Kan boligpriserne falde betydeligt?

Lige nu er det svært at sige hvad der kommer til at ske med boligpriserne på den korte bane, da det i høj grad afhænger af hvornår økonomien kommer tilbage på sporet. Men her et par refleksioner.

Prisstigninger på huse i udvalgte kommuner i perioden 1992-2012 (20 år):
* Huse i københavns kommune: 7.7% p.a.
* Huse på frederiksberg: 9.6% p.a.
* Huse i gentofte kommune: 7.7% p.a.
* Huse i Lyngby Taarbæk kommune: 6.5% p.a.
* Huse på landsplan: 5.2% p.a. (men dette tal indeholder udkantsdanmark som drives af andre dynamikker)

Det er ekstreme afkast (selv efter de seneste års fald), da løninflationen er betydelig lavere (lad os bare sige 3.5% i ovenstående periode, men den vil være lavere fremover grundet krisen). Hvis fast ejendom skal stige med fx 3.5% p.a. over en periode på 30 år så kræves der meget store prisfald over de næste 10 år (til jubeloptimisterne: at bruge 3.5% p.a. going forward i løninflation er ikke konservativt).

Regneeksempel:
1992 = index 100
2012 ved 8% p.a. (20 år) = index 466 (1992-2012) - niveauet i dag
2022 ved 3.5% p.a. (30 år) = index 281 (1992-2022) - her bør vi være om 10 år

Dvs. vi er i dag i index 466, men om 10 år burde vi kun være i index 281. For at det kan ske skal priserne falde med 281/466 - 1 = 40% over de næste 10 år. Så slemt bliver det formentlig ikke, da ovenstående periode også er præget af en række tiltag der permanent har flyttet værdier i samfundet mellem forskellige grupper (afdragsfrie lån og flexlån) - dvs. der er permanent flyttet samfundsværdi fra tidligere boligejere til kommende boligejere - mao. boligpriserne er presset op af politiske tiltag. Det er ikke klart, hvor stor denne effekt er, men der er absolut en pæn sandsynlighed for en betydelig normalisering af priserne (læs: prisfald) i de kommende år desuagtet.

Denne artikel er kun ca. 1 år gammel: "Handelsbanken frygter bolignedtur på 25 pct.". Det er Jes Asmussen fra Hanselsbanken der udtaler til Bloomberg, at priserne i Danmark kan være 25% overvurderet. Denne slags udtalelser stemmer med ovenstående beregninger.
Handelsbanken frygter bolignedtur på 25 pct.

Retorikken er nu ændret - som jeg nævnte i et andet indlæg er Nationalbanken også blevet anmodet om en positiv retorik i forhold til boligmarkedet. Hvorfor? Der er jo ikke sket det store siden Jes Asmussen udtalte ovenstående til Bloomberg. Hvorfor er det hele så bedre nu? Eurozonen forventer negativ BNP vækst på -0.6% i 2013. Svar: Fordi man fra politisk side er dybt bekymret for hvad det kommer til at betyde når de afdragsfrie lån udløber i 2015/16, og der kommer ikke vækst i samfundet og nye arbejdspladser uden boligmarkedet fungerer. Derfor er opskriften: Lad os holde boblen gående og få folk til at købe bolig som om intet er sket. Keep the illusion alive.

Der er er tale om generationstyveri uden sidestykke i Danmarkshistorien. Hertil får de kommende boligejere heller ikke et ordentlig afkast på deres pension fordi renterne holdes kunstigt nede. Så menuen er: Hvis du er kommende boligkøber i starten af 30'erne skal du 1) betale en abnormal høj pris for din bolig i dag, 2) acceptere lave renter på din pension, og 3) arbejde til du er 70 år før du kan få folkepension. Er det ikke fantastisk?

Hertil kan man se frem til en frigivelse af ejendomsværdiskatten igen (efter 2019?) og en grundskyld der stiger med op til 7% om året, stigende energiudgifter samt faldende rentefradrag frem mod 2019 for renteudgifter der overstiger 100.000 kr for et par. Life is great.

Mon politikerne har svaret på denne: Hvordan skal generationen af kommende boligejere spare op til deres pension? Får de overhovedet folkepension når de fylder 70 år eller bliver det den næste regning de får med posten?

