Hej alle.

Jeg har en bekendt som er ved at sælge sin andelsbolig.

Boligen er fra 2006 og har ved opførelsen fået lavet en del tilvalg og forbedringer:

Gulvvarme istedet for radiatorer som er standard.

Klinker i gang trægulv på værelser, køkken og stue fremfor gulvtæpper.

Muret bruseniche istedet for blokvægge og klinker fra gulv til loft på badeværelse fremfor blot en flisekant rundt og pudset vægge.

Fliser på vægge under overskabe i køkken, og et køkken som var ca. 70000 kr. Dyrere end standardkøkkenet grundet valg af bedre materialer og hårdehvidevarer.

Flisebelagt terrasse hvor der er lagt ca. 40 kvm. Mere end det der var lagt ved opførelsen.

Isoleret skur som er uisoleret som standard.

Mægleren var nede og vurdere boligen og tog diverse oplysninger og papirer med hjem for at regne på det. Han ringede med hans prisforlag som min kammersjuk sagde ok til.

Få dage efter den kom på nettet ringede mægler og sagde at der var et bud, - men det var under andelsbevisets pris (og det skal siges at det er en yderst sund forening uden dårlige lån) mægler pressede på for et salg, men min kammerat gav et modbud, dog uden et salg.

Nu har mægler så ringet (ca. 25 dage efter opstart) og sagt at han ikke kan forsvare prisen... What! det er jo ham der har sat den.

Hans forklaring er, at mange af de ting der er lavet ikke kan gå for forbedringer pga. Afskrivningsreglen.

Kan godt følge at værdien af forbedringer og tilvalg falder trinvist fra år til år, men kunne godt tænke mig at høre nogle bud fra andre herinde? Synes det er lidt dårlig stil at ringe og sige sådan, - især efter der har været bud.. Virker i mine ører som om at den potentielle købe som bød tidligere har lavet en deal med mægler om at få ham ned i pris.. Hvad mener i?

Håber på noget kyndig hjælp, da boligen jo heller ikke skal foræres væk.

Mvh.

Er vel meget normalt at mægler sætter en pris for at få kunden, og en anden pris når den så skal sælges.

Det er jo det mægler har at arbejde med, nemlig at. True prisen ned.

Og måske er prisen også,for høj. Men jo dårlig stil på så kort tid.

Din kammerat har vel fået lavet en besigtigelse af lejligheden i forbindelse med salget? Der er en sagkyndig ude at se på lejligheden, som skriver, hvad der er af forbedringer, hvad afskrivningstiden er på hver enkelt af dem, og dermed hvad restværdien er. Deri må være svaret på din vens problem vel findes. Med den i hånden kan han forsvare prisen rent lovmæssigt.

Så er det mæglerens opgave at sælge lejligheden. Hvis mægleren har sagt, at han kunne få mere for den end han reelt kan, for at få den til salg og dermed tjene sit sikkert tårnhøje salær, så synes jeg din ven med rette kan føle sig ført bag lyset. Så kan han jo fx. lade mægleren annullere aftalen mod en kompensation og finde en anden mægler (alt efter hvad der står i formidlingsaftalen). Eller, hvis han kan tåle at gå ned i pris sige, at han går med til at sætte prisen ned, hvis mægleren fx. halverer sit salær...

Vh

/K

Den blev besigtiget af mægler, som fik alle kvitteringer og beregnede ud fra det. Han nævnte selv at han jo skulle tage afskrivninger med, så der regnede man jo med at prisen ville passe.

Måske man skulle have haft en tredjepart til at kigge, men det regnede han ikke med var nødvendigt, da det ikke burde være så voldsomt svært at beregne når der er tal og procentsatser atberegne efter.

Synes sgu de mæglere virker noget desperate.

Da vi solgte vores andelslejlighed var det påkrævet af andelsforeningen, at vi fik foretaget en "vurderingsrapport", hvor der står noget om forbedringer og mangler. Mit indtryk er at "vurderingsrapporten" er et levn fra dengang man kun måtte sælge til en fastsat "maksimalpris" - dvs. at hvis du har forbedret lejligheden for 50.000 kr, så måtte du i gamle dage sælge din lejlighed til "maksimalprisen" + 50.000 kr. Jeg er ikke nogen ekspert, men det er bare sådan jeg tror det hænger sammen.

Det fastsatte beløb har ikke umiddelbart nogen betydning for markedsprisen, der er det bare et spørgsmål om den ny køber kan lide dine forbedringer eller ej.

