Hej.

P.t. har jeg kig på nogle andelslejligheder i samme forening på Nørrebro.
Lejligheder har mere eller mindre samme rumopdeling (2,5 vær.), rimelig fin stand, areal (70 kvm) og prisen varierer med 930.000 +/- 30.000 og boligafgiften er ca. på 2.400 kr.

Mit spørgsmål er nu (selvfølgelig baseret på jeres rene "mavefornemmelser") hvor langt man realistisk kan forhandle prisen ned til (bud fra nogen der lige har købt/solgt andelslejligheder vil være kanon ).

Jeg har her på forummet lagt mærke til mange der snakker om nedslag på 100.000-200.000 på andel til 1 mio, hvilket vel er rimeligt højt sammenlignet med ejerboliger der gns. ligger på de 5-10 % ned i prisen (hvis jeg husker rigtigt)?

Uden et regnskab er det umuligt at vurdere om prisen er fair.
Andele er svære at prisfastsætte korrekt end ejere, specielt da der ikke er adgang til de opnåede salgspriser.
I vores forening er afslag på 300.000 kr i andelsprisen slet ikke urimeligt, da foreningen benytter en forrykt valuarvurdering. Foreningen er ellers sund nok med hensættelser til senere renovering og lån med entetilskud, der udløber om 3-4 år.

Uden at kende stand, beliggenhed og foreningens regnskab er mit bud at en andel på 70 kvm på Nørrebro er ca. 1,05 mill. værd incl. gæld i foreningen. 900.000 kr for en sådan andel er derfor udfra de opgivne oplysninger en meget fair vurdering, men prisen kan være højere eller lavere med alle oplysninger på bordet.

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

Tak for svaret. Her er en link til årsregnskabet for 2011

https://www.dropbox.com/s/nmxs6a6gd9..._og_budget.pdf

Beliggenhed er fin (100 m syd for Nørrebroparken). Så vidt jeg kan se udgør gælden ca. 25% af ejendomsværdien, overskud i 2011 og 2012 (budgetteret). Underskud i 2010 (grundet tilstandsrapporter).
Gælden er på 83 mio. så et groft estimat (uden et konkrete fordelingsarealer) er altså 83 mio./290 lejl. = 280.000. 280.000 + 900.000 = 1.180.000 kr. så vi er vel en lille smule over "gennemsnittet" på 1,05 mio.?

Efter min mening skal swappen indregnes i foreningens gæld.

Desuden skal du udregne gælden pr. m2 og derudaf udregne hvor meget du overtager for den konkrete andel.

PS: Jeg kan se at foreningen leaser en kopimaskine til 16.000 kr årligt (!!!) på kontrakt indtil år 2017.

Jeg ville nok kræve lidt rabat for at bo sammen med sådan en flok ...

400000 kr i bestyrelseshonorar.

Der er afdragsfrihed i foreningen. Jeg synes ikke det er et fund, slet på Nørrebro.

Det vigtigste er jo dog at du synes om det . Swap synes jeg mindre o , men måske de så har lært lektien til næste gang.

Swappen er skam modregnet i andelens værdi. Den står under øvrig gæld.

Dyr kopimaskine og en ret stor forening. Beliggenheden lige ud til Ågade er ikke prangende.
F.eks. denne bolig:
Ågade 130, 3., tv. - Andelsbolig på 72 kvm - 2200 København N

Der var altså lig i lasten både i regnskabet og osse beliggenheden.

Jeg ville kræve meget rabat for at bo sådant et sted.
Bemærk at andelsværdien er faldende, hvilket antyder enten faldende vurdering eller at der betales for lidt i boligafgift.

Så vidt jeg kan vurdere er den samlede vurdering pr. kvm ca. 16.000 kr, jeg ville nok vurdere den beliggenhed til nærmere 12.000 kr, hertil kommer selvfølgelig evt. forbedringer i andelen. Til gengæld skal foreningens gæld fratrækkes. Swaplånet udløber i 2015, og så kan foreningen lægge om, de burde måske allerede nu undersøge muligheden for at konvertere til et 3% lån med afdrag.

Rabatten på sådan en andel bør beløbe sig til 200-300.000 kr ialt i mine øjne, grundet den relativt høje vurdering og den ret høje gæld i foreningen.

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

Renteswaplånet er for øvrigt voldsomt dyrt i rente, det koster næsten 4,2 mio. kroner om året i renter og bidrag. Et 3% obl.lån til kurs 98 vil til sammenligning koste 3,4 mio. i renter og adm.bidrag og 5,2 mio. i alt i ydelse, dog lidt afhængig af adm.bidraget (jeg har sat det 1,0%).

Der skal derfor forventes en huslejestigning på mindst 300 kr om måneden, når der skal afdrages på gælden.

Bestyrelseshonoraret forekommer højt, men det er jo også inkl. administration af foreningen, så er jo kun lidt over 1.000 kr årligt pr. lejlighed, og nok også derfor at der er kopimaskine i foreningen.

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

thsv - swappen er indregnet korrekt i andelskrone, andet ville være ulovligt - kommentaren var til trådstarters udregning af gæld pr. andel.

Iøvrigt er jeg enig i dine betragtninger; men jeg ved ikke om trådstarter kan få 200-300 tkr. i rabat? Hvem sælger? Er det foreningen?

1) Det burde du have skrevet, jeg er ikke tankelæser, læste det som om du mente, den ikke var indregnet.

2) Jeg tvivler på en så stor rabat, men ingen tvivl om at denne andelsforening er vurderet for højt.

3) Hvad mon huslejen kunne være for sådanne 72 BBR-kvm ifølge huslejenævnet, og så kan man jo selv lege valuar med et afkast (2-3-4%?) og benytte foreningens regnskab.
Husk at vurderingen skal være af en lejlighed uden forbedringer, da disse jo kan tillægges maksimalprisen for en andel.

Jeg er også lidt nervøs for afdragsfriheden i foreningen, især med tanke på at planen er at jeg skal være boende i mindst 7-10 år (hvor afdragsfriheden udløber).

Bestyrelseshonoraret på 400.000 er relativt højt (for 7 medlemmer), men vel "fair" når der er 290 ejendomme?

Det giver stof til eftertanke at bestyrelsen (enten nuværende eller tidligere) havde truffet nogle dårlige beslutninger (kopimaskinen, afdragsfriheden, bestyrelseshonorar, valget af renteswappen mm), men generelt er de vel små gule lamper (der kan danne grundlag for små nedslag i prisen), mens der vel ikke er nogen decideret røde lamper der blinker (og dermed konkrete punkter hvor man kan forhandle betydelig ned i prisen).
Er I enige i ovenstående?

Tilføjelse:
Alle andelslejligheder sælges af udefrakommende ejendomsmænglere
200.000-300.000 (svarende til 20-30 % nedslag) lyder vanvittigt. Er det "normalt" at andelslejligheder udbydes til sådanne "overpriser"?