Jeg har som førstegangskøber hårdt brug for lidt hjælp til at vurdere prisen på en bolig i Lønstrup, som jeg har kigget på.

Den ligger på M. Kabels Vej 3.

Boligen var i 1. kvartal 2008 sat til salg for 1.995.000
1. kvartal 2011 kommer den til salg igen til 1.495.000
I løbet af 2011 og frem til nu nedsat 4 gange til nu 1.245.000 kr. Liggetiden er nu 645 dg.
Den offentlige vurdering er 880.000 kr.

Kvadratmeterprisen er nu 9726 kr. I Hjørring Kommune, hvor Lønstrup ligger er kvmprisen i gennemsnit 8.004 kr. Men området er svært at sammenligne med resten af kommunen. Man er tæt ved havet og skøn natur - men det er jo også i bogstaveligste forstand i vand/udkantsdanmark.

Sælger er ved at få lavet tilstandsrapport mm., så jeg ved ikke, hvad den viser. Køkken og bad er ikke nyt, men på den anden side heller ikke noget, der behøver udskiftes lige nu.
Boligen opfylder ønsket om at være tæt og natur/vand og samtidig er der kun 13 km til arbejdet i Hjørring. På den anden sige, så er jeg bange for at komme til at betale for meget, men der er desværre ikke så mange sammenlignelige boliger, som jeg kan ”pejle” efter.
Som det ses af prishistorikken og liggetiden, så har man haft umanerlig svært ved at finde den rette pris. Jeg ved, at sælger er flyttet, så hun er formodentligt ret motiveret for et salg.
Så mit spørgsmål er egentlig, hvad I vil vurdere, er den rette pris? - og ja, jeg ved godt den rette pris er den, som nogen vil betale, men hvad ville være et godt bud?

Det er nok begrænset hvor mange Lønstrup eksperter du finder her på forum. Der er solgt 14 villaer i perioden 2011-12, kun 2 af dem er bygget omkring 1900 tallet som dit, og salgspriserne svinger her fra ca 5.500 til 11.000 kr/m2.

Salgspriser for Havblikvej 12

Salgspriser for Strandvejen 17 (9800)

Så det bedste er nok at køre forbi disse huse (eller alle 14 for den sag skyld) og så vurdere deres pris ud fra det. Dit hus er 128 m2 hvilket virker som et nogenlunde gns for området (husene er generelt ikke store i Lønstrup) men som du selv siger kan begrebet gns pris nok ikke bruges til alverden med så begrænset salg som her.

Jeg synes du skal gøre op med dig selv hvad du vil give og så lægge dig lidt under det, så kan du evt også bruge ting fra tilstandsrapporten til at trykke prisen lidt mere. Men udover prisen er det måske endnu vigtigere at du vurderer om huset ift byen er attraktivt eller kan blive det, da gensalg ellers kan blive et problem for dig tilsvarende for den nuværende ejer. I et så lille samfund som her ville jeg nok være ekstra påpasselig med at købe en beliggenhed blandt de bedre for at sikre mine penge bedst muligt.

I henhold til forskjellige prisvurderingsrapporter bør salgsprisen ligge mellem 1.050.000 og 1.300.000 kr, så den ligger måske lidt i den høje ende udfra disse.

Men man skal jo selv justere op eller ned ift. hustes stand og andre forhold der enten kan trække og eller ned i forhold til en gennemsnitlig bolig i området.

Uden at kende disse nærmere kunne et udgangspunkt være 1.175.000 dvs. et prisnedsalg på godt 5 % af den nuværende pris. Så ender i måske på 1.200.000 kr.

Der må da være en tilstandsrapport/Energirapport/Elrapport når boligen er har været til salg så længe. Det kan dog være tlstandsrapporten er udløbet da den kun gælder i 6 måneder, men kan kan vel se den eksistrende da der nok ikke er de store forandringer.

cbra: der er da mange tilfælde hvor folk betaler en pris der ikke relaterer til varens reelle værdi,
i udtalt grad for boligers vedkommende i bobleårene,

cbra: er desværre ofte tilfældet når man kommer udenfor større byer,

TARA68: er ikke tilfædet, er åbenbart ved at blive lavet: cbra: "Sælger er ved at få lavet tilstandsrapport mm.,"

kender ikke området og ved defor ikke hvor meget Vesterhavet kan trække det op, men har svært ved at se en pris over 1 mill. som rimelig,
fjernvarme, men tilsyneladende el-varme på 1.salen,
trappe? til 1 sal, ser temmelig stejl ud,
kun toilet i stueetagen, adgang via "hønsestigen" hvis man er oppe på 1.salen,
som så ofte når der er udhuse mangler der info om hvad det er, fotos udv, placering på grund,
ville afvente tilstandrapport og lige læse den først,

Tak for jeres svar.
Jeg har nu fået tilstandsrapport og elsyn, og begge dele ser rimelig ok ud.
Jeg undrer mig dog over, at der står i salgsopstillingen, at ejendommen ikke er omfattet af pligt til energimærkning. Jeg har sendt en forespørgsel til mægler om det, men er der nogen, der ved, om det kan være rigtigt, at ejendommen er undtaget energimærkning?

Der er fjernvarme på begge etager, men der hænger stadig el-paneler, så det ville være rart at se en energimærkning og et bud på, hvad forbedringer vil koste.

Når/hvis det bliver afklaret uden de store overraskelser, så overvejer jeg at sende en interessetilkendegivelse på 1.045.000, og så må vi se, hvad sælger siger...

Skimmede lige tilstandsrapporten og der er en bekymrende bemærknnig omkring tagkonstruktionen med borebiller og ikke mindst fugtproblemer (Sorte skjolder). Hvis der er skimmevækst kan det blive en dyr affære at få udbedret og da problemet er påpeget i tilstandsrapporten er der ingen mulighed for dækning via ejerskifteforsikringen.

Jeg vil anbefale at få lavet et rådgiverforbehold i en evt. købsaftale og så få gennemgået bygningen af en byggesagkyndig. Så slipper du for eventuelle ubehagelige overraskelser og de penge kan være givet godt ud. Af egen erfaring ved jeg også at kvaliteten af tilstandsrapporter er meget svingende.

Med hensyn til energimærkningen er den lovpligtig så den kommer sælger ikke udenom.

-> cbra

Jeg vil mene, at alle ejendomme beliggende nordenfjords som udbydes til en pris på mere end 1 milion kroner må besidde én eller anden form for liebhaverkvalitet. Den har været udbudt og solgt til en langt højere pris i den nære fortid, så det må vel være et >>godt tilbud<< eller...?

Det er meget svært at fastsætte en fair pris for ejendommen da den på én eller anden måde må være unik. Når jeg ser billederne fra salgsopstillingen så ligger ejendommen tæt på det hyggelige centrum ved kirken. Der ses også at være lavet meget omfattende renoveringer (forbedringer) til ejendommen. Og der er også en vis gemytlighed i alle rummene, som gør at man på en måde får hjemmetrang.

Men jeg tror - hvis vi ser bort fra TARA68s kommentarer - at det er et spørgsmål om hvad du selv gerne vil. Føler du, at det er noget for dig..? Det helt rigtige for dig...? Hvad andre vil betale for ejendommen i det nuværende marked er vel ret ligegyldigt for du får vel under alle omstændigheder en god handel.