__________________
Førstegangskøber

Der er nu ikke ændret noget i forhold til i dag.
Du må stadig kun sælge til en "maksimalpris" + forbedringer. Forskellen er bare at at i dag er vurderingerne af andelsboliger så høje så de er på linie med ejerboliger, således at det er langt sværere at få ekstrabetaling for forbedringer.

Hvad koster vennens andel sammenlignet med en ejer?

@Loumy: Man må skam stadig kun sælge til en bestemt maksimalprisen. Det er en maksimalt tilladt regnskabs- og generalforsamlingsbestemt pris plus værdien af forbedringer.

Så hvis man har lavet forbedringer for 50.000 kr må man skam stadig kun sælge til maksimalpris plus 50.000 kr - hvis altså forbedringen er helt ny. Forbedringer vurderes med en levetid, der for et køkken for eksempel kunne være 20 år. Og så afskrives de derefter. Dvs. hvis køkkenet, der i det aktuelle tilfælde måske kan siges at have en forbedringsværdi på 70.000 kr, er 5 år gammelt skal det afskrives med 25%, og det kan kun indgå i prisudregningen med 52.500 kr. I det aktuelle tilfælde kan det nok være endnu mindre, hvis "hårde hvidevarer" som hos os afskrives over 10 år.

Har den pågældende kammerat forhørt sig hos bestyrelsen i sin forening mht. hvordan salgsproceduren og proceduren for vurdering af forbedringer er? Ofte er det obligatorisk med en vurderingsrapport; hvis han skal have lavet sådan en, og det mægleren har lavet ikke er godt nok, kan han jo lige så godt få den lavet først som sidst...

Og en ting er hvad sælger synes forbedringerne er værd. Noget andet er køber - man kunne sagtens forestille sig, at køber ikke synes at fx. en flisebelagt terrasse er noget værd - hvis man nu vil have græs er den kun i vejen. Et andet eksempel kunne være en bordplade, der nok var top notch (og dyr) i 00'erne, men som man synes er tudegrim (min yndlingsaversion som eksempel: Poleret granit).

Vh

/K

Mht. maksimalpris i andelsboliger, så var vores andelsbolig's maksimalpris fastsat langt højere end markedsprisen, derfor har vurderingsrapporten ikke den store betydning, da det jo er markedsprisen der afgør den endelige pris, ikke?
Jeg kan huske at de til møderne overvejede at sætte andelskronen endnu højere, således at maksimalprisen ikke begrænsede markedsprisen. Jeg tror det generelt er ligesådan i andre andelsboligforeninger, men ved det ikke 100%.

Min tidligere nabo forsøger i øjeblikket at sælge sin andelsbolig gennem en mægler. Forespurgt min nabo hvorfor denne mægler var valgt, så var svaret, at denne mægler havde kommet med den højeste vurdering samt var lidt billigere end de øvrige. Den pris mægleren forblændende min nabo med, var en pris som aldrig tidligere er opnået her i foreningen, men som mægler bestemt mente var både realistisk og opnåelig.

Status efter blot 1½ måned: ingen købere til fremvisningerne og prisen er allerede nedsat med over 25%, og fortsat hverken kunder eller salg.

Mon ikke det kunne have betalt sig, hvis naboen havde valgt en mægler der tidligere har kunne sælge her, selvom mæglers honorar var højere og havde kommet med en mere salgsfremmende pris for andelen?

Min konklusion er, at min nabo er blevet forblændet af en lidt for smart sælger, som desværre kun har vist sig, at kunne sælge sig selv overfor en sælger. Set i lyset af det, så kunne det være til fordel også for sælger, såfremt salgspriser samt liggetider for andelsboliger blev offentlig tilgængeligt.

Tak for svarene. Vurderingsmodellen i foreningen er en fast pris for andelen som bliver vurderet hver år, og dertil kommer forbedringer som afskrives efter trappemodellen.

Det er rigtigt at man ikke kan gå ud fra at alle forbedringer ses som forbedringer af en evt. Køber, men lad os sige at blot halvdelen af forbedringerne falder i smag, så må det da have en vis værdi. Og desuden er køkken og bad rimelig neutrale og standard ligesom det der fulgte med boligen som standard, - det er blot bedre kvalitet, og kræset mere for detaljerne.

Boligen er sat til omtrent det samme som dem der er solgt de sidste 3 år, og det skal siges at den her er den med flest tilvalg og forbedringer.

Boligen står til 485000kr. Og den faste boligydelse er 4800kr. Grunden til den relativ høje boligydelse er grundet opsparing til vedligehold. Foreningen består af 85-90% ældre som er snusfornuftige og går med livrem og seler, så økonomien er rigtig sund, og der er fornuftige lån i bygningerne. De har en fin friværdi til renovering og andet, så derfor spiller det vel også en væsentlig rolle.