Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 28th September 2015, 10:56 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Sep 2015
Indlæg: 1
Standard I gang med ejendomsinvestering

Hej på forum, jeg er ny her

Jeg tænker de måske sidder nogle kloge hoveder, det kan komme med lidt input her.

Jeg er en fyr sidst i 30'erne med en sund økonomi og et større rådighedbeløb i økonomien. Jeg har en del år investeret primært i aktiemarkedet og klatret mig fornuftigt og opbygget en pæn opsparing.

Jeg har derfor længe tænk over at supplere min opsparing med investering i nogle mindre udlejningsejendomme, bolig eller erhverv, og måske endda gøre det til en semi-levevej.

Men hvordan kommer man igang med det? Jeg tænker både det juridiske, finansiering, drift og administration osv. Findes der nogle gode billige eller gratis "kom-i gang"-kurser, eller starter man med at tage kontakt til en advokat eller bank med speciale i det?

Hvor meget skal man forvente at ligge i indskud i en begynder ejendom? Kan man forvente driftsoverskud fra starten?

Jeg spørgsmålene er mange, håber i kan hjælpe lidt i gang her

På forhån tak
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 28th September 2015, 11:24 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 2,026
Standard

Jeg ser semiprofessionel udlejning som et langt sejt træk, der kan give overskud og i givet fald til en ret lav timeløn.

Du kan være heldig, at boligpriserne stiger i den tid, du ejer boligen og du kan risikere det modsatte. Du skal derfor være indstillet på at risikere at tabe en stor procentdel af dit indskud, hvis det er på den korte bane.

Hvis det er på den lange bane, så skal du have i baghovedet, at du binder dine penge.

Hvis jeg selv skulle investere, ville jeg gøre det med lejligheder taget i brug efter 1991, så du kan tage markedsleje. Dernæst ville jeg samarbejde med SAPU eller boligadvokat om en professionel lejekontrakt med fuld skrald på depositum og forudbetalt leje. Og jeg ville leje lejligheden ud fuld istandsat, så du kan opretholde en høj standard på boligen ved lejeskift. Til sidst ville jeg nok se på lejlighed(er) centralt i København, f.eks. indre by, hvor du kan leje ud til højtlønnede/expats.

Sidst redigeret af terp2004 : 28th September 2015 kl. 11:26 AM.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 28th September 2015, 01:19 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,426
Standard

Terp har sådan set svaret, men alligevel.
Regel nr.1 : lang tidshorisont. Hvorfor? Fordi du enten risikerer tab på den korte bane som terp siger (husk at det er en gearet investering), eller fordi opstart og afvikling er forbundet med en del omkostninger. Når du spørger om det skal give overskud fra start så vil svaret være JA i dagens marked, men overskud giver ikke mening at diskutere på kort sigt for dine opstartsomkostninger æder måske 1.års fortjeneste (bare som eksempel). Derefter skal du tjene til at få den solgt - og så kan du tjene penge :-)

Hvordan kommer man i gang? Afhænger af hvem man er. Du kan læse nettet tyndt i den ene ende. I den anden kan du direkte på og købe en lejlighed eller mindre udlejningsejendom og få erfaringen herigennem. Hvilket leder frem til regle nr. 2: jo sjovere du synes det er, også på den lange bane, jo større chance for succes. Hvordan finder man så ud af om det er sjovt? Det ærlige svar er: det ved du først når du er i gang.

Jeg har aldrig været på noget kom-i-gang-kursus. Jeg startede med at købe en bolig som jeg renoverede, fordi jeg havde lyst til at prøve det.

En god praktisk vinkel ind i det er at fokusere på erhvervsmæglernes hjemmeside oline.dk.
- Vælg boliger ud i dit lokalområde som prismæssigt matcher at du kan indskyde 20% egenkapital, det er nemlig som udgangspunkt hvad en bank/krf vil kræve af dig. MEN, vær obs på at erhvervsbelåning er en helt anden boldgade end privat belåning, generelt er belåningsværdierne noget lavere og omkostningerne højere.
- Dit valg af boligtype skal fokusere på risiko: boliger er sikre, erhverv mere usikkert, afkastet er derefter.
- køb af en allerede etableret udlejningsejendom er nemmest, du ved hvad du får, kontra i projektejendomme
- tag en snak med et par erhvervsmæglere. En meget stor af deres klientel er formuende personer som dig som har præcist de samme spørgsmål som dig.
- tag en snak med erhvervsafdelingen i din bank - de møder også masser af folk som dig
- google afkastberegning og lær dig hvordan en udlejningsejendoms økonomi ser ud (en salgsopstilling er et godt værktøj).

At være udlejer, amatør eller proff, handler om at kunne flere ting: se muligheder, følge med i markedet, kunne økonomi, lejelov, administrere, tale med håndværkere, SKAT, kommunen og så også kunne håndtere lejerne for hvem det du sælger er noget centralt i deres liv.

