Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 12th August 2008, 09:35 AM
SBM SBM er offline
Junior Member
 
Registreringsdato: Aug 2008
Indlæg: 19
Standard Et par grafer til debat

Det er ikke godt, når man sidder foran computeren og spiser morgenmad. Så er der lige tid til at lege med lidt statistik.

Jeg var inde på Realkreditrådets hjemmeside, og trak nogle tal ud.

Jeg tog først lejlighedspriserne for København by. Det er jo her man ser tendenserne først. Det konverterede jeg til en graf.



Kurven ser ud til så småt at flade ud. Og det til trods for at den stadig befinder sig relativt højt. Jeg synes det er sjovt at bemærke, at kurvens udfladning meget vel kan komme til at falde i naturlig forlængelse af prisudviklingen fra 98-03. Altså før regeringens diverse bløde indgreb.
Der er jo ingen tvivl om at boligerne var inde i en positiv udvikling, som de så ofte er i en højkonjuktur-periode. Spørgsmålet er så bare hvor længe den udvikling vil fortsætte, selv om højkonjukturen varer ved. For på et tidspunkt må den jo flade ud. Kan det tænkes at den burde være landet nu, og at den så har fået et par år ekstra at leve i p.g.a. indgrebene? Grafen rejser selvfølgelig en række spørgsmål. Jeg tror f.eks. at selv om den lander der, så vil den næppe fortsætte den positive kurve i de kommende år. Så et eller andet sted må selv den "naturlige kurve" fra før 2003 på nuværende tidspunkt være knækket.

Jeg prøvede at overføre tendensen til en anden gruppe som er debatteret meget. Række- og Parcelhuse i Storkøbenhavn. Der fik jeg følgende graf.



Hvis man kan overføre tendensen fra lejlighederne i København, må man forvente en udfladning omkring de 20.000 pr. kvm. Men her taler vi så huse, hvor der - som regel - skal mere end en enkelt indtægt til, så jeg ved ikke om det går at overføre direkte. Jeg så gerne kvm-priserne lidt længere nede. 16-18.000 måske. (Ja, kæresten og jeg kigger efter hus i området omkring Kbh.)

Kan I bruge graferne til noget? Hvad konkluderer I?
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 12th August 2008, 10:23 AM
SBM SBM er offline
Junior Member
 
Registreringsdato: Aug 2008
Indlæg: 19
Standard

Der er i øvrigt ikke nogen grund til at holde resten af landet udenfor debatten. Så her er lige et par nye grafer med de forskellige regioner.

Ejerlejligheder


Række- og parcelhuse
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 12th August 2008, 11:14 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 1,209
Standard

Jeg forventer/forventede personligt en flere trins kurve af mange grunde.

1: fald i ejerlejligheder
2: fald i parcelhuse, sivende lejlighedspriser
3: sivende priser på begge
4: fald i ejerlejligheder (tvangssalg)
5: fald i parcelhuse, sivende ejerlejligheder.
6: langsom stabilisering af begge.

vi er pt. mellem 2 og 3.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 12th August 2008, 11:57 AM
Moderator
 
Registreringsdato: Apr 2007
Lokation: 2860
Indlæg: 11,078
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af chantmaster Se indlæg
Jeg forventer/forventede personligt en flere trins kurve af mange grunde.

1: fald i ejerlejligheder
2: fald i parcelhuse, sivende lejlighedspriser
3: sivende priser på begge
4: fald i ejerlejligheder (tvangssalg)
5: fald i parcelhuse, sivende ejerlejligheder.
6: langsom stabilisering af begge.

vi er pt. mellem 2 og 3.
Fuldstændig enig.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 12th August 2008, 12:02 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2008
Indlæg: 1,999
Standard

Super illustration af den forventede udvikling!

Citer:
Oprindeligt indsendt af chantmaster Se indlæg
Jeg forventer/forventede personligt en flere trins kurve af mange grunde.

1: fald i ejerlejligheder
2: fald i parcelhuse, sivende lejlighedspriser
3: sivende priser på begge
4: fald i ejerlejligheder (tvangssalg)
5: fald i parcelhuse, sivende ejerlejligheder.
6: langsom stabilisering af begge.

vi er pt. mellem 2 og 3.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 12th August 2008, 12:24 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 1,194
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af chantmaster Se indlæg
Jeg forventer/forventede personligt en flere trins kurve af mange grunde.

1: fald i ejerlejligheder
2: fald i parcelhuse, sivende lejlighedspriser
3: sivende priser på begge
4: fald i ejerlejligheder (tvangssalg)
5: fald i parcelhuse, sivende ejerlejligheder.
6: langsom stabilisering af begge.

vi er pt. mellem 2 og 3.
Mere sandsynligt er følgende (fra Hovedstaden og udefter):

1: fald i ejerlejligheder
2: fald i parcelhuse, sivende lejlighedspriser
3: sivende priser på parcelhuse, stabilisering af lejligheder
4: stabilisering af begge.

