August 2010 10:08 AM
ENDELIG:Mægler med oplys. om reel kontantpris + foreningens gæld ved andelssalg! dordje Generelt 10 16th January 2010 12:22 AM
Ulemper ved høj andelskrone? mach3 Generelt 11 24th February 2009 03:59 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 04:15 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.