Hej alle.

Så er jeg så småt i mål med mit køb af en andelslejlighed, så tak til alle der har hjulpet til indtil videre.

Jeg sidder tilbage med et spørgsmål i forbindelse med overtagelsen af ejerpantebrevet i andelen.

Min bank har tidligere givet mig et ÅOP rente baseret på at jeg ikke overtager ejerpantebrevet, som jeg kunne stille som sikkerhed for lånet.

Hvis man regner på det, vil man ikke for det fleste tilfælde have gavn af at overtage pantebrevet, da omkostningen ved overtagelsen (hvor meget er det typisk?) er typisk bliver tjent hjem efter et par år mod en lavere rente?
Mit lån til andelen bliver med andelskredit på 350.000 kr. ved en nom. rente på 6,05 %.
Jeg har regnet lidt på det, og hvis vi antager at hvis jeg overtager og stiller pantebrevet som sikkerhed for lånet og dermed sænker renten med eksempelvis 0,5 %, giver det en md. besparelse på 70 kr. (840 kr. pr. år).

Hvad er fordele/ulempe ved et pantebrev?

Når du overtager et ejerpantebrev, skal du betale afgift til staten på 1.400 kr. Derudover kan der være et ekspeditionsgebyr til den der skal registrere overtagelsen (din bank f.eks.). Det du sparer er den variable tinglysningsafgift på 1,5 % af hovedstolen.

At der er sikkerhed for lånet i form af et ejerpantebrev, burde give nogle væsentligt bedre vilkår.

Jeg forstår så i øvrigt ikke, at banken ikke betinger sig sikkerhed med et lån af den størrelse? Du må være meget trovædig

Det du skal være opmærksom på er, at der i mange ejerpantebreve står at det ligger til sikkerhed for alle engamenter med underpanthaveren. Det vil altså sige, at det også tjener til sikkerhed for evt. kassekredit, billån osv. Godt til at forhandle rente med, skidt hvis bare et af dine engamenter misligholdes, for så vil banken kunne sende din bolig på tvang, selvom det altså er billånet du ikke afvikler som aftalt.

Så omkostning ved overtagelsen er 1400+eks. gebyr (lad os bare sige 3.000) = 4.400. Korrekt?
Jeg sparer 1,5%*350.000= 5.250 fra tinglysningsafgift.
Derudover sparer jeg renten som er groft sagt ca. 1.600 pr. procentpoint pr. år?

Ok, troede ikke at pantebrevet vil kunne give så god en fordel i renten som jeg har lidt på fornemmelse af. Jeg tror at min bank har vurderet mig som relativ stabil positiv kunde, da jeg de seneste år altid har omkring 150.000+ på kontoerne, aldrig gæld af nogen art, samt fine muligheder for startløn omkring 300.000-400.000 indenfor 1 år. Derudover er min egen udbetaling på 450.000 kr.
Det at pantebrevet bliver en sikkerhed for alle de andre lån betyder sådan set ikke det store for mig da jeg ikke har eller planer om at have andre lån end dette kreditlån.

Hvori kommer besparelsen på renten?

Din besparelse ved at overtage et stempel kan maksimalt udgøre 1,5% af lånets størrelse, altså 5.300 kr ved et lån på 350.000 kr da 1,5% stemplet altid oprundes til nærmeste 100 kr.