Danmark anno 10 maj 2006 da alt stadig var fryd og gammen! ironi kan muligvis forekomme

Økonomer efterlyser bevis for boligboble - Nationalt | www.b.dk

og igen 3 år senere var der dog kommet lidt beviser på bordet.

http://staff.cbs.dk/JensLunde/fi70_jl2.pdf

Ja, man bliver helt nostalgisk.

Jeg kan dog stadig blive harm over alle de indgreb / pakker / kunstigt lave renter som politikerne kastede på bålet, i stedet for at lade markedet korrigere hurtigt, realistisk og kontant.

Hvis politikerne havde holdt sig i ro 2007, 2008 og 2009, så var boligpriserne formodentligt meget hurtigt endt imellem den første og den anden boble - ca. niveau1997 til 2003.

Der ender vi nok alligevel, men hvis de var sket hurtigt, så ville vi have vækst i dag. Hellere en ende med smerter - end smerter uden ende. Vore politikere valgte den sidste.....

/BF

1997-2003 - dvs. du tror at vi på landsplan/gennemsnitlig set skal 25%-50% ned i forhold til seneste kendte kvartal. Personligt har jeg ret svært ved at se det ske.

Du lader tilsyneladende et enkelt stort tal skygge for din historiske erfaring. Det er naturligt nok. Prøv i stedet at se sådan på det:

Det modsatte skete også. Faktisk endnu voldsommere over få år.

Derfor er de der grafer så lærerige. Det er meget bedre at diskutere et givet områdes fremtid ud fra sådan en graf, frem for at slå hinanden i hovedet med generelle procenter. Det er utroligt nemt at indse, at vi jo rent faktisk var på et relativt lavt niveau ift. i selv dag i f.eks. 1997 til 2003. Det skete og det er faktisk ikke længe siden. Og vi levede faktisk ret godt dengang også.

/BF

Det du siger er at Danmarkshuset så kan købes i København by af et par førstegangskøbere, hvor begge er rengøringsassistenter på mindsteløn. Jeg vil bare sige dream on.

For det første hverken kan eller vil den store masse af nuværende ejere acceptere at sælge til disse priser, og for det andet sidder der en stor klump 'Xeniaer' derude med en rimelig opsparing og middel indkomster, som får råd til at købe hvis markedet falder bare 10%.

-> Sune71

Er det for at drille at du bliver ved...? Der er ingen sammenhæng mellem prisdannelse og købekraft. Du ved åbenbart at derude >>...sidder der en stor klump....med en rimelig opsparing og middel indkomster, som får råd til at købe hvis markedet falder bare 10% <<.

Hvorfor skulle prisen på fast ejendom til boligformål være bestemt af købekraften (eller betalingsevnen) når andre varer og tjenesteydelser ikke er det..? Prisen på tomater, cykler og ferierejser osv. fastsættes ved udbud og efterspørgsel. Producenternes marginale omkostninger matches med forbrugernes præferencer.

Det er selvfølgelig rigtigt, at en invalidepensionist ikke kan købe en 400 kvm villa i Skodsborg. Men en villa i det område er heller ikke prissat udfra en invalidepensionists præference eller indkomst. Og en oliesheik ville næppe være villig til at give 700 kroner for en bakke tomater selvom han har rigeligt råd til det.

Indkomstmodellen duer ikke...

Forskellen på de varer, du nævner her, er jo netop, at der blot kan produceres flere af dem.

Huse kan man ikke blot bygge flere af de i de populære fuldt udbyggede områder. Denne del af husene prisfastsættes derfor efter udbud&efterspørgsel, kraftigt stigende, når områdets popularitet stiger, som Købanhavn har gjort siden starten af 90'erne. I sådanne områder er det i høj grad købekraften, der bestemmer prisen, husk at der kun behøves en køber til prisen, selvom 9 går forgæves med for lav indkomst.

I udkanten af byerne er der typisk marker, der kan inddrages til helårsbeboelse, huspriserne i et sådant område bestemmes af opførselsprisen, hvoraf en pæn del er løn til håndværker og prisen på byggematerialer. Disse områder vil også følge indkomstudviklingen, da et hus tæætere på centrum typisk er mere eftertragtet end helt nye villakvartere.

I yderområderne er prisen fastsat at, at der kan findes en køber, og huse i disse områder er ofte i dårlig stand (=usælgelige) eller istandsat og koster væsentligt mere end gennemsnittet i området. I disse områder er det svært at finde prisfastsætningen, som afhænger af folks købekraft og til dels opsparing (unge pensionister, der flytter på landet).

Alt i alt vil efterspørgslen på landsplan ret præcist følge indkomstudviklingen målt over længere tid, hvilket jo også tydeligt ses ved at de 50% reallønsstigning 1985-2010 er indlejret i de salgspriser vi ser nu.
Ligeledes viser udviklingen af huspriser målt realt siden 1938 at ligevægtsindex'et er steget til index 300-350, eller med op mod 2% i gennemsnit over inflationen pr. år.

Konklusionen er klokkeklar, huspriser følger inflationen, men derimod indkomstudviklingen, da det er procentdel af folks indkomst, der går til boligkøb.

Der er selvfølgelig andre faktorer, der påvirker prisdannelsen på kort sigt.

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

En oliesheik betaler gerne 33 mio. for en 8 år gammel McLaren F1, for der findes kun 107 af dem i verden og der bliver ikke produceret flere. Fuldstændigt uagtet at han kan købe en splinter ny Ferrari til 10% af prisen. Nøjagtig på samme måde som at 5.000 m2 grund i Hellerup lige ned til Øresund koster 33 mio. for den rigtige sælgre/køber for de grunde er der også kun et yderst fåtal af, og der produceres ikke flere, også selv om en udstykning 25 km. inde i landet kan erhverves for 10% af prisen.

At tro at indkomst og udbud/efterspørgsel ikke er betydende faktorer for prissætningen af huse er ikke seriøst.

Mit eksempel var generelt. Jeg prøvede bare at sandsynliggøre for dig, at det, som du (i specifikt København) åbenbart ikke kan forestille dig, ... var almen virkelighed i Dk for meget få år siden?

Jeg er helt med på at der ud over den nævnte bestemt ikke usandsynlige "tilbagerulning" også foregår en vis urbanisering ganske få steder i landet.

Du falder i øvrigt i en anden fælde. Du forudsætter, at der nu og fremover vil være masser af meget høje lønninger om buddet i København. Hvad nu, hvis virkeligheden er, at vi sådan ca. alle sammen skal ca. 20% ned i løn eller sige farvel til mange flere jobs, som politikerne stadig oftere kommer ud med? De højeste lønninger vil stadig være i kapløbet om f.eks. Kbh. - bare på et lavere trin alle sammen?

Dine "rengøringsassistenter" vil i eksemplet stadig ikke være med i spillet.

/BF