Jeg tænkte over følgende: Hvad betyder kombinationen af stigende renter, stigende skatter, og faldende fradrag egentlig for boligpriserne?

Jeg har forsøgt at simulere (se vedhæftet) hvad der kunne ske med boligpriserne hvis den lange rente stiger til hhv. 5% og 6% under den antagelse, at omkostningerne til boligen med et fast OA lån skal være uændret (kun opskrevet med inflationen). Dvs. hvis omkostningerne er 30.000 i dag, så må de max være 30.000*(1+inflationen)^6 om 6 år. Det er betingelsen for øvelsen.

Jeg er med på, at folk godkendes på et fastforrentet lån med afdrag. Rigtig mange (over 50%) har dog et OA lån, så nedenstående er virkeligheden for mange.

Antagelser:

• Vi regner i dag og om 6 år
• 80% realkredit OA lån
• 1 mio. kr. i udbetaling (både i dag og om 6 år). Det svarer til ca. 10% i udbetaling i eksemplet, hvilket nok er inden for skydeskiven. Folks formue vil på den ene side stige over tid med inflationen, men faldende boligpriser trækker den anden vej. Derfor antagelse om samme niveau.
• Renten på realkredit stiger til hhv. 5% og 6% (to scenarier). I begge scenarier stiger bankrenten samtidig fra 6.5% til 8.5%
• Ejendomsværdiskatten stiger ikke over tid (fastfrosset)
• Grundskylden stiger med 6% p.a.
• Inflationen er 2.5% p.a.
• Rentefradraget falder fra 33% til 25% - grænsen for rentefradragsret er 100.000 om 6 år (et par), dvs. det er kun en faldende fradragsprocent på renteomk. udover 100.000 kr.

Kan thsv og co ikke rette til i forudsætningerne så alle input er korrekte?

Resultat:

• Ved en stigning til 5% i den lange rente om 6 år skal priserne falde 25%
• Ved en stigning til 6% i den lange rente om 6 år skal priserne falde 34%

Ejeren med et fastforrentet lån i dag vil naturligvis få en kursgevinst på dette tidspunkt om 6 år da renterne er steget. Men hovedparten af alle låntagere har ikke et fastforrentet lån.

Konsekvens for køber i dag med flex lån:

• 5% rentescenariet: 10.000.000 - 7.481.848 = 2.518.152 (tab) svarende til et prisfald på -25%
• 6% rentescenariet: 10.000.000 - 6.638.823 = 3.361.177 (tab) svarende til et prisfald på -34%

Konsekvens for køber i dag med fast lån:

• 5% rentescenariet: Med en varighed på ca. 10% taber kunden med fast lån 10.000.000 - 7.481.848 = 2.518.152 + kursgevinsten på (10%*2 kurspoint)*8.000.000 = 1.600.000. Nettotab med fast lån: 918.152 kr.
• 6% rentescenariet: Med en varighed på ca. 10% taber kunden med fast lån 10.000.000 - 6.638.823 = 3.361.177 + kursgevinsten på (10%*3 kurspoint)*8.000.000 = 2.400.000. Nettotab med fast lån: 961.177 kr.

-> Dvs. selv med et fast lån oplever boligejeren et tab på knap 1 mio.kr. (10%)

Input så beregningerne kan gøres rigtige modtages meget gerne.

Disclaimer: Resultatetpåvirkningen er anderledes for små lån der ikke rammes lige så hårdt (hvis overhovedet) af faldet i rentefradragsretten. Men man kan spørge sig selv om hvorvidt "dyre huse" kan falde så meget i pris uden at det påvirker husene i omkringliggende og mindre attraktive områder alligevel?

QED

Vedhæftede billeder

Boligpris følsomhed.pdf (86.8 KB, 30 læst)

__________________
Be careful out there - it is your money and your future... Det kan sagtens blive meget værre før det bliver bedre.
On the way down things will tend to look cheap, but they aren't...

Hvad er din stillingstagen til at en rentestigning er tegn på bedre økonomi?

Analyse: Danskerne kan klare ledighed og rentehop

En rentestigning kan komme alene på bedring i Sydeuropas økonomi, hvilket ikke er ensbetydende med bedre dansk økonomi...

Så vi kan godt få 5% i rente selvom intet er blevet bedre eller dårligere i DK.

@Vymer

Vil du ikke uddybe den med rentestigninger?