Sidst redigeret af silkeborg99 : 28th September 2015 kl. 01:33 PM.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 28th September 2015, 06:09 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2009
Indlæg: 642
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af terp2004 Se indlæg
Og jeg ville leje lejligheden ud fuld istandsat, så du kan opretholde en høj standard på boligen ved lejeskift.
Ved årsskiftet 2015 blev det forbudt at kræve lejemålet nyistandsat ved fraflytning, man kan kun kræve "normalistandsættelse" som dækker over nødvendig maling osv.

Se f.eks. http://www.drachmann.com/sites/defau...ny_lejelov.pdf
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 30th September 2015, 11:54 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2010
Indlæg: 1,658
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Matadoren Se indlæg
Hej på forum, jeg er ny her

Jeg tænker de måske sidder nogle kloge hoveder, det kan komme med lidt input her.

Jeg er en fyr sidst i 30'erne med en sund økonomi og et større rådighedbeløb i økonomien. Jeg har en del år investeret primært i aktiemarkedet og klatret mig fornuftigt og opbygget en pæn opsparing.

Jeg har derfor længe tænk over at supplere min opsparing med investering i nogle mindre udlejningsejendomme, bolig eller erhverv, og måske endda gøre det til en semi-levevej.

Men hvordan kommer man igang med det? Jeg tænker både det juridiske, finansiering, drift og administration osv. Findes der nogle gode billige eller gratis "kom-i gang"-kurser, eller starter man med at tage kontakt til en advokat eller bank med speciale i det?

Hvor meget skal man forvente at ligge i indskud i en begynder ejendom? Kan man forvente driftsoverskud fra starten?

Jeg spørgsmålene er mange, håber i kan hjælpe lidt i gang her

På forhån tak
1: Hvordan man kommer i gang

Dette er nok den nemmeste del, for så meget er der heller ikke i det igen.

Du skal sætte dig virkelig grundigt ind i lovgivningen for det første. Det er ikke så kompliceret igen, men det tager lidt tid at få det ind under huden. Der er også tons vis af tråde her på forummet. Specielt hvis du søger på "huslejenævnet" vil der komme meget frem, hvor enten lejere eller udlejere har spurgt til specifikke situationer (som ofte omhandler fastsættelse af lejen, men også meget andet).

Dernæst er der finansieringen. Snak med din bank, og vær opmærksom på, at det ikke er sikkert, at de mener 20% udbetaling er nok. De er en del strammere, når det kommer til investeringsejendomme, men det kommer ligesom så meget andet an på bankens politikker og din historik i banken.

Dernæst skal du have fat i en advokat og få lavet en god basis kontrakt, som giver dig maksimal beskyttelse.

Driften kan du klare selv, for der er heller ikke så meget i den del igen. Du skal indkræve huslejen og tjekke op på boligen med mellemrum, samt tage stilling til og udbedre de ting, som lejer melder op og som du har ansvaret for (typisk problemer med VVS, visse installationer, ovn/køleskab osv.).

Sidst, men ikke mindst, skal du have fat i en revisor og få sat et selskab og en rutine op mht. aflevering af bilag og revision/bogholderi/regnskab (her hjælper det selvfølgelig, hvis du kan håndtere f.eks. bogholderi selv).

2: Kan man forvente driftsoverskud fra dag 1?

Det kommer an på, hvad du lægger ud udbetaling og hvad du definerer som driftsoverskud. Hvis du definerer driftsoverskud, som værende at boligen indtjener mere end renter+øvrige omkostninger, så er svaret som oftest ja. Men afdraget (din opsparing i boligen) kan ofte gøre, at likviditetsvirkningen i selskabet er negativ over længere tid, såfremt der ikke er lagt en stor udbetaling.

3: Et par råd

Accepter at ejendomme primært er noget du investerer i for dine børns skyld (sådan lidt groft sagt). Det er meget langsomme, men også relativt sikre penge. Det kan sjældent betale sig, at købe og sælge som en gal, medmindre man er håndværker, som primært istandsætter selv for enten at leje ud eller "flippe" boligen med det samme afhængigt af markedet. De par stykker jeg kender, som gør sig i boliginvesteringer, køber en god bolig på et godt tidspunkt (det kan vi så diskutere om det er nu), afdrager på den over en længere periode, omlægger evt. lån og investerer så yderligere opsparede midler fra driften (og evt. andre steder fra) i næste ejendom osv.. Men de benytter som regel køb og behold strategien. Konceptet her er selvfølgelig at jo flere boliger du får under vingerne med lav belåningsgrad, jo hurtigere skaber du ny kapital nok til, at tage næste emne ind og på denne måde bliver din investering eksponentiel af natur. Men du skal ikke regne med, at denne eksponentielle effekt kan opnås for alvor før du begynder at nå pensionsalderen.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Når det en gang stabiliser sig… begbie Generelt 3 15th April 2012 07:43 PM
Nu er det en gang imellem en god idé Thomas Økonomi 0 1st June 2011 03:43 AM
Hjælp til problematisk ejendomsinvestering Christian73 Finansiering 18 19th October 2010 10:45 PM
Hjælp til problematisk ejendomsinvestering Christian73 Generelt 0 9th October 2010 03:00 AM
Første gang, anden gang, tredje gang ... solgt til spotpris praxis Generelt 11 9th April 2009 05:21 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 07:15 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.