Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 28th August 2011, 06:23 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Apr 2011
Indlæg: 8
Standard Hæftelse i andelsforening

Nu har jeg spurgt snart mange ejendomsmæglere, men jeg synes ingen af dem giver et fyldestgørende svar og forklaring på hvad nedenstående betyder når man køber en andelslejlighed...

Køber indtræder udenfor købesummen i andelsboligforeningens lån i realkreditinstitut og/ eller i pengeinstitut med:
solidarisk hæftelse: JA eller NEJ
Nej / pro rata hæftelse JA eller NEJ

Kan I forklare nøjagtigt hvad dette betyder og hvad der er bedst for mig som køber at der står??
Besvar med citat
Sponsored Links
  #2 (permalink)  
Gammel 28th August 2011, 07:09 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2010
Indlæg: 820
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af jo_q8 Se indlæg
Nu har jeg spurgt snart mange ejendomsmæglere, men jeg synes ingen af dem giver et fyldestgørende svar og forklaring på hvad nedenstående betyder når man køber en andelslejlighed...

Køber indtræder udenfor købesummen i andelsboligforeningens lån i realkreditinstitut og/ eller i pengeinstitut med:
solidarisk hæftelse: JA eller NEJ
Nej / pro rata hæftelse JA eller NEJ

Kan I forklare nøjagtigt hvad dette betyder og hvad der er bedst for mig som køber at der står??
Solidarisk hæftelse - alle hæfter for den fulde gæld, teoretisk skal det forstås således at går andelsforeningen konkurs, vil en evt millionær blandt andelshaverne blive bedt om at dække det fulde tab,
pro rata hæftelse - Andelshaver hæfter i forhold til dennes andel af gælden - skulle foreningen gå konkurs, kan kreditor således komme efter andelshaverne i forhold til andelenes fordelingstal.
ingen hæftelse - Andelshaver hæfter ikke for foreningens gæld (dog mistes andelsværdien naturligvis, ligesom en løbende boligydelse bruges bl.a. til at servicere gælden.

Håber det gav lidt opklaring.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 28th August 2011, 09:27 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2007
Indlæg: 944
Standard

Og du skal i øvrigt ikke forvente at den typiske lyshårede storsmilende mægler-pige/knægt er kvalificeret til at udfylde disse felter korrekt - check hellere vedtægter mv.

De fleste mæglere magter jo heller ikke at oplyse om andelen af fælles foreningsgæld, så der kan udledes en kontantomregnet pris. Hvorvidt det skyldes pinlig inkompetence, ekstrem dovenskab, eller at mæglerne bare er særdeles udspekulerede, ved jeg ikke.

I gamle foreninger med lav gæld betyder en solidarisk hæftelse reelt ikke meget, men i de nyere andelsfælder med høj gæld skal du virkelig være forsigtig før du hopper i. Sørg for at der højst er proratarisk hæftelse.

I de værste tilfælde skal du spørge hvor meget sælger vil betale dig, for at slippe ud af foreningen - dvs. en negativ pris på andelen. Eller allerhelst skal du løbe væk i en fart.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 29th August 2011, 04:38 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2011
Lokation: København
Indlæg: 102
Standard

Det ligger vel i ordlyden, solidarisk og pro rata?!

Solidarisk hæftelse: Andelshaverne hæfter for den samlede gæld i foreningen.
Pro rata hæftelse: Andelshaverne hæfter ikke personligt på lånene, men alene med deres indskud i andelsboligforeningen.

Dog er det værd at bemærke, at såfremt der er optaget andre lån end prioritetsgælden, kan der godt være andre vilkår for så vidt angår hæftelsesformen.

PS: Det lyder ikke som nogle særlig skarpe mæglere du har haft fat på..
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 29th August 2011, 08:32 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2007
Indlæg: 944
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Anonymejendomsmægler Se indlæg
Det ligger vel i ordlyden, solidarisk og pro rata?!

Solidarisk hæftelse: Andelshaverne hæfter for den samlede gæld i foreningen.
Pro rata hæftelse: Andelshaverne hæfter ikke personligt på lånene, men alene med deres indskud i andelsboligforeningen.

Dog er det værd at bemærke, at såfremt der er optaget andre lån end prioritetsgælden, kan der godt være andre vilkår for så vidt angår hæftelsesformen.
Det er heldigt at du som påstået "ejendomsmægler" ikke optræder med navn. For du har netop afsløret din pinlige uvidenhed om hæftelsesprincipper. Er dit indlæg evt. blot et forsøg på at være sjov?

Både ved solidarisk og prorata-hæftelse er der netop tale om en personlig hæftelse for foreningens gæld. Forskellen er at med solidarisk hæftelse risikerer de "rige" andelshavere at ende med at betale naboernes andel af foreningsgælden (i princippet med indbyrdes regres men det er i praksis nok illusorisk). Med prorata-hæftelse risikerer man kun at skulle betale for sin egen forholdsmæssige andel af gælden. Men i begge tilfælde hæfter man for mere end blot indskuddet.

Din forklaring er dermed direkte misvisende. Det er godt at Harald B nåede at komme med et korrekt svar før dit fejlagtige.

Jeg kan godt forstå hvis nogle ind i mellem tænker på ejendomsmæglere som en slags eventpiger med lommeregnere

Sidst redigeret af Peter9 : 29th August 2011 kl. 08:34 PM.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 29th August 2011, 10:24 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Apr 2011
Indlæg: 8
Standard

Tak for de grundige svar, Peter9 og Harald B.