Vi er pt. mellem 2 og 3. Omkring Hovedstaden sivende priser mod stabilisering. Tvangssalg kommer ikke til at rykke dette scenarie, selvom der er nogle der håber på det.

Sidst redigeret af boble : 12th August 2008 kl. 12:31 PM.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 12th August 2008, 12:49 PM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard Fint SBM

Som ses af vedlagt er ændringen i kvadratmeterprisen aftagende!
Den anden afledede er ca 50%

Antallet af handler (bemærk at et klart sæsonmønster er vendt tilbage i de sidste 7 observationer) tyder også på at et motivs prisindvirkning klinger ud.

Mit gæt er, at det er det rene spekulationsudbud der klinger ud.

Ser vi på udbuddet ultimo kvartalerne, så lader det til at der er elimineret ca. 2000 spekulationslejligheder. Udbuddet ligger nu et par tusinde over minimum i 2004/5.

Formodningen om at forældrekøbs spekulationen er ved at være uaktuel, kan ses af fordelingen af ejerlejlighedshandler på areal (vedlagt).
Vi kan se at handlerne for de små lejligheder er halveret siden 2005 (også typiske førstegangskøb); mens familielejlighederne har været rimeligt konstante i hele perioden. Spekulationen i de små lejligheder er nok ved at være et ondt/godt minde.

Det er med andre ord lykkedes "systemet": Bankerne o.lign. at undgå at forældrekøbskollapset kom oveni det generelle prisfald. Det har kunnet lade sig gøre fordi forældrekøberne i vidt omfang har økonomisk styrke til at tage tab, bl.a. er "velpolstrede" i friværdi. Hvor meget belåningen af friværdierne så skyldes absorbtion af tab på forældrekøb - det tillader tallene ikke at gisne om.

Banksystemets præstation på dette felt har ikke været dårligt: De har tilladt stærke økonomier at absorbere tab - uden de mange tvangsauktioner. De har tilladt regruppering inden det næste slag. Sagt omvendt: Var forældrekøbskollapset kommet nu, hvor den tunge dreng på boligmarkedet - parcelhuset - for alvor er på vej nedad, så havde konsekvenserne været værre end de er. Ikke at det ikke er slemt nok.

Sidst redigeret af Thomas : 22nd May 2011 kl. 05:56 PM.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 12th August 2008, 01:18 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 1,209
Standard

Thomas, som du selv har nævnt tidligere, er der mange nedtagninger.

Disse er faktisk stadig til salg, bare til en for høj pris. Derfor bliver det at kigge på "antal udbudte" en lidt spøjs ting den næste tid.

De fleste vil også foretrække hus for lejlighed hvis de har valget, og de får de hvis huspriserne kommer ned.


m2 priserne vil gå i stå da folk typisk bor relativt kort i lejligheder, men, har en smertegrænse prismæssigt hvor de ikke ønsker at gå under. Denne er for mange nået nu.
Når den er nået, er man tvunget til at blive siddende.
Det er sgu ikke fedt.

Mit bud er at der går nogen tid før 4) rigtigt dukker op da mange i den unge generation, med gode jobs, vil have uhyre svært ved at accepter at måtte leve resten af deres liv som "fattige" grundet forkert timing af ejerlejligheder.

Der begynder at være 1. gangs lejligheder der er faldet 1 mill, og mange der er 500K under købsprisen. (nordhavn etc)

Et sådant tab kan ikke "hentes hjem" når det er realiseret. (læs, lånt som forbrugslån, istedet for som realkreditlån)

Rentebyrden alene slår gulvet væk, og hvis vi mister rentefradrag er mit bedste forslag til dem at flytte til udlandet for at få en acceptabel tilværelse.

Når de kommer i den uheldige situation at skulle flytte (evt. sammen med kæreste, eller bliver trætte af 2 børn på 55-60 m2, eller bliver arbejdsløse etc) udløses gældsfælden.

Et par med 2 lejligheder, med "overskudsgæld"/insolvens på 250.000 i hver (lad os antage salgspriser på 2M i hver) der skal købe et hus til 4M, har tabt.
Selvom huset ikke koster mere, kan de ikke refinanciere.

Ikke blot kan de ikke købe deres egen bolig igen, de kan heller ikke købe noget andet. Held og lykke med at spare 500.000+ op på lønindtægter.

Det er et hovedargument for at 4) først kommer når der dukker en rimelig mængde tvangssalg op.

5) kommer enten som følge af 4) (men langsommere, da der er 2 om at betale afdrag) eller som følge af de store generationer skal have en 1v med låg.


Jeg holder stadig på der er tale om en fødekæde, uden bund.

Prøv at regne på hvordan et nyuddannet par i dag skal få adgang til danmarkshuset inden pensionering. Jeg har ikke kunnet få det til at gå op.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 12th August 2008, 01:20 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2008
Indlæg: 1,999
Standard

Mere sandsynligt fordi du siger det Boble eller...?

Citer:
Oprindeligt indsendt af boble Se indlæg
Mere sandsynligt er følgende (fra Hovedstaden og udefter):

1: fald i ejerlejligheder
2: fald i parcelhuse, sivende lejlighedspriser
3: sivende priser på parcelhuse, stabilisering af lejligheder
4: stabilisering af begge.

