Kære alle,

Jeg overvejer meget kraftigt at købe en andelsbolig i en forening, som umiddelbart synes at være veldrevet og sund. Jeg håber at en eller flere af jer herinde har lyst til at hjælpe mig ved at kaste jeres rutinerede blik på prisen samt foreningens økonomi for at sige om andelsboligen er fornuftigt prissat og om der er nogle 'advarselslamper' i regnskaberne.

Seneste to års regnskaber og bestyrelsesreferater, samt næste års budget kan hentes her: https://www.dropbox.com/sh/u10agly2is68vud/fKk6Ij620D

Kort info om andelen:

Beliggenhed. Nordre Frihavnsgade 96, 2000 Østerbro

Pris: 1.430.000, hvoraf ca. 70.000 er forbedringer og andelen udbydes til 100% af værdien af andelskronen.

Boligafgift, vand, el, varme, kabel: 2.970 per måned

På forhånd mange tak for jeres hjælp!

Mange hilsner,

Anders

Fup fup fup.

Valuar vurdering sat til rente 2,22

Vismann bruges til at maks. Salgsværdier i foreninger.

Jeg ville ikke røre den med en sådan absurd vurdering

Tak for feedback Wombatten!

Vil du uddybe, hvad du mener med at rente er sat til 2,22? Og hvor absurd synes du vurderingen er - Hvor langt er den over en retvisende pris?

Og er der andre som er enige med Wombatten? Eller måske uenige?

Eller andre som måske har erfaringer med Vismann? Jeg kunne nemlig ikke finde noget skrevet om dem her på forummet.

Det er afkastkravet. Valuar regner baglæns.

Hans udgangspunkt er at køber vil være tilfreds med et afkast på 2,22 pct. Og så ganger han prisen op derfra.

Problem er bare, at den rente er sat meget lavt. Så hvis en køber kræver 5 pct. I afkast, så er vurderingen halveret.

Synes det er langt ude at regne med 2,22 pct. Men jeg har ikke set den præcise rapport.

Du kan også spørge dig selv. Ville du selv synes et afkast på 2,22 er attraktivt hvis du Selv skulle købe en ejendom og låne pengene dertil i banken.

Vismann er vel kendt for høje vurderinger. Du kan se hans hjemmeside.

Foreningen er vel sund nok, det er blot vurderingen, der er helt i skoven!

Foreningen bør helt klart valuarvurderingen og spare udgiften til denne.
Selv den off. vurdering forekommer rimelgt høj, gad vide hvad en husleje for en lejlighed i ejendommen ville blive ved huslejenævnet var det lejelejligheder.

Ca. 900.000 kr er sådan en andel nok værd og evt. plus forbedringer, jeg kan ikke se noget link til selve salgsannoncen. Der er tale om 64 kvm, eller hvad?

Vismann kan jo godt være god for sælger. Han maksimerer prisen. Men problem for dig er at det går kun en gang.

Ja enig. Vurderingen er hen i vejret. Forening ser ok ud

Om pris er ok må vel følge af lejlighedens størrelse, og hvor stort afslag der er givet på maks. Prisen.

Tak for feedback!

@ Wombatten: Det gi'r mening med renten og jeg er jo helt enig i at et afkast på 2,2% er meget meget lavt. Jeg er igang med at rekvirere valuarrapporten der ligger til grund - jeg skal nok lige uploade så snart jeg har den i hænde. Sælger fortalte, at alt i foreningen er nyligt restaureret (tag, gård, faldstammer, opgang mv.) og deri ligger noget af det som givetvis er lagt til grund af Wismann.

@ thsv: I salgsannoncen står den opgivet til 82 kvm (Kan ses her: 1900 kr. pr. mdr. – dba.dk – Køb og Salg af Nyt og Brugt, men der er jo så en markant diskrepans med de 64 kvm der bruges til udregning af andelsværdien. Der gives ikke afslag på maks-prisen og lejligheden er i okay stand. På baggrund af dette, hvad ville I så sige at den er værd?

Du får ikke dem lejlighed til en fair pris. Værdien pumpet. Og nogle skal nok falde i. Vismann opgave er at pumpe prisen og du er vel et meget godt udtryk for, at det skam godt kan lykkedes. Så vidt jeg kan se. At der brugt standard trickene. Først nye lån i ejendomen. Ekstra 600000 kr. Lånt. Stop for afdrag. Nedsættelse af boligsfgiften. Wupti så er den ekstra attraktiv. Godt for sælger, elendigt for køber. Se bare deres gf referat. Nogle undrer sig da også hvordan det kan være, at det er klogt at låne flere penge, sænke boligsfgiften, stoppe med at afdrage gæld.

Hvilken bank har du. Fx hvis det er danske bank, så vil de givet også vurdere prisen helt hem i vejret.

Det betyder ikke at du ikke skal købe den. Bare du er klar til at tage tabet.