Har dette solidarisk og pro rata hæftelse kun noget at sige ved en eventuel konkurs af andelsforeningen? Eller har det også noget at sige hvis blot nogle af andelshaverne ikke kan betale fællesudgifter f.eks...?
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 30th August 2011, 12:46 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 538
Standard

Det er to spørgsmål i et.

Hvis foreningens økonomi er elendig kan manglende betaling af fællesudgifter i princippet udløse en konkurs, hvis budgettet er stramt og banken ikke vil udvide kassekreditten. I praksis vil de øvrige andelshavere nok skulle betale mere, men hvis det også får dem til at kaste håndklædet i ringen og selve foreningen står uden friværdi, så kan lavinen hurtigt rulle.

I en fornuftig forening er manglende betaling intet problem. De skyldige andelshavere ekskluderes og lejlighederne sælges af bestyrelsen. Først får andelsforeningen sit tilgodehavende og så får banken resten (idet jeg går ud fra at en andelshaver, der ikke kan betale boligafgift har lånt 100% i banken)
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 30th August 2011, 12:59 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2007
Indlæg: 367
Standard Endnu Engang

bliver diskussionen fuldstændig fordrejet af inkompetente skribenter.

Det eneste realkreditinstitut jeg kender til i Danmark, der har krævet solidarisk hæftelse for andelshavere ved lån til andelsboligforeninger er DLR. Så fravælger man jo bare dem. Og naturligvis betyder det kun noget ved en konkurs.

Så glem vedtægterne. Det er ALTID långivers betingelser der gælder.


Citer:
Oprindeligt indsendt af jo_q8 Se indlæg
Tak for de grundige svar, Peter9 og Harald B.

Har dette solidarisk og pro rata hæftelse kun noget at sige ved en eventuel konkurs af andelsforeningen? Eller har det også noget at sige hvis blot nogle af andelshaverne ikke kan betale fællesudgifter f.eks...?
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 30th August 2011, 08:46 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2007
Indlæg: 944
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af kamikaze Se indlæg
bliver diskussionen fuldstændig fordrejet af inkompetente skribenter.

Det eneste realkreditinstitut jeg kender til i Danmark, der har krævet solidarisk hæftelse for andelshavere ved lån til andelsboligforeninger er DLR. Så fravælger man jo bare dem. Og naturligvis betyder det kun noget ved en konkurs.

Så glem vedtægterne. Det er ALTID långivers betingelser der gælder.
1) Har du virkelig kendskab til samtlige eksisterende låneaftaler i samtlige danske andelsboligforeninger indgået de seneste f.eks 30 år og alle fremtidige aftaler? For det må jo være forudsætningen, hvis du skal udtrykke dig så skråsikkert om relevansen af hæftelsesprincipper.

2) Kan du garantere at der ikke findes låneaftaler med solidarisk hæftelse i nogen som helst dansk andelsboligforening?

3) Har du nogen dokumentation for din implicitte påstand om at der ikke er indgået og ikke vil blive indgået låneaftaler med solidarisk hæftelse?

4) Hvor tit har du hørt om at en ejendomsmægler formår at udlevere kopi af foreningens låneaftaler?

5) Låneaftaler kan bestemt være interessante, men de kan ikke stå alene. Hvis vedtægterne åbner mulighed for solidarisk hæftelse, kan trådstarter stadig risikere at foreningen indgår ny gæld med solidarisk hæftelse uanset eksisterende låneaftaler, navnlig hvis foreningen betjener sig af inkompetente rådgivere.

6) Trådstarter efterspørger forklaring af hæftelsesprincipper. Vil du venligst oplyse hvilken del af Haralds og mit svar, der skulle være forkert?

7) Kan du i det mindste forstå at det fortsat er relevant for trådstarter at få oplyst at han får et personligt gældsansvar ud over sit indskud, også selv hvis det ikke skulle være solidarisk men kun proratarisk?

(Og som tidligere anført til trådstarter: I gamle foreninger med lav gæld betyder en solidarisk hæftelse reelt ikke meget, men i de nyere andelsfælder med høj gæld skal du virkelig være forsigtig før du hopper i. Sørg for at der højst er proratarisk hæftelse.)

Sidst redigeret af Peter9 : 30th August 2011 kl. 09:00 AM.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 30th August 2011, 08:56 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jan 2009
Indlæg: 28
Standard

En formulering om solidarisk hæftelse har indgået i ABF's standardvedtægter, som mange foreninger benytter ved stiftelsen. Medmindre der er gjort noget aktivt for at ændre det, vil den solidariske hæftelse således optræde i mange foreningers vedtægter.
Men ovenstående har ret. Det er ikke så vigtigt. Det interessante er, om långiverne har benyttet sig af det. Det vil som regel kun være, hvis foreningen har banklån/kassekredit af en vis størrelsesorden, at dette bliver aktuelt. (Det er vist almindeligt at banker kræver solidarisk hæftelse ved større lån).
Skulle jeg købe andel i dag ville jeg således undersøge med bestyrelsen/administrationsselskabet hvilke hæftelser der gælder for foreningens lån.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Rentebombe i andelsforening Connor Finansiering 5 29th June 2011 09:32 PM
økonomi i andelsforening aoc_2011 Generelt 8 21st March 2011 03:36 PM
Hæftelse i andelsboligforening herinde Generelt 6 3rd February 2010 09:49 PM
Morsom sag "hæftelse for transaktioner foretaget på to græske natklubber" Scott Generelt 4 6th October 2009 12:21 AM
Personlig,solidarisk hæftelse f. andelsboligforeningslån? maestrochap Generelt 2 22nd June 2009 12:31 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 06:09 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2014, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.