Kort og godt:

Hvis den lange rente er steget om nogle år, vil vi så se at de boligejere som sidder med 3,5% lån vil kunne opnå en højere salgspris end andre i kraft af at de kan tilbyde køber en attraktiv gældsovertagelse?

Ikke umiddelbart.

Da gældsovertagelsen indgår til kontantværdi, så vil 3,5% lånet have en så lav kurs, at den effektive rente på det gældsovertagede lån vil være - om ikke den samme - så tæt på den effektive rente, som en nyt lån vil have.

jeg vil mene, at der (ofte) er tale om attraktiv gældsovertagelse, hvis det indestående lån har en kurs over 100 og/eller udgøre mere end 80% af købesummen.

Nu er pointen ved et fastforrentet lån jo netop, at kursen falder, når renten stiger, så dit scenario kommer ikke til at ske.

Mere realistisk er spørgsmålet om et 3½% lån med 25 års restløbetid til kurs 80-82 er bedre økonomisk end et nyt 30-årigt 6% obl.lån til kurs tæt på 100.

I så fald vil sælgeren jo ved salget kunne indfri sin gæld på 2 millioner i 3½% obligationer til 1,6 millioner eller lidt mere, så selvom huset er faldet 10%, svarende til tæt på 25% realt prisfald vil der stadigvæk være overskud ved handlen. Et overskud som flexlåneren kun kan opnå vd ret massive afdrag på gælden. Dette vil kræve en højere nettoydelse end 3½% lånet, selv ved den ekstremt lave F1-rente vi har nu.
I ca. tal vil obl.låneren have afdraget 100.000 kr på sin gæld på 5 år, mens F1T-låneren vil have afdraget 240.000 kr, men F1-renten vil jo stige ligeså snart der er udsigt til stigende renter, så forskellen vil i praksis være meget mindre.
I dette tilfælde er 3½ % låneren altså ca. 200.000 kr rigere efter salget end flexlåneren, så ingen tvivl om at den kloge boligejer beskytter sin friværdi mod rentstigninger med et fastforrentet lån, ligesom det var tilfældet i 2005, hhvor selv et salg til lavere pris sidenhen ville ske med kursgevinst fra konverteringen i efteråret 2008.

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

Jo det sker faktisk lige nu!
Der er ejendomme, der har 5% lån - og vi kan vel godt blive enige om, at kursen på disse er over 100

Og også 4% lån for den sags skyld...

Ja; men disse lån er ikke attraktive at overtage, da de indgår i en evt. handel til kurs 100+diff.renter+indfrielsesomk. Her får du som køber ikke glæde af, at kursen kan være langt over 100 og derfor vil det være billigst, at optage et nyt, lavere forrentet lån.

Som du har været inde på tidligere, så kan det give mening at overtage et højere forrentet lån, hvis belåningen ligger over 80% for så efterfølgende at lægge lånet om til et lavere forrentet lån; men det kræver, at kreditforeningen er med på, at belåningen kommer til at overstige 80%.

LOL, du vil altså hellere betale 5% i rente af 2 millioner, end 3½% af 2,1 millioner! Det giver ingen mening, så eneste grund skulle være at omlægge straks, og tvivler på at RK-instituttet vil låne dig mere end 80% af handelsprisen i så fald (det må de vist heller ikke).

Du så godt hans smiley, ik?

Der var ingen smiley i det oprindelige indlæg, så kommentaren om 5% lånet forekommer jo faktisk blot at være dum!