Hej,

Jeg overvejer at købe en lejlighed i en andelsboligforening til maksimalprisen. Maksimalprisen er basseret på den offentlige vurdering og hele den offentlige vurdering er udnyttet. Foreningen står dog muligvis overfor en del vedligeholdelses arbejde. Det kan involvere nyt tag og nye vinduer. Derudover er der i år startet et altanprojet.

Mit spørgsmål er: Kan foreningen forventes at kunne få opskrevet den offentlige vurdering med de investerede beløb eller går de direkte af maksimalprisen? Jeg er med på at foreningen kan vælge at gå over til en valuar vurdering hvilket kan give en anden situation.


Optaget.

Nej. Udgangspunktet er uændret off. vurdering. Man kan klage over den offentlige vurdering, at den er under handelsprisen. Ikke sikker på, at man kan klage over at en vurdering er for lav, eller kun hvis den er for høj.

Valuarvurdering kan være en vej frem, hvis altså handelsværdien for ejendommen vitterligt er højere end off. vurdering inkl. de forbedringer I gennemfører.

Tak for dit svar, jeg tænker at der skulle have stået "over handelsprisen" og ikke "under handelsprisen"? Jeg tænker også at man vel i almindelighed kan klage over at vurderingen er forkert, så kan man jo så i forskellige situationer have ønske om en høj eller en lav vurdering og det kan så danne udgangspunkt for om man ønsker at klage over en given vurdering eller ej.

Men hvad med meget byfornyede ejendomme? Mit indtryk er at den offentlige vurdering er meget høj for sådanne ejendomme. Så et eller andet må standen af ejendommen vel have at sige.

Jeg er med på at udgangspunktet er uændret off. vurdering, men derfor kan man vel stadig gøre skat opmærksom på at forholdene har ændret sig... Spørgsmålet er så hvad de gør ved det..

Ja, byfornyet ejendomme vurderes efter en anden kode. Mener de derved kommer op på næsten vurderinger for nybyggede ejendomme.

Jeg er ikke sikker på, hvordan de vil vurdere sådanne oplysninger. Andre ejendomme bliver også løbende renoveret.

Hvis I får lavet en valuarvurdering, kan det måske få SKAT til at se derpå.

Jeg ved heller ikke, om en enkelt andelshaver kan kræve vurderingen omstødt. Det har betydning for salget af andele i ejendomme, også potentielt med tilbagevirkende kraft, så nogen kan frygte at det sætter en prop i salget.

Er du opmærksom på, at der kommer nye vurderinger 1. marts. Du bør prøve at få et forbehold ind, så du ikke skal bære det fulde tab, når vurderingen falder.

Jeg er ret sikker på at det kun er ejeren af en ejendom der kan klage og dermed kan den enkelte andelshaver ikke.

Ja, det er jeg opmærksom på. Men en interessant mulighed med sådan en forbehold, tak for forslaget.

To ting. Du kan ikke være sikker på, at foreningen vil klage, selvom du måtte have interesse deri. Nogen gange fungere andelsforeninger meget specielt.

De mange der slet ikke overvejer flytning, er rimeligt ligeglade.

Dem der har en dårlig lejlighed er også ofte ligeglade. Så hvis du har en fed lejlighed i ejendommen, kan du stå alene.

Det bedste ville være, hvis der forinden igangsættelser af istandsættelsesarbejderne kan blive aftalt at gå overtil valuar, så du er mere sikker. Hvis det blankt afvises, skal du nok være temmeligt varsom.

Vær opmærksom på, at hvis der igangsættes store projekter, vil realkreditten vurdere ejendommen. Jeg vil tro, det er pænt lave vurderinger. Det vil SKAT jo også vide, hvis I klager over vurderingen, og at det vil være naturligt at spørge til, hvad realkreditten vurderer ejendommen til.

I mange foreninger spreder man større renoveringer, som nyt tag eller nye vinduer over 10-20 år og afskriver løbende vedligeholdelsen, så andelsværdien ikke påvirkes så voldsomt. Ligeledes opsparer mange foreninger reserver til senere renoveringer og vedligeholdelse.
For øvrigt kan en del af renoveringen være forbedringer af ejendommen, men denne metode kan vist kun benyttes hvis man bruger modellen med anskaffelsespris.
Under alle omstændigheder er det bedre at fordele så store udgifter over flere regnskabsår.

Det er interessant. Jeg har fundet ud af at foreningen i 2012, dvs efter sidste regnskabsår har omlagt lån til nye 30 årige lån og i samme anledning forøget gælden for at finansiere nye altaner. Disse altaner er dog ikke sat op endnu så man må formode at foreningen ligger inde med en kontant beholdning og at regnskabet for 2012 derfor heller ikke kommer til at afspejle det tilhørende fald i maksimalprisen. Men måske jeg skulle spørge ind til om realkreditten har vurderet ejendommen i forbindelse med det nye lån. Dog er belåningsgraden kun omkring 25% i forhold til den offentlige vurdering, så der er vel grænser for hvor grundigt realkreditten har behøvet at vurdere..

Ja, men i denne forening har man desværre udnyttet den offentlige vurdering fuldt ud så der er ikke noget at tage af. Det kan selvfølgelig tale imod at købe andelen, men for store lejligheder med god beliggenhed (Frederiksberg C) er det desværre ikke let at få fingrene i en andel til meget under hvad den offentlige vurdering kan give af maksimalpris.

Et tab på et par hundrede tusinde er vel trods alt småpenge, hvis det er en stor familielejlighed med rette beliggenhed.

Der er run på store familieandele, og stærkt begrænset hvad man som køber kan stille af krav.