Den afgående nationalbankdirektør Niels Bernstein punkterer nu en af de mest sejlivede mørkemands-myter om at de danske boligejere vil falde på stribe, når renten stiger:

"Det har tiltrukket sig en betydelig opmærksomhed fra internationale iagttagere,
senest Europa-Kommissionen, at danske husholdninger har en langt
større bruttogæld i forhold til deres indkomst end husholdninger i andre lande.
Den lave rente på variabelt forrentede realkreditlån er ofte blevet udpeget
som årsagen til, at husholdningers økonomi alligevel generelt er god.
Det rejser spørgsmålet om, hvor robuste husholdningernes økonomi er over
for renteforhøjelser, og om en stigning udgør en trussel mod den finansielle
stabilitet. Disse spørgsmål er vi i dag i stand til at give et forholdsvist nuanceret svar på. Hovedkonklusionen på en omfattende undersøgelse af husholdningernes økonomi er, at truslen mod den finansielle stabilitet fra familiernes gæld og dens sammensætning er begrænset. Vurderingen er baseret på, hvor stor en del af gælden, der holdes af familier med en særlig anstrengt økonomi.

De fleste familier har en robust økonomi, der med nogle afsavn, ofte betydelige i forhold til hidtidig livsstil, kan klare negative begivenheder som en større rentestigning eller en længere periode med arbejdsløshed via nedsat forbrug eller lavere opsparing. I den vurdering er der endda ikke taget hensyn til, at en vedvarende rentestigning med stor sandsynlighed vil være ledsaget af en bedre konjunktursituation og dermed beskæftigelsesmuligheder.
Denne vurdering af risikoen for den finansielle stabilitet udelukker selvsagt
ikke, at en rentestigning kan få ganske ubehagelige konsekvenser for familier med særlig anstrengt økonomi."

Nationalbankdirektøren ser endvidere i afgående stund et boligmarked i forsigtig bedring:

"Der er tegn – om end forsigtige – på, at boligmarkedet er i bedring. Prisfaldene er bremset op, og der er i årets løb sket en vis udfladning. Det gælder både for ejerlejligheder og enfamiliehuse. I hovedstadsområdet, hvor udviklingen erfaringsmæssigt vender først, er både omsætning og priser steget.
De lave renter holder hånden under markedet. Hertil kommer, at antallet af
boliger udbudt til salg er faldet ret markant det seneste år. Det har en stabiliserende effekt på priserne. I låntagningen ser vi en bevægelse fra helt korte variabelt forrentede lån til variabelt forrentede lån med længere rentebindingsperiode, og et skift i udlånet fra pengeinstitutter til realkreditinstitutter."

Tale til Finansrådet dec. 2012

__________________
"A pessimist sees the difficulty in every opportunity; an optimist sees the opportunity in every difficulty." Winston Churchill.

Særdeles interessant når Nationalbankens egen regression af boligpriserne kun holder hvis den korte rente indgår med en stor vægt. Implikationen af dette er jo direkte, at en stigning i den korte rente vil have ganske betydelige konsekvenser for boligpriserne - eller med andre ord: givet det er tilfældet så må konklusionen være at boligmarkedet er sårbart over for stigninger i den korte rente.

Jokeren for dansk økonomi er i min optik: Får vi en rentestigning med eller uden økonomisk opsving. Hvis det er uden, så kommer Bernstein til at tage fejl.

Citat: "De fleste familier har en robust økonomi, der med nogle afsavn, ofte betydelige i forhold til hidtidig livsstil, kan klare negative begivenheder som en større rentestigning".
-> Han tager dog lidt et forbehold med "nogle afsavn, ofte betydelige i forhold til den hidtige livsstil".

QED

__________________
Be careful out there - it is your money and your future... Det kan sagtens blive meget værre før det bliver bedre.
On the way down things will tend to look cheap, but they aren't...

nu går hans udtalelse vel mere på om folk kommer i problemer hvis renten stiger end den går på boligpriserne og her viser deres undersøgelse at folk åbenbart godt kan klare en rentestigning/normalisering af renten

Bernstein?