Jeg tænker på at i fattigfirserne var renterne skyhøje samtidig med dårlig økonomi, og i starten af halvfemserne mindes jeg heller ikke renten var i bund fordi økonomien var dårlig.

Er der faktorer nu du mener gør at vi ikke kan se rentestigninger uden økonomien bedres?

Jeg skal undlade at kloge mig i dine forudsigelser af renter og kurser, hvilket jeg dog i parentes at bemærke har set mange gøre ret dårligt gennem de senere år, idet det er og bliver gætteri.

Jeg vil dog lige påpege en faktuel grundlæggende fejl.

Iht. nationalbanken er dette ikke korrekt
http://www.nationalbanken.dk/C1256BE...el%201_web.pdf
Tabel ANTAL FAMILIER MED REALKREDITGÆLD FORDELT PÅ LÅNTYPER, 2010 Tabel 1

Og så derudover bemærke at det er meget morsomt at se dig foretage vurderingen af prisfølsomhed for huse i 10. mio. klassen. I betragtning af at det kun er ca. en halv promille af de huse der er til salg som koster over 10 mio. så er det vist lidt urealistisk at konkludere ret meget om det generelle marked baseret på dette segment. Især fordi disse huse rammes ret skævt hvad angår skatter, i forhold til gennemsnittet. Har du prøvet at lave samme gymnastikøvelse på et danmarkshus til gennemsnitskvadratmeterpriser?

"Jobløst opsving" er nok det scenarie, som vi enten allerede er inde i eller kommer til at se.

Så har du pointen, som det her egentligt drejer sig om: Stigende rente + faldende eller uændret realløn.

Rigtigt mange økonomer ser faktisk et evt. "kommende opsving" opføre sig netop sådan i den vestlige Verden.

/BF

Da jeg købte for et par år siden var den lange rente 6%. Hvis vi skal følge din logik må mit hus være steget med ca. 50%
Jeg kan afsløre at huset højst er steget et par procent (hvis det da ikke er faldet). Det må betyde at din model ikke holder. Verden er mere kompleks.

Selvfølgelig kan der være faktorer som gør at økonomien ikke bedres ved rentestigninger.

1)Vi så det da ECB hævede renten i 2010 og sendte Eurozonen ud i recession, hvilket jo sendte renterne tilbage igen. Perfekt konverteringsmulighed. Tag et 3% lån og konverterer op til 6%. Derefter tilbage til 3%.

2)Ellers skal DK blive som Grækenland & Spanien. Dvs vi skal blive det nye kriseområde. Her er det blot at se på handelbalancen. Så længe vi har overskud sparer DK mere op end vi forbruger. Dvs vi vil ikke kunne påvirkes langsigtet af udlandet. Stiger renterne i DK pga udenlandske investorer forlader landet, flytter danske investorer pengene hjem fra udlandet a la det vi så ATP gjorde i 2008 (jvf de nys offentlige gjordte artikler i Berlingske). Den høj opsparing vil jo presse renterne i DK.

3) Ellers så er det som vi kan se her på Jens Schjernings graf over dansk realkreditrente muligt at have stigende renter i årtier uden at priserne falder (små udsving må forventes). Skulle vi følge QEDs antagelse burde priserne jo falde fra 1945 til 1981 da vi har et støt stigende renteniveau. Der kræves flere faktorer end kun renten.

Fra Agrocura.


Vi skal blot konsulterer historiebøgerne og se at det ikke var slemme tider at have boliggæld. Se blot på de nominelle lønstigninger vi havde i 70'erne. Over 20% i 1975. Det er muligt at reallønnen er flad til faldende, men har man gæld får man øget købekraft ved gældens udhuling. (kun ved fastrentelån) Tænk sig at få et 6% lån i 1963 med de lønstigninger.

Nationalbanken

2 kommentarer:

1) at tro at boligpriserne falder fordi omkostningerne stiger er en grov fejl. Du neglierer fuldstændig den margin som langt flertallet af danskerne kører med i deres budgetter, hvad enten de har finansieret flex eller fast
2) for et hus til 10 mio styres prisen ikke bare at de almindelige faktorer. Finansmarkedets udvikling, virksomhedernes indtjening og ændringer i skattesystemet er nok mindst lige så vigtige som renten. Iøvrigt, hvis renten stiger, så gør folks afkast på investeringer også og dermed deres boligloft.