Vi har fundet et hus, som vi måske er interesserede i at købe, og jeg har brug for hjælp til fremgangsmåden. Hvordan ville I eller har I håndteret det:

1. Først forhandle pris og underskrive købsaftale og derefter få rådgivere (blandt andet byggefaglig) med ind over. Hvis rådgivere finder noget nyt/alvorligt eller stiller spørgsmålstegn ved prissætningen, kan man tage en yderligere snak om prisen eller forlade handlen på advokatforbeholdet.

2. Rådgivere med inden forhandling af pris, og derefter forhandle pris og eventuel underskrive købskontrakt.

Fordelen ved fremgangsmåde nr. 1 er, at den binder sælger, så ingen kommer foran i køen. Fordelen ved nr. 2 er, at forhandlingen foregår på et mere oplyst grundlag og ikke bliver taget op igen.

Hvad ville I gøre? Er der særlige ting, vi skal være opmærksomme på?

Som baggrundsinfo kan jeg oplyse, at der er tale om et hus til ca. 5,5 mio. kr. i nordlig forstad til København, som har ligget over et halvt år. Så der har ikke været rift om huset indtil nu.

Til en start er det i min optik penge godt givet ud at have en egen vurdering af husets stand inden en forhandling. Det giver et godt grundlag for egen prissætning hvis du er helt på det rene med hvad der er af kommende udfordringer, og så kan du sætte din forhandling efter dette. Hermed risikerer du ikke at skulle til at forhandle med en sælger som i ånden allerede har set den fulde pris være på vej ind på kontoen, i form af den kontrakt i allerede har underskrevet. Så personligt er jeg helt klart til metode 2, med mindre den pris jeg allerede har lagt mig på er væsentlig under udbudsprisen. I så fald ville jeg vente med at kaste penge efter en byggesagkyndig til vi havde nået en aftale, vel vidende at en sælger der allerede er presset ned i pris er mindre tilbøjelig til at give efterfølgende ekstranedslag for de krakelerede fuger og det frønnede sternbrædt.

Jeg skal dog ikke afvise at metode 1 kan være effektiv, idet sælger kan blive så forhippet på at få gennemført den handel der jo allerede er 95% lukket, så han er mere villig til at forhandle på baggrund af de ting din byggesagkyndige finder.

Mange tak for svaret! Det er et populært område, og som liggetiden antyder, så mangler der nok at blive slebet lidt af prisen endnu. Dog nok kun 5-10 pct., da den allerede er sat lidt ned undervejs.

Jeg er også selv usikker på, om metode 1 vil irritere sælger meget. Men i mine øjne vil metoden også kun føre til en fornyet prishandel, hvis rådgiver så nogle større ting, som gjorde prissætningen afgørende forkert. Jeg tænker, at sternbrædder og fuger hører under bagatelgrænsen, når der er tale om 5+ mio. kr. :-)

Ulemperne ved metode 2 kan minimeres, hvis man kan få en byggesagkyndig ud hurtigt. Er der nogen der ved, hvor hurtig fx Bolius kan komme?

Det gælder i mine øjne alene, hvis prisen kun er 5-10 % over de realiserede salgspriser lokalt. Er den højere, så skal du da endelig forsøge at skubbe den yderligere ned mod markedsniveauet, selvom det som alt muligt andet er en balancegang .

Til trods for områdets popularitet, så hjælper liggetiden ligeledes på din forhandlingsposition - har der ikke været interesse for huset, så skal du da endelig ikke betale for meget, og du bør med dét in mente kunne argumentere prisen længere ned.

Så er der lige dét med at bestemme markedsniveauet :-). Parcelhuse er desværre som hovedregel unika med forskellig beliggenhed (selv korte afstande kan betyde meget), grundstørrelse, orientering af grund, arkitektur, husstørrelse, vedligeholdelsesstand, indretning osv. Derudover er det konkrete hus udbygget og renoveret siden sidste salg. Jeg har rent faktisk ikke kunnet finde ret mange sammenlignelige salg i nabolaget, men det samlede billede giver indtryk af, at prisen ikke er helt forkert, men måske en lille smule til den høje ende.

