Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 19th December 2012, 09:55 AM
QED QED er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2010
Indlæg: 1,593
Standard Kan boligpriserne falder over 30%? Version 2

I de kommende år oplever boligejerne stigende skatter og faldende rentefradrag for renteomk. over 100,000. Øvelsen kombinerer denne effekt med stigende renter. Det faldende fradrag rammer stadig flere boligejere i takt med at renterne stiger.

En del kritik i den tidligere tråd for at vælge et hus på 10 mio. Her er så et hus til 5 mio. kr. i Lyngby der falder til 3.2 mio.kr. Udgangspunktet for analysen er denne: Boligomkostningerne efter skat (renter på et OA lån og skatter) må kun stige med løninflationen over tid. Hvor meget skal prisen på huset falde for at det "går op".

Ny model:
* Pris på hus: 5.000.000 (se salgsopstilling)
* Udbetaling: 500.000
* OA lån
* Renten stiger fra 3% til 6%
* Grundskyld iht salgsopstilling, stiger 5% om året
* Ejendomsværdiskat er fast
* Løninflationen er 1.5% (nok mere realistisk)
* Fremtiden 2019 (fuld indfastning af rentefradragsreduktionen)

Dette hus rammes også af et betydeligt fald i rentefradragsretten da renten stiger.

Resultat:
* Husprisen falder med 36% hvis boligomkostningerne kun må stige med løninflationen
* Tab på ca. 1.8 mn. Kursgevinst hvis 100% af lånet er fastforrentet er på 4.000.000 * (10%*3-kurspoint) = 1.2 mn. Dvs. nettotab selv med fastforrentet lån er: 600.00 kr.!!!

Mon et hus i bagsværd stadig koster 4 mn. hvis huset i lyngby falder fra 5 mio. til 3.2 mio. ??

QED

Disclaimer: 1) grundskyldsatsen er bare regnet residualt. Jeg har brugt den faktiske betalte grundskyld fra salgsopstillingen, så lad være med at fluekneppe grundskyldsatsen, det er irrelevant for modellen. 2) øvelsen simulerer kun effekten af 3 faktorer. Andet kan påvirke prissætningen af boligmarkedet.
Vedhæftede billeder
Filtype: pdf Salgsopstilling - lyngby.pdf (95.2 KB, 4 læst)
Filtype: pdf Boligpris følsomhed 5.000.000.pdf (83.6 KB, 8 læst)
__________________
Make smart decisions...
Besvar med citat
Sponsored Links
  #2 (permalink)  
Gammel 19th December 2012, 10:03 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2011
Lokation: København
Indlæg: 275
Standard

-> QED

Jeg tror ikke som sådan, at der er noget i vejen med dine eksempler. Dine eksempler illustrerer udmærket dét du mener. Problemet er nok at du i din tænkemåde forsøger at gå fra det mikro-økonomiske til det makro-økonomiske. Altså at du tager udgangspunkt i en finansieringsmodel (boligkøb for en husstand) og udfra denne model konkluderer du derefter noget om aggregerede størrelser (prisudviklingen på hele boligmarkedet). Det er ikke nyt at tænke på den måde, men det er blot meget svært at fremkomme med gyldige konklusioner. Så hold dig enten til mikro eller makro.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 19th December 2012, 10:14 AM
QED QED er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2010
Indlæg: 1,593
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af MatthewDK Se indlæg
-> QED

Jeg tror ikke som sådan, at der er noget i vejen med dine eksempler. Dine eksempler illustrerer udmærket dét du mener. Problemet er nok at du i din tænkemåde forsøger at gå fra det mikro-økonomiske til det makro-økonomiske. Altså at du tager udgangspunkt i en finansieringsmodel (boligkøb for en husstand) og udfra denne model konkluderer du derefter noget om aggregerede størrelser (prisudviklingen på hele boligmarkedet). Det er ikke nyt at tænke på den måde, men det er blot meget svært at fremkomme med gyldige konklusioner. Så hold dig enten til mikro eller makro.
meget enig - det primære formål med øvelsen er at tale om hvad der kan ske på mikroplan. Naturligvis hvis dette sker tilpas mange steder så bliver det en makro-realitet.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 19th December 2012, 10:17 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2012
Indlæg: 368
Standard

Personligt tror jeg det er ret naivt at forvente rentestigninger fra 3% til 6% uden at der udbryder krig eller noget lignende.

Den kan eventuelt hoppe lidt op og ned i en kortere periode, og der vil så stort set ikke være handler mens den er høj. Det er som at forhandle sydpå, hvis sælger ikke får nok for varen er den ikke til salg.
Generelt er boligerne voldsomt belånt (se tidligere indlæg og statistikker) så de kan ikke sættes ned. Tilsvarende vil ingen bank overleve at tvinge alle til at sælge hvis renten er høj et år eller to.

En høj rente vil kræve at der er kommer fuld gang i vores arbejdsmarked og at 68'erne vælger at gå i job istedet for at tage på golf-ferie, eller at der er kommet inflation (læs krig eller sammenbrud).

Se japan de sidste 20 år, rentestigningerne er lige rundt om hjørnet...
Man har i europa valgt den japanske model, frys skidtet ned og smid nøglen væk.
__________________
Vi byggede med et typehusfirma, se byggeriet og overvejelserne på http://mosebyvej.blogspot.com

Sidst redigeret af gorm : 19th December 2012 kl. 10:21 AM.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 19th December 2012, 10:20 AM
QED QED er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2010
Indlæg: 1,593
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af gorm Se indlæg
Personligt tror jeg det er ret naivt at forvente rentestigninger fra 3% til 6% uden at der udbryder krig eller noget lignende.