QED

P.S. Nogen vil sige, "jamen QED, stigningerne i de attraktive kommuner er drevet af urbanisering". Sure, men som jeg plejer at sige: "In God we trust, everyone else bring cash". Når boligpriserne stiger langt mere end løninflationen knækker filmen på et tidspunkt medmindre der er nogen der har en pengemaskine.

P.P.S. Nogen vil sige, "jamen QED, fast ejendom er ikke en investering, det er bare et forbrugsgode". For dem der købte i 1992 og frem til i dag har det været en fremragende og abnormal god investering og det er med til at sikre deres pension på bekostning af den næste generation, hvis der ikke sker en korrektion.

__________________
Be careful out there - it is your money and your future... Det kan sagtens blive meget værre før det bliver bedre.
On the way down things will tend to look cheap, but they aren't...

Hvorfor bruger du bevidst et bundår som 1992?

Holder manipulationen ikke sammen uden?

Interessant opstilling men er det ikke for unuanceret kun at kigge på priserne alene.

Der er jo mange faktorer der påvirker boligpriserne herunder rentevieau og skatter som nogle af de væsentligste.

Så man burde vel som minimum normalisere de viste priser med renteniveauet.
Det kunne være interessant at se hvordan prisudviklingen så har været.

Det er svært at vælge startår. Det ændrer dog ikke rigtig så meget selvom man skruer tiden frem til 1998 eller 2000. De meget høje prisstigninger startede i 1995.

Københavns kommune, huse, årligt afkast/årlig stigning:
1992-2012: 7.7% p.a.
1998-2012: 6.9% p.a.
2000-2012: 6.8% p.a.

QED

Kommer an på om man over en 30 årig periode ikke tror at renteniveauet vil være nogenlunde gennemsnitligt. I slutningen af 90erne var renten høj, i dag er den meget lav, måske er den høj igen 2020. Jeg taler om hvad fast ejendom giver i afkast i gennemsnit per år over en periode på 30 år. Når det er sagt - og det påpeges også i indlægget - så har introduktionen af flexlån og afdragsfrie lån haft en betydning for prissætningen og derfor bør prisfaldet ikke være helt så stort som analysen viser. Hvis renterne har nået et permanent nyt lavt niveau, så er jeg enig, så skal resultaterne normaliseres for renteniveauet - men det er der vist ingen der tror på.

I 2014 skal flexlån og afdragsfrie lån diskuteres i EU.

QED

__________________
Be careful out there - it is your money and your future... Det kan sagtens blive meget værre før det bliver bedre.
On the way down things will tend to look cheap, but they aren't...

Jeg ville snarere mene, at en gennemsnitlig løninflation på 3,5% pro anno i de næste 10 år er at betragte som grænsende til jubeloptimistisk.

For mit eget vedkommende ville selv jobsikkerhed og et lønniveau, der blot tilnærmelsesvist nærmede sig en bibeholdelse af reallønnen virke opmuntrende.

enig Crumar - men jeg regner faktisk med en gennemsnitlig løninflation på 3.5% over perioden 1992-2022, så hvis den var højere 1992-2012, kan den godt være lavere 2012-2022. Men ellers enig, man kan sagtens argumentere for at den skal være noget lavere og prisfaldet dermed større.

Ja, kan sagtens falde. Hvis renten stiger til 10 pct og derover som i 1982, så vil de banke nedad. Ligesom stater kan gå bankeråt, og der kan udbryde nye krige.

Intet er helt sikkert, og en god ide for qed som alle andre at spare op først.

Det tror jeg også. Det får betydning for en lang række aktivtyper, fx også aktier, hvor det er svært at se at de skal vokse med samme takt som i perioder med stor vækst.

-> hvor længe kan centralbankerne holde renterne kunstigt nede og får det nogen følgeskader at man pumper så meget cash ud på den måde?
-> hvad betyder det når renterne stiger uden væsentlig løninflation i samfundet, dvs. når folk igen skal kreditvurderes på et 5% eller 6% lån til samme løn som i dag?

Det hele hænger på om den næste generation af boligejere kaster håndklædet i ringen og bider til bolle (køber hus til boble-priser finansieret med kunstigt lave renter og afdragsfrihed) eller om de ikke accepterer det (boligmarkedet korrigeres nedad).

QED