Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 20th June 2011, 03:41 PM
Member
 
Registreringsdato: May 2011
Lokation: København
Indlæg: 71
Send et indlæg til MichaelSvendsen via Skype
Standard Beregning af andelskrone

Andelsbasen.dk har lavet en gennemgang af beregning og vurdering af andelsboligforeninger - og dermed en fastsættelse af andelskronen.

Find den på Andelsbasen.dk - Nyheder.

Mvh.

Michael Svendsen
Andelsbasen.dk
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 20th June 2011, 03:50 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,124
Standard

Citer:
Dette har en del sælgere og købere af andelsboliger erfaret efter deres bank har bedt et realkreditinstitut om at vurdere foreningens ”sande værdi”.
Kreditforeningernes udlån baseres på den faktiske værdi af det belånte og da de har ”penge i klemme” anser vi deres vurdering for den ”ærligste”.
Meget bedre oplæg, end det andet.
Men lidt mere præcisering af begrebet om en fair andelskrone, og hvad en fair vurdering kunne være. For en nyopført andelsforening er anskaffelsessummen såmænd i orden, men når selv de off. vurderinger ikke bygger på princippet om rentabel udlejning, så er det meget vanskeligt at være andelskøber og ikke komme til at betale en for høj pris.
Reelt set burde de gamle andelsforeninger i bygninger fra før 1991 jo vurderes udfra de huslejer som Huslejenævnet godkender, og værdifastsættes derudfra.
En andelsforening er jo blot en forening, der ejer en(flere) ejendom(me) med lejeboliger, som den enkelte andelshaver bor i.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 20th June 2011, 05:47 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2010
Indlæg: 402
Standard

Jeg forstår ikke jeres begreb om at hensættelser automatik skulle være fair.

For hvem? Ja køber, men ikke for sælger.

Hvis vi antager at bygningerne er vurderet korrekt, vil det være misvissende at lave en hensættelse til evt. kommende prisfald, og dem som skal sælge tvinges til at sælge under markedsværdi (eller penge under bordet).

Hvordan skal sådan en hensættelse bruges og hvor stor skal den være? Hvad hvis der er fald flere perioder i træk?

Hvis en forening har hensat 5% af ejendomsværdien og så oplever et fald på 5%, ja så bruger de vel hensættelsen sådan de kan bevarer andelskronen?
Men så har de jo pludeselig ingen hensættelse mere og er dermed ikke en fair forening?
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 20th June 2011, 06:22 PM
Member
 
Registreringsdato: May 2011
Lokation: København
Indlæg: 71
Send et indlæg til MichaelSvendsen via Skype
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af codul Se indlæg
Jeg forstår ikke jeres begreb om at hensættelser automatik skulle være fair.

For hvem? Ja køber, men ikke for sælger.

Hvis vi antager at bygningerne er vurderet korrekt, vil det være misvissende at lave en hensættelse til evt. kommende prisfald, og dem som skal sælge tvinges til at sælge under markedsværdi (eller penge under bordet).

Hvordan skal sådan en hensættelse bruges og hvor stor skal den være? Hvad hvis der er fald flere perioder i træk?

Hvis en forening har hensat 5% af ejendomsværdien og så oplever et fald på 5%, ja så bruger de vel hensættelsen sådan de kan bevarer andelskronen?
Men så har de jo pludeselig ingen hensættelse mere og er dermed ikke en fair forening?
En andelsboligforening er et fællesskab. For fællesskabet er det vigtigt at alle (eller ihvertfald de fleste) andelshavere har det fornuftigt økonomisk da man ejer noget i fællesskab. Derfor er det ikke altid i fællesskabets interesse at presse prisen på andelene så højt op som muligt.

For den enkelte andelshaver kan det i tilfælde af salg eller belåning være ønskeligt at have så høj en andelskrone som muligt. Det kan virke unfair på den pågældende andelshaver at prisen holdes nede ved et salg, men den nye andelshaver, der kommer ind i foreningen vil med en lavere pris have nemmere ved at bidrage til foreningens vedligeholdelse og drift.

Det er det vi bl.a. mener med begrebet fair andelskrone.

Mvh.

