Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 6th June 2008, 11:29 AM
ahj ahj er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 308
Standard Estimerede liggetider

Hejsa allesammen.

Jeg har netop siddet og lavet lidt talarbejde og et par grafer.

Jeg har personligt en idé om at liggetiderne er det der afgører boligmarkedets udvikling på kort sigt. Men desværre er boligsidens og boligas statistikker om liggetider ret uanvendelige, bl.a. på grund af mæglerskifte, nedtagne boliger, osv. osv.

Så jeg har besluttet at lave et par grafer over de ESTIMEREDE liggetider. Den estimerede liggetid i et kvartal er udbuddet af boliger (den første dag i kvartalet) delt med antallet af handler (ifølge rkr) det samme kvartal. Antallet af handler varierer meget i forhold til sæson, så jeg har besluttet at bruge sæsonkorrigerede tal for antal handler.

Den estimerede liggetid er altså en slags øjebliksbillede. Med den øjeblikkelige omsætning, og det øjeblikkelige udbuddstørrelse, hvor lang tid tager det så gennemsnitligt at få en bolig solgt? - Det er nogenlunde den estimerede liggetid.

Ikke overraskende har de estimerede liggetider vokset voldsomt i de seneste par år, da omsætningen er gået ned, og udbuddet røget i vejret.

Se de vedhæftede billeder for graferne.

Liggetiderne viser generelt et dyk i 1. kvartal, men det skyldes primært at jeg overkompenserer i forhold til sæsonudsvingene i antal handler. Det skyldes at jeg sæsonkorrigerer ved hjælp af tallene fra årene fra 1995 til 2004, da jeg synes tallene for 2005-2007 var underlige på grund af krakket. Men sæsonudsvingene var altså større i gamle dage, da faldet i omsætning primært har ramt de "gode" kvartaler, og kun i mindre grad de dårlige kvartaler.

Det er primært det der forklarer faldet fra 4. kvt. 2007 til 1. kvt. 2008 - omsætningen i 2. og 3. kvartal 2007 er ganske enkelt utroligt lave. Den estimerede liggetid er da også stigende på landsplan i alle tre segmenter, hvis vi ser år-til-år.

Endvidere er en del af forklaringen også, at der er sæsonudsving i udbuddet, som der ikke er korrigeret for.

Ser man på landsstatistikkerne, så taler billedet vist for sig selv. Ekstremt høje liggetider på fritidshuse. Meget høje liggetider på ejerlejligheder, og ubehageligt høje liggetider på parcelhuse i forhold til 2004.

Ser vi på de geografiske forskelle for parcelhuse, så er det tydeligt at københavnsområdet (inkl. nord- og østsjælland) er gået fra at have de laveste estimerede liggetider til nu at have de højeste. Der er således ingen tvivl om at parcelhuspriserne i dette område står til en gevaldig omgang tæsk. Østjylland ligger omkring landsgennemsnittet, mens yderområderne ligger bedst. Det er således nærliggende at tro at de voldsomste prisfald de kommende kvartaler vil ske i københavnsområdet, der vil ske små prisfald i østjylland, og vest- og sydjylland vil klare sig nogenlunde.

Ejerlejlighedsstatistikken viser generelt stigende liggetider i alle væsentlige regioner. Værst ramt er dog nordsjælland og københavns omegn, hvorimod københavn by klarer sig lidt bedre.

Største overraskelse (for mig) er, at østjylland faktisk ligger bedre end jeg forventede, både hvad angår lejligheder og parcelhuse. Dog er jeg ikke i tvivl om at vi også kommer til at se prisfald her, men de bliver formentlig ikke helt så heftige som i københavnsområdet.

Dt seneste udbudstal som er med i statistikken er 1. januar 2008. Siden da er det samlede udbudd steget med over 10%. Der er således næppe nogen tvivl om at den estimerede liggetid fortsat vil vise sig at være stigende i 2. kvartal, med mindre der er kommet meget mere gang i salget.
Vedhæftede billeder
Filtype: jpg image001.jpg (25.8 KB, 34 læst)
Filtype: jpg image003.jpg (29.9 KB, 28 læst)
Filtype: jpg image004.jpg (15.7 KB, 37 læst)
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 6th June 2008, 06:30 PM
ahj ahj er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 308
Standard

For at illustrere sammenhængen med den estimerede liggetid og prisudviklingen, så se to vedhæftede grafer. Den ene graf viser liggetiden, den anden graf viser hvor meget prisen har ændret sig i forhold til kvartalet før (ifølge RKR).

Som i kan se, så giver liggetiden et rigtig godt fingerpeg om prisudviklingen på kort sigt. Endvidere ser det ud til, at hvis den estimerede liggetid er over 300 dage, så fører det til ret store prisfald.
Vedhæftede billeder
Filtype: jpg image017.jpg (14.4 KB, 18 læst)
Filtype: jpg image018.jpg (15.4 KB, 13 læst)
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 6th June 2008, 07:36 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Lokation: 2200N
Indlæg: 1,243
Standard

Fint med noget data graveri.

Det er desværre lidt svært at se graferne. Jeg kan anbefale CutePDF - Create PDF for free, Free PDF Utilities, Save PDF Forms, Edit PDF easily. (freeware), der også laver acceptable filstørrelser.

Der mangler desuden akseetiketter på andenakserne. Jeg vil tro det er liggetid, men det da ikke helt sikkert...

Ellers generelt spændende arbejde. Der var en på obligationsdebatten på Euroinvestor, der har postet en lignende graf for hele landet, så det er spændende at se om man også kan finde lokale tendenser.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 6th June 2008, 07:49 PM
ahj ahj er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 308
Standard

Ja graferne er desværre ikke blevet så gode. Boliga komprimerer filerne når de uploades. Før fyldte det omkring 150k stykket hvilket ikke er så slemt, men det er åbenbart over boligas grænse.

Venstre side er liggetid (i dage). Højre side er prisændringen.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Fup med liggetider perma Generelt 16 5th June 2008 01:52 PM
Liggetider pjuske27 Ønskelisten 2 5th June 2008 09:01 AM
Manipulering med liggetider mkjaer Generelt 19 31st January 2008 05:09 PM
Tip: liggetider praxis Generelt 5 10th December 2007 08:41 AM
Fejl i liggetider. Thomas Fejl 2 21st June 2007 07:31 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 12:41 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2020, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.