Den kan eventuelt hoppe lidt op og ned i en kortere periode, og der vil så stort set ikke være handler mens den er høj. Det er som at forhandle sydpå, hvis sælger ikke får nok for varen er den ikke til salg.

En høj rente vil kræve at der er kommer fuld gang i vores arbejdsmarked og at 68'erne vælger at gå i job istedet for at tage på golf-ferie, eller at der er kommet inflation (læs krig eller sammenbrud).

Se japan de sidste 20 år, rentestigningerne er lige rundt om hjørnet...
Man har i europa valgt den japanske model, frys skidtet ned og smid nøglen væk.
Fed: kræver at sælger kan blive boende. Kræver han ikke bliver syg, arbejdsløs, får et bedre jobtilbud, børnene trives i skolen etc. etc.

Hvis vi ender som Japan bliver det meget værre end i ovenstående model.

Inflation er om hjørnet. BoE har nu 25% af landets GDP på deres balance.
http://www.alsosprachanalyst.com/eco...ce-sheets.html

QED

Sidst redigeret af QED : 19th December 2012 kl. 10:31 AM.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 19th December 2012, 10:35 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2012
Indlæg: 744
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af QED Se indlæg
Fed: kræver at sælger kan blive boende. Kræver han ikke bliver syg, arbejdsløs, får et bedre jobtilbud, børnene trives i skolen etc. etc.


QED
Ja, men hvor mange huse vil der komme til salg på den baggrund?

-Så bliver situationen præcis som den er nu:

få hushandler, hvor de attraktive boliger forsvinder til en for høj pris for de fleste (da der er den del der afventer at købe, så de "slås" om de få gode udbudte boliger), og nogle få der ALDRIG får solgt uattraktive boliger til en fornuftig pris...

Hardly good news for en boligkøber
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 19th December 2012, 10:37 AM
QED QED er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2010
Indlæg: 1,593
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af HuskøberKBH2010 Se indlæg
Ja, men hvor mange huse vil der komme til salg på den baggrund?

-Så bliver situationen præcis som den er nu:

få hushandler, hvor de attraktive boliger forsvinder til en for høj pris for de fleste (da der er den del der afventer at købe, så de "slås" om de få gode udbudte boliger), og nogle få der ALDRIG får solgt uattraktive boliger til en fornuftig pris...

Hardly good news for en boligkøber
det er jo et spørgsmål om at folk indser realiteterne. I Japan blev der jo handlet huse selv om priserne faldt i mere end 15 år i træk. Hvis man tror på det kun kan blive værre så er det bedre at sælge i dag end vente til morgen. You see?
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 19th December 2012, 10:39 AM
QED QED er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2010
Indlæg: 1,593
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af gorm Se indlæg
Personligt tror jeg det er ret naivt at forvente rentestigninger fra 3% til 6% uden at der udbryder krig eller noget lignende.

Den kan eventuelt hoppe lidt op og ned i en kortere periode, og der vil så stort set ikke være handler mens den er høj. Det er som at forhandle sydpå, hvis sælger ikke får nok for varen er den ikke til salg.
Generelt er boligerne voldsomt belånt (se tidligere indlæg og statistikker) så de kan ikke sættes ned. Tilsvarende vil ingen bank overleve at tvinge alle til at sælge hvis renten er høj et år eller to.
En høj rente vil kræve at der er kommer fuld gang i vores arbejdsmarked og at 68'erne vælger at gå i job istedet for at tage på golf-ferie, eller at der er kommet inflation (læs krig eller sammenbrud).

Se japan de sidste 20 år, rentestigningerne er lige rundt om hjørnet...
Man har i europa valgt den japanske model, frys skidtet ned og smid nøglen væk.
Fed: hvis alternativet er konkurs... do the math yourself...
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 19th December 2012, 10:43 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2012
Indlæg: 744
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af QED Se indlæg
det er jo et spørgsmål om at folk indser realiteterne. I Japan blev der jo handlet huse selv om priserne faldt i mere end 15 år i træk. Hvis man tror på det kun kan blive værre så er det bedre at sælge i dag end vente til morgen. You see?
Enig, men det KRÆVER deflation (som jeg også har nævnt i et tidligere indlæg).

Ellers VIL folk ikke indse realiteterne.

Derfor mener jeg at hele huspris debatten i princippet burde spores overpå om hvorvidt deflation eller inflation er det mest realistiske scenarie pt.

PT hælder jeg nok mest til at deflation er den største risiko i europa.. IKKE godt for husejere
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 19th December 2012, 10:44 AM
QED QED er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2010
Indlæg: 1,593
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af HuskøberKBH2010 Se indlæg
Enig, men det KRÆVER deflation (som jeg også har nævnt i et tidligere indlæg).

Ellers VIL folk ikke indse realiteterne.

Derfor mener jeg at hele huspris debatten i princippet burde spores overpå om hvorvidt deflation eller inflation er det mest realistiske scenarie pt.

PT hælder jeg nok mest til at deflation er den største risiko i europa.. IKKE godt for husejere
Inflation er om hjørnet. BoE har nu 25% af landets GDP på deres balance.
http://www.alsosprachanalyst.com/eco...ce-sheets.html

Sidst redigeret af QED : 19th December 2012 kl. 11:40 AM.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Ekspert: Boligpriserne falder 20 pct. CN_gold Generelt 101 8th February 2011 08:01 AM
Boligpriserne falder nu mindst 10%... QED Generelt 112 5th December 2010 09:32 AM
dn.no - boligpriserne falder hurtigere spinoza Generelt 8 23rd November 2008 09:48 PM
Boligpriserne falder i Nordsjælland Nordstar Generelt 0 1st July 2008 07:21 AM
DS: Boligpriserne falder fortsat praxis Generelt 34 15th February 2008 03:50 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 02:46 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2014, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.