Her er et fint eksempel på hvordan det ser ud for lejeboliger pt.
Langebohus er en helt almindelig rugbrødsejendom i et fint velfungerende område, men ikke noget spektakulært med højhuse eller havnekantsbeliggenhed.

De 98 standardlejligheder er udlejet på 6 uger til rimeligt pæne priser på 1.500 - 1.750 kr. pr. m2 årligt (fremgår ikke længere af hjemmesiden) mens penthouse nu er sat til udlejning til priser omkring de 2.000 kr. pr. m2 årligt.

98 lejligheder udlejet på rekordtid på Islands Brygge


Lad os sige at der er fællesudgifter for 300 - 350 kr. pr. em2 og en gennemsnitsleje på 1.600 - 1.650 kr. pr. em2, svarende til en 1. års nettoleje efter fradrag af tomgang m.v. på ca. 1.300 kr. pr. em2. Det retfærdiggør nemt en salgpris på 26 - 28.000 kr. pr. em2 til en investor, svarende til et inflationsreguleret afkast på 4,6 - 5,0%. Det er altså et rimeligt konkurrencedygtigt afkast sammenlignet med statsobligationer eller aktier i finanssektoren. I øvrigt er de naturligvis udstykket til individuelle ejerlejligheder, så når tiden er til det kan det sælges enkeltvis.

Mange private investorer er faktisk også interesseret i den slags handler, men manglende muligheder for belåning har stort set overladt markedet til nogle får med penge (fx den her bygherre) og pensionskasserne.

/Bob

Hvis Langebohus var opført med øjeblikkeligt salg for øje.
Hvor ville prisniveauet ligger for en køberfamile. 27-32.000 kr pr m2?

Det kunne være sjovt at se om der er en større prisforskel mellem udlejning og ejer.

Hvis du siger 1.625 kr pr kvm og regner 10 % fra til omkostninger og tomgang og en realistisk forrentning på 4,5 %, så svarer det til en pris på 32.500 kr. lad os bare sige kr. 32.000 kr. / m2 så er ejerlejlighedsmarkedet vel heller ikke for dyrt.

Man får da trods alt noget for den pris.

Forrentningen har jeg fra aktører i markedet og som også er dem der var nævnt i en anden tråd der kørte for nyligt omkring at der manglede boliger i Odense.

De ville næppe kunne sælges til over 30K ville jeg tro.

10% er alt for lidt. Du glemmer at grundskylden i Kbh kun kender en vej - og det er nordpå. Det er derfor jeg regner med 300 - 350 kr. pr. m2 i drift og skatter. Jeg er enig i at 4,5 er et realistisk afkastkrav for prime-location.
Principielt set kunne jeg godt se det lavere sammenlignet med alternativ-investeringer, tænk på at det jo kun er det direkte afkast man medtager. Derudover er der jo et potentiale i indirekte afkast i form af værdistigninger efterhånden som lejen reguleres. Men som jeg skriver er efterspørgslen pt. begrænset af manglende lånemuligheder.
Under alle omstændigheder vil mit bud på værdien som udlejningsejendom være de her 26 - 28.000 kr/em2, hvilket efter min opfattelse pt. svarer meget godt til værdien som ejerboliger - ellers havde ejeren jo udbudt dem til salg og ikke til leje.
Pt. ser det ud til at den rationelle investor uden likviditetsproblemer foretrækker at opføre til leje og afvente senere prisstigninger i stedet for at opføre til salg. Er du derimod finansieret med byggelån til 8% i rente, så handler det naturligvis om at udbyde til salg og få dækket de yderligste lån med deponeringerne og så i øvrigt pantsætte de fremtidige købesummer, så man får bedre lånevilkår.

/Bob

Her i Valby forsvinder alle nybygget lejeboliger også som dug for solen. Og det er der ikke noget at sige til, specielt når man sammenligner med den gamle boligmasse.

Jeg ville ikke tro de kunne komme derop. Ejerboligmarkedet er bare ekstremt kompliceret lige nu. Vi var fx omkring Skovhuset for et par uger siden, som har noget bedre udsigt, lidt dårligere beliggenhed men markant lavere priser. Nogle få segmenter - fx rækkehuse med et frimærke - sælger i fuld fart, men pt. ser det ud til at selv velhavende folk foretrækker fleksibiliteten i lejeboliger og gerne betaler for garantien mod tab ved prisfald.
Det tyder på at rationaliteten har indfundet sig hos de potentielle københavnske boligkøbere.

/Bob

Yep. Og se på resten af Islands Brygge nybyg. Salget er ca nul pga prisen. Problemet er jo nok at grundene osv er købt til boblepriser.

Tja, hvorfor skulle man dog sælge for mindre end 28.000 kr/em2, hvis det er værdien som udlejningsbolig baseret på et afkastkrav på 4,5% og med en flexrente inkl. bidrag på under 1,5%???
Altså med mindre banken tvinger dig til det, men så taler vi jo ikke den rationelle investor!

/Bob

Når ejendommen er udlejet må den være et potentielt emne som investering for f.eks en pensionskasse. En forrentning på 4,5 % i disse tider er vel ikke at foragte for den slags investorer og som nævnt med potentiale på sigt.

En huslejestigning på f.eks 3 % årligt, svarer vel til en stigning i forrentning med 0,1 pct. point pr. år og acc. bliver det vel også til noget.