Jeg kigger på et andelsrækkehus, som kunne være interessant for os.

Håber en venlig sjæl vil kigge på regnskabet og komme med en mening

Link til PDF'er:

peecee.dk | Vis upload vh-5.zip

76 kvm rækkehus fra 1994.

Oprindelig opførelsespris på 10.000 kr pr. boligkvm, nu off. vurdering på ca. 15.000 kr og valuarvurdering på hele 22.100 kr.

En hurtig udregning af gælden på 12 mill. i foreningen giver ca. 530.000 kr til denne andel, ret tæt på ejd.mæglerens samlede tekniske pris, der nok inkluderer andel af swappens værdi.
Det lille lån i foreningen er et F10-lån til 4,2788% i rente, et helt ok lån omend et rigtigt fastforrentet lån ville være at foretrække.
Det store lån til Nordea er med renteswap og en aftalt rente på 4,02% frem til dec. 2018.
Selve regnskabet ser sundt nok ud, det er blot lånene der er voldsomt dyre.
At man ikke fastholder boligafgiften så man skaffe sig en smule bedre likviditet i foreningen forstår jeg ikke.
Og valuarvurderingen er helt hen i vejret, den off. vurdering på 25,5 mill. for 1.720 bolig kvm forekommer meget rimelig. Foreningen burde spare valuarvurderingen, der så vidt jeg kan se i regnskabet koster 7.500 kr eller ca. 400 kr pr bolig om året!

I mine øjne ville en rimelig pris for andelen være baseret på den off. vurdering, altså 606.306 kr for de 76 kvm (og husk gælden på 530.000 kr i foreningen).
Læg mærke til at vinduer og døre allerede er udskiftet i 2010, selvom der oprindeligt er bygget i 1994!
Jeg ville ikke være så bekymret for renteswappen, men den skal selvfølgelig afspejles i den værdi som andelen handles til.

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

Tak for svaret.

Nu siger du at du ikke ville bekymre dig om swappen.

Kan du forklare mig hvilken risiko der er forbundet med dette renteswap lån? Worst case scenario.