Nå, kæresten har forliebt sig i et hus ud til stranden.

Strandgade 6 - Villa på 307 kvm - 3390 Hundested

Beliggenheden er jo tip top (udover at det er i Hundested), huset er flot, og prisen ville være fin, hvis ikke det var for det faktum at huset er i elendig stand. Det har 6 K3'ere, en masse K2'ere, og energimærke F. Ejerne har ikke prioriteret vedligehold af huset.

Jeg tænker at den kasse ikke er meget værd, og at det derfor er grundens værdi der er udslagsgivende. Hvad mener i? Nabohuset med samme størrelse grund blev solgt til 1,7 mio i 2009.

Hvad er K1/K2/K3'erne?

Det er jo et typisk hus at forelske sig i og så måske løbe skrigende væk når man har set det.

Men alt er jo muligt, umiddelbart har huset bestemt en værdi, men afhængig af K'erne og en besigtigelse med en sagkyndig kan man estimere hvad der skal gøres og så estimere prisen hertil. Udbudt til 5 mio og nu i 3 mio, men 3 mio er vel også mange penge i det område, og krisen gør vel ikke ligefrem at området er blevet mere attraktivt.

Men husk på at hvis man finder Hundested gudsjammerligt bliver man næppe lykkeligere af at bo der på een af byens fineste adresser.

iflg. OIS tilhører de nærmest stranden liggende 400 m2 naboen i Strandgade 7,

(areal efter de 2000 m2)

Jeg er nu kommet lidt videre med dette, og har set huset. Der er rigtigt meget der skal laves, men tilgengæld er prisen ca 2 mio under markedsprisen for et tilsvarende hus i Hundested i første række (taget udfra gennemsnitlige salgspriser ud til havet siden 2009).

MLV: Mægleren siger at Strandgade 6 ejer stykket ud til stranden.

Her en oversigt over K3 og K2 fra tilstandsrapporten:
imgur: the simple image sharer

Det ser ud til at der også skal påregnes nyt tag til hovedbygningen inden for en overskuelig fremtid. Er der nogen der tør komme med bud på prissætning?

På billederne ser taget da ikke så slemt ud. Hvis tagstenene er i ok stand kan taget ordnes med ny over- og understrygning. Det koster ikke alverden - ift et nyt tag. Jeg har selv fået et bud fra en murer på understrygning af mit tagrum for 5000. Dertil kommer så understrygning i skunk og overstrygning på de flader, hvor der ikke kan understryges.

Generelt skal man ikke kigge på gamle huse, hvis man forskrækkes over tilstandsrapporter Det er selvfølgelig en god ide, at få en tømrer med ud og vurdere tagets tilstand (og alt det andet også). Min erfaring er dog, at tømrere er meget forhippede på at udskifte taget..

Ville de skrive det i tilstandsrapporten hvis man kunne ordne det nemt?

Ja da. Det står vist også i indledningen til rapporten, at der ikke nødvendigvis er sammenhæng mellem graden af skade og udgiften til at bringe det i orden. En klassisk k3'er er dårlige gummifuger i vådrum. Det kan ordnes med en tube silikone til en 20'er og en times arbejde. I mit eget hus var der en k3 i form af plastic oven på isoleringen. Det kostede selv sagt ingenting at fjerne. Det er mere UN'er du skal være bekymret for.

Nej, tilstandsrapporten tager ikke stilling til, hvor meget udbedring koster og om det er gør-det-selv. Du bør - inden køb - gennemgå huset med en byggesagkyndig (rådg. ingeniør, arkitekt etc) og få et overslag på, hvad udbedringer vil koste og i hvilke tempi, de er nødvendige at gennemføre. Det gælder i særdeleshed, hvis du ikke selv kan overskue/gennemskue en tilstandsrapport og potentielle følgevirkninger af skader og manglende udbedring af disse.

Det primære i tilstandsrapporten er umiddelbar kælderloft, udvendige facader (omfugning?), tagets tilstand (nyt/rep?) samt vinduer/døre's tilstand (nye?). De to sidste kan jo sagtens koste 200K hver men modsat kan det jo også være et hus hvor man kan flytte ind uden at røre en finger.

Men hvis du gerne vil gøre det til en lille perle så er du vel som minimum ude i indvendigt: nyt køkken, nyt/renoveret lille bad, delvist nye gulve?, vægge, lofter og dermed nogle hundrede tusinde som minimum. Men igen, andre kan sikkert flytte ind uden at røre en krone.

Få en byggesagkyndig eller tømrer og en murer ud og se på hhv tag og mure/kælder, så du ved hvad du har med at gøre, få dem også til at vurdere det indvendige. Svært for vi andre at vurdere, billeder i en salgsopstilling er ofte taknemmelige. Besøg også gerne huset en dag i møgvejr, så I kigger hus istedet for udsigt :-)

Larebil: men hvor begynder stranden?

Strandgade 6 er matrikel 5p og udgør 2014 m2, som det også fremgår af ejendomsannonce,

men matrikel 5ab på 412 m2, som ligger i direkte forlængelse af 5p (Strandgade 6) ejes ligesåvel som 5æ på 1897 m2 af H Nielsen udlejning (Strandgade 7),

hvilke rettigheder, muligheder, forpligtigelser der gælder for 5ab ved jeg ikke, men som potentiel køber af 5p ville jeg undersøge det,