Jeg kunne selvfølgelig linke, men vil helst ikke have mine forventninger til pris offentliggjort lige inden en forhandling ;-)

Personligt ville jeg jo mene, at man de fleste steder - med lidt manøvrerum - kan finde huse at sammenligne med.

Der er naturligvis forskel på arkitektur, grundstørrelse og -orientering, mikrobeliggenhed etc., men omvendt er der jo også forskel på sælgers stædighed og position (hvad angår såvel økonomi som livssituation), som du kan bruge "den anden vej".

Jeg vil imidlertid fortsat advokere for, at en for stor vægt på unika-perspektivet er at spille forhandlingspositionen for meget over i mægler- og sælgerland. Mægler og sælger vil naturligvis forsøge at sælge dig huset som noget ganske enestående, der ikke kan sammenlignes med andet i landet, selvom de fleste huse i Danmark ikke er særligt specielle. Medmindre du kun vil have én bestemt arkitektur, en bestemt størrelse/indretning og kun vil bo på én vej, så kommer der altid et hus til..

Jeg vil helt klart foretrække metode 2. Metode 1 måske i specialttilfælde hvis man er meget hooked på huset og man ved med sikkerhed at der er andre interesserede der står på spring.

Vi havde en dialog med sælger/mægler omkring prisniveau inden vi tog en byggesagkyndig med ud, da vi ikke ville spilde penge og tid på dette hvis vi var for langt fra hinanden. Med udgangspunkt i rapporten fik vi forhandlet prisen yderligere 40.000 kr ned end det vi havde drøftet og fik samtidig sælger til at udbedre nogle ting inden overtagelse.

Så i kan også tage en hurtig prissnak med sælger/mægler og blive enige om en pris under forudsætning af at der ikke finds nye graverende fejl ifm byggeteknisk gennemgang. I behøver dog ikke at underskrive en købsaftale først. Det er et kraftigt købssignal at tage en byggesagkyndig med ud.

Vi brugte Bolius og fik en tid indenfor 1 uge. De er lidt dyre, men vi var meget tilfredse med gennemgangen og rapporten.

Der findes mange kilder du kan bruge til at finde et prisinterval for huset. Prøv eksemplvis nogle af de sites der tilbyder en vurderingsrapport ex. Boliga. Vurderingsrapport - Er boligen vurderet korrekt?.

Så skal man selv korrigere for forskellige parametre som huset stand, herlighedsværdi m.v. som værktøjer ikke kan tage højde for men det er nu ikke så svært.

Det nemmeste er hvis man kan finde et sammenligneligt hus i nabolaget der er solgt for nyligt. Alternativt hvis huset har været solgt indenfor de sidste 15-20 år kan man fremskrive salgspisen udfra prisudviklingen taget fra Realkreditrådets statistikker for det pågældende postnummer og så korrigere for eventuelle forbedringer.

Ex. kan man bruge Er dit boligprojekt en god investering? | Kloge m² | Realkredit Danmark til at vurdere hvad det betyder for husets værdi hvis ex. køkken, bad, tag m.v. er nyt.

Man kan også bruge http://www.edc.dk/en/Danmarkshuset/ til at få en relativ vurdering af hvad husets stand betyder for prisen i et givet område. De havde også tidligere priser på dårlig, gennemsnitlig og god beliggenhed i de enkelte postnumre, men det har de åbenbart fjernet .

Jeg har ikke for nyligt afprøvet beregnerens validitet, men på RD kan man tillige udregne boligværdien, og her har de inddelt de enkelte postnumre i 5 kategorier fra dårligst til bedst:
Boligværdiberegner

Jeg forstår godt ideen med model 1, men er huset i et meget populært område, hvor folk står klar til at betale prisen, så hjælper det ikke meget at låse sælger fast og så forhandle med ham, hvis han ved at der står folk klar i kulissen, som nok vil give en bedre pris.

Så jeg er også helt klar fortaler for en model 2 løsning. Få prisen ned i et niveau, som kunne være korrekt "alt andet lige". Dernæst professionel vejledning og den sidste forhandling af prisen baseret på dette og så kontraktskrivning.