I de kommende år oplever boligejerne stigende skatter og faldende rentefradrag for renteomk. over 100,000. Øvelsen kombinerer denne effekt med stigende renter. Det faldende fradrag rammer stadig flere boligejere i takt med at renterne stiger.

En del kritik i den tidligere tråd for at vælge et hus på 10 mio. Her er så et hus til 5 mio. kr. i Lyngby der falder til 3.2 mio.kr. Udgangspunktet for analysen er denne: Boligomkostningerne efter skat (renter på et OA lån og skatter) må kun stige med løninflationen over tid. Hvor meget skal prisen på huset falde for at det "går op".

Ny model:
* Pris på hus: 5.000.000 (se salgsopstilling)
* Udbetaling: 500.000
* OA lån
* Renten stiger fra 3% til 6%
* Grundskyld iht salgsopstilling, stiger 5% om året
* Ejendomsværdiskat er fast
* Løninflationen er 1.5% (nok mere realistisk)
* Fremtiden 2019 (fuld indfastning af rentefradragsreduktionen)

Dette hus rammes også af et betydeligt fald i rentefradragsretten da renten stiger.

Resultat:
* Husprisen falder med 36% hvis boligomkostningerne kun må stige med løninflationen
* Tab på ca. 1.8 mn. Kursgevinst hvis 100% af lånet er fastforrentet er på 4.000.000 * (10%*3-kurspoint) = 1.2 mn. Dvs. nettotab selv med fastforrentet lån er: 600.00 kr.!!!

Mon et hus i bagsværd stadig koster 4 mn. hvis huset i lyngby falder fra 5 mio. til 3.2 mio. ??

QED

Disclaimer: 1) grundskyldsatsen er bare regnet residualt. Jeg har brugt den faktiske betalte grundskyld fra salgsopstillingen, så lad være med at fluekneppe grundskyldsatsen, det er irrelevant for modellen. 2) øvelsen simulerer kun effekten af 3 faktorer. Andet kan påvirke prissætningen af boligmarkedet.

Vedhæftede billeder

	Salgsopstilling - lyngby.pdf (95.2 KB, 4 læst)
	Boligpris følsomhed 5.000.000.pdf (83.6 KB, 8 læst)

__________________
Be careful out there - it is your money and your future... Det kan sagtens blive meget værre før det bliver bedre.
On the way down things will tend to look cheap, but they aren't...

-> QED

Jeg tror ikke som sådan, at der er noget i vejen med dine eksempler. Dine eksempler illustrerer udmærket dét du mener. Problemet er nok at du i din tænkemåde forsøger at gå fra det mikro-økonomiske til det makro-økonomiske. Altså at du tager udgangspunkt i en finansieringsmodel (boligkøb for en husstand) og udfra denne model konkluderer du derefter noget om aggregerede størrelser (prisudviklingen på hele boligmarkedet). Det er ikke nyt at tænke på den måde, men det er blot meget svært at fremkomme med gyldige konklusioner. Så hold dig enten til mikro eller makro.

meget enig - det primære formål med øvelsen er at tale om hvad der kan ske på mikroplan. Naturligvis hvis dette sker tilpas mange steder så bliver det en makro-realitet.

Personligt tror jeg det er ret naivt at forvente rentestigninger fra 3% til 6% uden at der udbryder krig eller noget lignende.

Den kan eventuelt hoppe lidt op og ned i en kortere periode, og der vil så stort set ikke være handler mens den er høj. Det er som at forhandle sydpå, hvis sælger ikke får nok for varen er den ikke til salg.
Generelt er boligerne voldsomt belånt (se tidligere indlæg og statistikker) så de kan ikke sættes ned. Tilsvarende vil ingen bank overleve at tvinge alle til at sælge hvis renten er høj et år eller to.

En høj rente vil kræve at der er kommer fuld gang i vores arbejdsmarked og at 68'erne vælger at gå i job istedet for at tage på golf-ferie, eller at der er kommet inflation (læs krig eller sammenbrud).

Se japan de sidste 20 år, rentestigningerne er lige rundt om hjørnet...
Man har i europa valgt den japanske model, frys skidtet ned og smid nøglen væk.

__________________
Vi bygger med et typehusfirma, følg byggeriet og overvejelserne på http://mosebyvej.blogspot.com

Fed: kræver at sælger kan blive boende. Kræver han ikke bliver syg, arbejdsløs, får et bedre jobtilbud, børnene trives i skolen etc. etc.

Hvis vi ender som Japan bliver det meget værre end i ovenstående model.

Inflation er om hjørnet. BoE har nu 25% af landets GDP på deres balance.
http://www.alsosprachanalyst.com/eco...ce-sheets.html

QED

Ja, men hvor mange huse vil der komme til salg på den baggrund?

-Så bliver situationen præcis som den er nu:

få hushandler, hvor de attraktive boliger forsvinder til en for høj pris for de fleste (da der er den del der afventer at købe, så de "slås" om de få gode udbudte boliger), og nogle få der ALDRIG får solgt uattraktive boliger til en fornuftig pris...

Hardly good news for en boligkøber

det er jo et spørgsmål om at folk indser realiteterne. I Japan blev der jo handlet huse selv om priserne faldt i mere end 15 år i træk. Hvis man tror på det kun kan blive værre så er det bedre at sælge i dag end vente til morgen. You see?

Fed: hvis alternativet er konkurs... do the math yourself...

Enig, men det KRÆVER deflation (som jeg også har nævnt i et tidligere indlæg).

Ellers VIL folk ikke indse realiteterne.

Derfor mener jeg at hele huspris debatten i princippet burde spores overpå om hvorvidt deflation eller inflation er det mest realistiske scenarie pt.

PT hælder jeg nok mest til at deflation er den største risiko i europa.. IKKE godt for husejere

Inflation er om hjørnet. BoE har nu 25% af landets GDP på deres balance.
http://www.alsosprachanalyst.com/eco...ce-sheets.html