Var det ikke ham der i 2008 sagde, at der ingen problemer var på det danske boligmarked?

2 sider af samme sag...

Som Nationalbanken skriver. Stigende renter kommer med bedre økonomi. Og med bedre økonomi kommer bedre lønstigninger. Så problemerne er til at overskue.

Fint at den historie nu kan begraves.

En stor del af de lave renter i Danmark skyldes en abnormal udenlandsk safe heaven efterspørgsel. Den kan sagtens forsvinde igen, hvis udlandet har relativt bedre placeringsmuligheder end Danmark - UDEN et dansk opsving.

I 2008 (eller var det 2009) eksploderede flexrenten selvom økonomien var på vej i gulvet. Der er ingen naturlov der siger lav rente = krise, høj rente = optur.

QED

De lave renter i DK skyldes at ECB har sænket renten pga den elendige økonomi i eurozonen. ECB renten er nu 0,75%. Kun forskellen mellem Nationalbankens rente og ECB renten er "safe Haven" effekten. Det er ikke mere end ca 1%.

Da ECB havde en rente på 1% i starten af 2010 var fleksrenten jo under 2%. Ikke ligefrem høj.


Med stigende renter kommer bedre økonomi og vækst. Ja lån bliver dyrere, men lønningerne bliver bedre så hvordan boligpriserne lige vil udvikle sig er noget mere uklart end blot at hævde at en rentestigning er automatisk lig med prisfald.

Også en forkert oplysning.
F1-renten var allerede i dec. 2006 over 4% for refinansieringen for 2007. 4,7% blev renten for 2008 og 5,2% for 2009, næppe korrekt at kalde det en eksplosion i renten, men derimod en jævn stigning over årene. Læg mærke til at 4% låneren i 2005 kunne have beskyttet sin friværdi mod denne rentestigning. Som en 3% låner sikkert også kan, når renten begynder at stige.

Nils Bernstein forholder sig jo udelukkende til udbudssiden på boligmarkedet og OVERHOVEDET ikke til efterspørgselssiden. Mao. forholder han sig udelukkende til boligEJERNE, og overhovedet ikke til fremtidige boligKØBERE.

Skal man udtale sig om boligpriser skal man tage højde for begge parter på markedet. Når renten stiger bliver det dyrere at låne. Derfor kan/vil folk ikke låne så meget som tidligere hvis renten stiger. Og dermed vil det være en lavere pris man kan "slippe afsted med" at udbyde sin bolig til end tidligere. Ergo noget der vil skabe en effekt hen mod lavere priser.

Kort sagt: Hvordan kan han tro, at folk vil blive ved med at købe bolig som tidligere, hvis det bliver dyrere at låne?

Nils Bernstein har stensikkert udelukkende vurderet aktuelle boligEJERES økonomi, og det er det eneste han taler om i sin artikel. Men et marked udgøres altså af 2 parter: Købere og sælgere.

Noget af det Nils Bernstein skriver kunne tyde på, at højere rente vil ramme efterspørgselssiden på boligmarkedet hårdt. Han skriver, at familierne har:

"robust økonomi, der med nogle afsavn, ofte betydelige i forhold til hidtidig livsstil".

Hvis renten stiger, og prisen på at låne dermed stiger, så vil det vel betyde, at fremtidige købere skal lide "endnu flere betydelige afsavn" end aktuelt hvis de skal købe til de samme priser. Kan folk mon stadig købe til aktuelle priser hvis/når det bliver dyrere at låne, og kan efterspørgslen holdes oppe? Der er flest ejere - ja - og det er sikkert også forklaringen på, at man stort set altid kun forholder sig til ejernes situation, men der skal vel også være nogle der køber boligerne hvis priserne skal opretholdes efter en rentestigning.