Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 20th November 2012, 02:51 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2007
Indlæg: 5,687
Standard en interresant undersøgelse fra nationalbanlen

nu har Qed flere gange påstået at nationalbanken indrager den korte rente i beregning af boligbyrde men læs den undersøgelse under figure 8

"I et længere perspektiv er det et fastforrentet lån med afdrag, der har været den gennemgående boligfinansieringsform, og derfor ligger denne låneform til grund for beregningerne bag figur 8. Vi ser, at den aktuelle boligbyrde ligger meget tæt på gennemsnittet for de seneste knap 40 år, som er 31 pct"

og så er den lange rente tilmed faldet siden 2009 så boligbyrden er endnu lavere
http://www.nationalbanken.dk/dndk/publikationer.nsf/1d4e7fa19f689c96c12570d6004dfd59/297892ecd653ffecc1257855002a4b10/$FILE/kap02.htm

og så er den lange rente jo faldet siden 2009 så boligbyrden er endnu lavere nu...

og så interessant at de nuværende priser kan forklares med nationalbankens model
Vedhæftede billeder
Filtype: jpg figure8.jpg (25.5 KB, 24 læst)
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 20th November 2012, 06:14 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2008
Indlæg: 8,777
Standard

Det virkede osse underligt at de skulle bruge flekslån som udgangspunkt. Så køber man nu med et fastrentelån og en boligbyrde omkring de 31% er man rimeligt godt klædt på.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 20th November 2012, 07:27 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2007
Indlæg: 2,282
Standard

Moni, så du mener altså også finansieringsydelse er afgørende for prissætning af boliger, til forskel fra alle andre varegrupper i universet?
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 20th November 2012, 07:45 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2007
Indlæg: 5,687
Standard

tjah både og . nu er huse jo ikke fordævelige varer så folk kan jo bare holde på dem hvis de ikke kan få en 2012 pris og i sammenligning med øvrige varegrupper hvor der er en producent som skal drive en forretning så er det jo ikke tilfældet med en boligsælger... så den normale udbuds og efterspørgselskurve teori halter lidt her. den passer dog nok til "tvangssalg" såsom dødsbo og skilsmisserog lignende dele af markedet
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 21st November 2012, 12:18 PM
QED QED er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2010
Indlæg: 1,593
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af moniulven Se indlæg
nu har Qed flere gange påstået at nationalbanken indrager den korte rente i beregning af boligbyrde men læs den undersøgelse under figure 8

"I et længere perspektiv er det et fastforrentet lån med afdrag, der har været den gennemgående boligfinansieringsform, og derfor ligger denne låneform til grund for beregningerne bag figur 8. Vi ser, at den aktuelle boligbyrde ligger meget tæt på gennemsnittet for de seneste knap 40 år, som er 31 pct"

og så er den lange rente tilmed faldet siden 2009 så boligbyrden er endnu lavere
http://www.nationalbanken.dk/dndk/publikationer.nsf/1d4e7fa19f689c96c12570d6004dfd59/297892ecd653ffecc1257855002a4b10/$FILE/kap02.htm

og så er den lange rente jo faldet siden 2009 så boligbyrden er endnu lavere nu...

og så interessant at de nuværende priser kan forklares med nationalbankens model
QED har aldrig påstået at Nationalbanken bruger den korte rente ved beregning af boligbyrden. QED har sagt, at Nationalbankens regressionsmodel der bruges til at forklare boligpriserne ud fra fundamentale variable inddrager den korte rente med en høj andel for ellers kan modellen ikke matche boligpriserne over tid. Konklusionen er: Boligpriserne vil over tid være meget følsomme over for ændringer i den korte rente af mere varig natur.

Model:
y = boligpris
x1 = kort rente
x2 = fundamental variabel 1
x3 = fundamental variabel 2
xi = fundamental variabel i-1

y = a1*x1 + a2*x2 + ... + ai*xi
fit vektoren (a1, a2, ..., ai) så fundamentals matcher boligpriserne over tid. Modellen spytter en tung a1-vægt ud.

Jeg gider ikke finde modellen frem, men den er beskrevet i deres kvartalsanalyse.

Angående boligbyrde-analyser: Side 1 i finance er "adskil altid investerings- og finansieringsbeslutningen for en dårlig investering er en dårlig investering uanset hvor billig finansieringen er". Den regel opfylder boligbyrden ikke. Den blander prisniveau og renteniveau sammen - skyldes en lav boligbyrde at renten er meget lav og priserne lidt høje osv. Boligbyrde-analysen er opfundet af realkreditten/mægleren o.l. for at sige, at Mette og Søren blot skal kigge på ydelsen uden at "decompose" i rente og pris og så for øvrigt bare købe til deres max. I en verden hvor alle lån er fastforrentet fungerer dette udemærket, idet der er et "hedge" mellem pris og rente. I en verden som i dag hvor 2/3 af alle lån er flex fungerer dette ikke og man er nødt til at forholde sig til om prisen er rimelig/fair fordi prissdynamikken i markedet er ændret.