Michael Svendsen
Andelsbasen.dk
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 20th June 2011, 08:33 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 1,294
Standard

Vi har en off vurd på 13,2 mill en gæld på omkr 2 mill og en reservation på 2.050.000. Vi har vel derefter en max pris på 9.150.000,- til fordeling på 10 andele alt efter indskud. Er det fair?.
Hvad mener du med, at en køber vil have nemmere ved at bidrage med en lavere pris?? Hvis andelen trods en lav pris stadig er købt på et urealistisk grundlag for køber, siger det vel ikke så meget. Og hvad gavner det sælger, der har bidraget til fællesskabet hidtil?
Skal en andelskrone være fair overfor den, der allerede har bidraget længe eller overfor den, der MÅSKE bidrager i fremtiden?
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 20th June 2011, 09:59 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2007
Indlæg: 686
Standard

jep det er det sygeste vrøvl

Den eneste grund jeg kan se til at have en buffer er at mange andelshavere simpelthen ikke er villige til at bruge penge på simpel vedligeholdelse (og da slet ikke større projekter) hvis det koster dobbelt forstået på den måde at de både skal betale for ydelsen på et evt. lån og at prisen for investeringen/vedligeholdelsen samtidig fratrækkes andelsværdien.

Problemet kan nogle gange tackles af en vurderingsmand der kan indregne værdien af renovering/forbedring, men det vil ofte være usikkert om man også får en højere vurdering - derudover skal vurderingsmanden også have penge for at udarbejde vurderingen.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 21st June 2011, 02:42 PM
Member
 
Registreringsdato: May 2011
Lokation: København
Indlæg: 71
Send et indlæg til MichaelSvendsen via Skype
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af huspålandet Se indlæg
Vi har en off vurd på 13,2 mill en gæld på omkr 2 mill og en reservation på 2.050.000. Vi har vel derefter en max pris på 9.150.000,- til fordeling på 10 andele alt efter indskud. Er det fair?.
Hvad mener du med, at en køber vil have nemmere ved at bidrage med en lavere pris?? Hvis andelen trods en lav pris stadig er købt på et urealistisk grundlag for køber, siger det vel ikke så meget. Og hvad gavner det sælger, der har bidraget til fællesskabet hidtil?
Skal en andelskrone være fair overfor den, der allerede har bidraget længe eller overfor den, der MÅSKE bidrager i fremtiden?
Andelskronen skal være fair for sælger, køber og andelsforeningen.

Mange foreninger hvor andelskronen er blevet kørt i max sidder i dag i den situation at en del (nogle gange majoriteten) af andelshaverne ikke har råderum i privatøkonomien til at foreningen foretager nødvendig vedligeholdelse og reparation af bygninger - eller ligefrem ikke kan vedligeholde gældsforpligtelser og driftudgifter. I sådanne foreninger har den høje andelskrone ikke været fair for de andelshavere, der er blevet boende i andelsforeningen.

Vi er ikke fortalere for at andelsboliger skal gives væk, men derimod at foreningerne skal være bevidste om mulige negative (og positive) effekter af en meget høj andelskrone - og derfra tage en bevidst beslutning om fastsættelsen af andelskronen.

At undlade at maksimere andelskronen ved at introducere en buffer til at absorbere eventuelle udsving i vurdering og kursværdi på gæld er en af metoderne. Det skaber større grad af formuestabilitet og et mindre pres på individuelle andelshavere med store lån (med sikkerhed i andelsboligen).

Den fair andelskrone ser også på fællesskabet som en andelsforening er - ikke kun på køber/sælger relationen. Og med fællesskab mener vi økonomisk fællesskab, hvor fællesskabets økonomiske interesser skal varetages fremfor den enkelte andelshavers.

Hvis man ønsker at handle bolig uden at skulle forholde sig til et fællesskab så er ejerboliger et oplagt valg af boligform.

Mvh

Michael Svendsen
Andelsbasen.dk
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 21st June 2011, 03:44 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2007
Indlæg: 952
Standard

Dette oplæg/reklame for for andelsbasen.dk er jo nærmest som at læse traditionel ABF-kommunisme. Det havde jeg ikke forventet af nogle, der prøver at fremstå seriøse.

Med præcis samme argumentation om vedligeholdelse etc. skulle ejerforeninger så også tvinge ejerne til at overholde maksimalpriser på ejerlejligheder? Nej vel.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 21st June 2011, 04:08 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2008
Indlæg: 137
Standard

Hej Michael.
Foruden nogle faktuelle fejl, synes jeg der er noget vrøvl!

