Jeg har konkluderet at Lønstatistikken fra DS nok overdriver den reelle købekraft i samfundet og har besluttet at lave et nyt index baseret på FPI, altså den officielle inflation, dog blot den halvdel, der vedrører tjenester, som er tunge rent lønmæssigt. Varer der kan masseproduceres på fabrik har ingen betydning for prisudviklingen på ejerboliger.

Der kan hentes tal fra DS tilbage til 1978, med index i 1980 og 2000.
Jeg har valgt 1980 som index 100 og omregnet 2001-12 til dette index, idet år 2000 overlapper i 2 tabeller. Huspriser før 1992 er fra JensKS et tal pr. år, mens RKRs kvm.priser bruges efter 1992.
Derudover vil jeg tilstræbe at levere et index hver måned baseret på DS' månedsstatistik. For august 2012 er tallet 106,4 for huse og 99,8 for ejerlejligheder.

Bilag til dette indlæg er 4 grafer som PDF og selve index'et som jpg.

Bemærk at flere analyseinstitutter bruger indkomstudviklingen som deflator istedet for den officielle inflation, netop pga. varer, der med tiden bliver relativt billigere.
Tjenesteindex'et er kun 30% over inflationen, hvor reallønnen var 45% i 2010.

Vedhæftede billeder

	Huse-FPIt.pdf (120.5 KB, 52 læst)
	Index-FPIt-2012-08.jpg (81.0 KB, 91 læst)

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

Fine grafer, men det ville hjælpe dem lidt hvis der stod hvilke år index 100 blev valgt samt datakilder.

Din graf "Huse deflateret med FPI-tjenester, indeks 1980" som ikke er lineær i perioden 1978 til 1992 kan gøres lineær ved at lave en nye kolonne i excel med alle månederne og årenefra 1978 til 2012 og lave lopslag over i dine data. De måneder der ikke er data for får så enten et hul eller du kan bede excel om at forbinde datapunkterne. Det giver en markant pænere graf hvis x-aksen er lineær. Hvis du har brug for mere vejledning sender du bare en pm.

Kan du lave analysen per region, fx hovedstadsregionen eller lignende?

Nej, det kan ikke lade sig gøre, der er ikke data til rådighed før 1992.
Ligeldes bør en analyse af et geografisk region afspejle den økonomiske udvikling i dette område.
En analyse af indkomster kan vist heller ikke opdeles geografisk, så den dækker over en sammenlignelig person, f.eks. en sygeplejerske med 10 års anciennitet, som jo er den type lønudvikling vi skal bruge.
Gn.snitsindkomster for et område kan man ikke rigtigt bruge til noget, der bor jo mange pensionister og studerende i København, der ikke har mulighed for at købe ejerbolig i de populære kvarterer.

Så det vil sige dine tidligere indkomstbaseret modeller er forkerte?

Næh, det er blot en anden måde at måle indkomsten på!
Der bedre tager højde for den øgede spredning i indkomsterne som vi ser.
Og så er det jo en del af den officielle inflation.

Læg mærke til at index 100 vil svare til ligevægt, som f.eks. i 2001-3 inden boblen, og hvor dyb kartoffelkuren er målt i dette index, langt dybere end det mere kortvarige dyk efter 2. oliekrise.

Du kan jo selv sammenligne de 2 vedhæftede billeder:

Den grønne kurve på dette billede er målt i forhold til indkomstudvikling.

Og denne kurve der er der er deflateret med det løntunge index: FPI-Tjenester.

Vedhæftede billeder

Huse-FPIt.jpg (67.8 KB, 125 læst)

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

.....

Det er lidt sjovt at du skyder skylden paa DS.
Der er ikke noget galt med deres tal - det er kun din behandling af dem der halter.
Vi er nogen der har gjort dig opmaerksom paa dette i aarevis - saa det er ikke nogen stor overraskelse.

Pyha, der er langt ned til index 80, hva' THSV. Dine selvvalgte grafer viser tydeligt at vi ikke har ramt konjunkturbunden på boligmarkedet.