QED
__________________
Make smart decisions...
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 21st November 2012, 12:26 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2008
Indlæg: 8,777
Standard

Nationalbankens analyse er skræmmende for boligpriserne

Din kritik af modellen virker fair nok. Især når man tager renteudviklingen 1930'erne og frem til 1980. Her burde man se et kollapse af format i boligpriserne.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 21st November 2012, 01:04 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,124
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af QED Se indlæg
Angående boligbyrde-analyser: Side 1 i finance er "adskil altid investerings- og finansieringsbeslutningen for en dårlig investering er en dårlig investering uanset hvor billig finansieringen er". Den regel opfylder boligbyrden ikke. Den blander prisniveau og renteniveau sammen - skyldes en lav boligbyrde at renten er meget lav og priserne lidt høje osv. Boligbyrde-analysen er opfundet af realkreditten/mægleren o.l. for at sige, at Mette og Søren blot skal kigge på ydelsen uden at "decompose" i rente og pris og så for øvrigt bare købe til deres max. I en verden hvor alle lån er fastforrentet fungerer dette udemærket, idet der er et "hedge" mellem pris og rente. I en verden som i dag hvor 2/3 af alle lån er flex fungerer dette ikke og man er nødt til at forholde sig til om prisen er rimelig/fair fordi prissdynamikken i markedet er ændret.

QED
Sikke noget pladder!

Boligbyrdeberegningen er jo netop lavet på fastforrentede lån!
Og QED konkluderer på den lave korte rente, og ikke på en boligbyrde, der grundet den lave lange rente faktsik efterhånden er historisk lav (laveste niveau nogensinde med de nuværende skatteregler).
Husk at en stor del af stigningen i 1998-1999 skyldtes omlægningen af rentefradraget. Efterfulgt af en rentestigning på den lange rente.

Huspriserne i markedet er yderst fair, hvis man måler hvor mange årsindkomster et hus koster i f.eks. 2012, 2002, 1992 og 1982.
Man skal blot huske at både i 1982 og i 1992 var markedet i krise efter hhv. oliekriserne og kartofflekuren.
Priser svarende til 1992 blot fremskrevet med den officielle inflation (som er ca. 50% siden 1992) er det rene galimatias, når lønnen er næsten blevet fordoblet i samme periode. Og vi samtidigt var 30-35% under ligevægten.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 21st November 2012, 01:26 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,124
Standard


En lidt nyere analyse af boligbyrden, dog udregnet anderledes.
Boligkøbere har lav boligbyrde og høj købekraft | Boligsiden - Bolignyheder
Kommer fra denne artikel fra juli 2012.

Og har også set en nyere analyse fra Nationalbanken, der ihvertfald indeholder 2011's boligbyrde.
Desværre laver Nykredit ikke sådanne analyser mere, de havde dog også "glemt" mix-lånene i deres analyse før 1993.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 21st November 2012, 01:28 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2009
Indlæg: 3,295
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Sikke noget pladder!
Og hvis du skal prøve noget nyt, så prøv blot at svare uden først at skrive en sætning som den citerede.

Du skriver så meget herinde og det ville virkelig være rart hvis du kunne begynde at skrive i en pænere tone, alene pga mængden af indlæg fra din side.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 21st November 2012, 03:52 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,124
Standard


Nationalbanken 3. kvt. 2012 del 1

Seneste kvartalsrapport fra Nationalbanken indeholder også en boligbyrde fremskrevet til starten af 2012.

De pludselige ændringer kan tilskrives:
1987: indførslen af mixlån
1991: ændring af løbetid til 30 år
1993: afskaffelse af mixlån
1999: ændring af rentefradrag og kraftig rentestigning
2005-6: heftige prisstigninger på ejerboliger.
2009: slut på boligboble og hastigt rentefald.

Og perioden siden 2009 er præget af de yderligere fald i den lange rente, i kombination med svagt faldende priser på landsplan.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Fugt undersøgelse af nybyggeri Thomas W Generelt 11 16th November 2013 10:19 PM
Uvidenskabelig undersøgelse - Åbent hus citymailer Generelt 12 9th November 2012 10:36 AM
Undersøgelse om afdragsfrie lån QED Generelt 16 13th November 2011 09:11 AM
Fornyet undersøgelse af tvangsauktioner. Thomas Generelt 55 24th November 2008 11:01 PM
Undersøgelse omkring fremtidens vandhane Inside Generelt 9 5th September 2008 11:03 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 10:30 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.