Lad mig starte med de rent faktuelle ting, hvor I er galt på den:
Metoder til vurdering; Opgøres der efter andelsboliglovens §5, 2, litra B eller C, er det altså kursværdien på realkreditgælden. Det er bl.a. derfor et SWAP-lån kan være godt kamoufleret i en nyere forening der bruger metode (litra) A. At I skriver litra D med, vidner om at jeres lærebog, som I har skrevet af fra, er fra før Murens fald. Den opgørelsesmetode er bortskaffet for så mange år siden, at end ikke jeg kan huske den.
Der findes også en 3. gruppe der har glæde af en høj andelskrone; Ejendomsmæglerne! Dette får mig til at stille spørgsmålet, hvad er den enkeltes encitament for at sælge (/værdifastsætte) boligen til en lavere pris end markedet vil betale? Og er det i så fald i foreningens interesse, at der i modsat fald vil blive handlet med penge under bordet, som tilfældet var for bare 5 år siden?

Så til den del jeg synes er noget vrøvl:
Citer:
Kreditforeningernes udlån baseres på den faktiske værdi af det belånte og da de har ”penge i klemme” anser vi deres vurdering for den ”ærligste”.
Kreditforeningen er i allerhøjeste grad en interessent. Den ærligste vurdering, er efter min mening, hvad markedet (en køber) vil betale, uafhængigt at RD/BRF/etc. Sidder tungt på kisten.

Citer:
… og ofte er vigtige informationer ikke medtaget i regnskabet.
Hvilke informationer det drejer sig om varierer og skal søges i regnskabet.
Der er en lang række informationer der SKAL oplyses om i regnskabet ellers kan revisor holdes ansvarlig. Her skriver I, at det er de ikke og hvilke der ikke er, skal man finde i regnskabet? Jeg håber I selv kan se, at det er vrøvl. Skulle det ydermere fremgå af regnskabet, at ejendommen er anskaffet alt for dyrt?? – og i givet fald efter hvis mening? Revisors?

Citer:
En fair andelskrone er ligeledes at foretage hensættelser til reguleringer så andelskronen (og foreningens værdi) kan holdes stabil.
Jeg kan ikke se hvorfor den skal holdes ”stabil”? Den bør vel afspejle markedet eller verden udenfor? Hverken den enkelte andelshaver eller forening, har en interesse i at den skal ligge på status qou. Så kunne de jo ligeså godt holde fast i anskaffelsessummen, selvom foreningen er stiftet i f.eks. 1970.

Citer:
Tekniske hensættelser til fremtidig vedligholdelse uden egenlige hensættelser i form af penge på en konto.
Hensættelser ER pr. definition et teknisk begreb. Punktum. Ellers er der tale om en opsparing. 2 forskellige ting. Man laver en hensættelse for at have reserveret en del af ejendommens værdi til et givent større projekt. På denne led undgår man, at den enkelte andelshavers maksimalpris udhules når projektet søsættes. Det kan så have en effekt på boligydelsen, afhængigt af hvordan man omlægger evt. eksisterende lån. Men det er så her, den enkelte forening bør have en langsigtet vedligeholdelses- og finasieringsplan.

Jeg synes ikke det fremgår ret tydeligt, hvem I er eller hvad der gør jer til en troværdig specialist. Jeg hilser jer alligevel velkommen og ser frem til nogle gode konstruktive input.
__________________
Statsaut. ejendomsmægler, MDE

Arguing on the internet is like running in the special olympics. Even though you win you´re still a retard.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 21st June 2011, 05:15 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,124
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af huspålandet Se indlæg
Vi har en off vurd på 13,2 mill en gæld på omkr 2 mill og en reservation på 2.050.000. Vi har vel derefter en max pris på 9.150.000,- til fordeling på 10 andele alt efter indskud. Er det fair?.
Hvad mener du med, at en køber vil have nemmere ved at bidrage med en lavere pris?? Hvis andelen trods en lav pris stadig er købt på et urealistisk grundlag for køber, siger det vel ikke så meget. Og hvad gavner det sælger, der har bidraget til fællesskabet hidtil?
Skal en andelskrone være fair overfor den, der allerede har bidraget længe eller overfor den, der MÅSKE bidrager i fremtiden?
Man kan jo ikke afgøre om det er fair, den off. vurdering er jo tilfældig, og i mange områder oppustet til et niveau, som ikke har bund i rentabel drift som udlejningsejendom.
Er hver andel på kun 70 kvm i gennemsnit forekommer vurderingen alt for høj.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Andelsbolig: andelskrone ift. foreningens gæld nielsandersen Generelt 5 27th May 2011 11:09 PM
Værdiansættelse af andelskrone Lyndorf Generelt 4 16th November 2010 12:29 PM
Beregning af 80% realkreditlån ny-bolig Finansiering 2 29th August 2010 12:51 PM
andelskrone efter anskaffelses værdien katmus Generelt 4 4th August 2010 10:08 AM
Ulemper ved høj andelskrone? mach3 Generelt 11 24th February 2009 03:59 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 07:41 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.