Vi er pt. mellem 2 og 3. Omkring Hovedstaden sivende priser mod stabilisering. Tvangssalg kommer ikke til at rykke dette scenarie, selvom der er nogle der håber på det.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 12th August 2008, 01:56 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 1,194
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af chantmaster Se indlæg
Thomas, som du selv har nævnt tidligere, er der mange nedtagninger.

Disse er faktisk stadig til salg, bare til en for høj pris. Derfor bliver det at kigge på "antal udbudte" en lidt spøjs ting den næste tid.

De fleste vil også foretrække hus for lejlighed hvis de har valget, og de får de hvis huspriserne kommer ned.


m2 priserne vil gå i stå da folk typisk bor relativt kort i lejligheder, men, har en smertegrænse prismæssigt hvor de ikke ønsker at gå under. Denne er for mange nået nu.
Når den er nået, er man tvunget til at blive siddende.
Det er sgu ikke fedt.

Mit bud er at der går nogen tid før 4) rigtigt dukker op da mange i den unge generation, med gode jobs, vil have uhyre svært ved at accepter at måtte leve resten af deres liv som "fattige" grundet forkert timing af ejerlejligheder.

Der begynder at være 1. gangs lejligheder der er faldet 1 mill, og mange der er 500K under købsprisen. (nordhavn etc)

Et sådant tab kan ikke "hentes hjem" når det er realiseret. (læs, lånt som forbrugslån, istedet for som realkreditlån)

Rentebyrden alene slår gulvet væk, og hvis vi mister rentefradrag er mit bedste forslag til dem at flytte til udlandet for at få en acceptabel tilværelse.

Når de kommer i den uheldige situation at skulle flytte (evt. sammen med kæreste, eller bliver trætte af 2 børn på 55-60 m2, eller bliver arbejdsløse etc) udløses gældsfælden.

Et par med 2 lejligheder, med "overskudsgæld"/insolvens på 250.000 i hver (lad os antage salgspriser på 2M i hver) der skal købe et hus til 4M, har tabt.
Selvom huset ikke koster mere, kan de ikke refinanciere.

Ikke blot kan de ikke købe deres egen bolig igen, de kan heller ikke købe noget andet. Held og lykke med at spare 500.000+ op på lønindtægter.

Det er et hovedargument for at 4) først kommer når der dukker en rimelig mængde tvangssalg op.

5) kommer enten som følge af 4) (men langsommere, da der er 2 om at betale afdrag) eller som følge af de store generationer skal have en 1v med låg.


Jeg holder stadig på der er tale om en fødekæde, uden bund.

Prøv at regne på hvordan et nyuddannet par i dag skal få adgang til danmarkshuset inden pensionering. Jeg har ikke kunnet få det til at gå op.
Med punkt 4 mener du vel stabilisering - hvilket til dels ses i København.;-)

Tvangssalg - hvorfor er det lige I tror det er lige om hjørnet? Renten er på vej ned. Tvangsauktioner er fortsat på et lavt niveau. Arbejdsløsheden er ekstremt lav - og faldende.

Som det fremgår af SBM grafiske fremstilling af RKR´s tal tyder de på stabilisering både historisk og aktuelt.

Et nyuddannet par i Danmarkshuset - det er et vidt begreb. Hvilken uddannelse? Fuldtidsarbejde? Forbrug? Hvor i landet? Opsparing?

Ser du på højt uddannelses niveau og lønninger - stemmer disse ganske overens med boligpriserne for (mange af) kommunerne. Specielt når du tager højde for at det er den højeste indkomstgruppe der bor i ejerboligerne. Et nyuddannet par MED ET ØNSKE om en ejerbolig har råd også i dag - deres forbrug har jo i årevis været rettet mod opsparing/køb af ejerbolig.

Et "Danmarkshus" i pendlerafstand Hovedstadsregionen er en mulighed for ganske mange "nyuddannede" par med ønske om en ejerbolig. Men nej de kan ikke købe en strandvejsvilla. (Thomas, kigger du stadig efter en strandvejsvilla i Humlebæk?)

Angående dine spekulationer om unge boligejeres "uendelige" gæld, er din krystalkulge meget pessimistisk og særdeles politisk ukorrekt - hvilket kun gør det endnu mere usandsynligt. Dine "demografiske" overvejelser er særdeles tvivlsomme - diskuteret gange mange i dette forum.

Sidst redigeret af boble : 12th August 2008 kl. 02:19 PM.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Mæglerens indtægtsgrundlag til debat peter777 Generelt 16 23rd December 2007 12:43 PM
Debat tone / Aktiv moderation blangstrup Generelt 1 20th May 2007 05:31 PM
Grafer over tilgang/afgang pr. type bolig pr. postnr Goldenboy Ønskelisten 2 10th April 2007 12:09 PM
Debat - RENTEN PÅ VEJ NED? PoulNyrup Generelt 0 23rd March 2007 03:02 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 12:12 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2017, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.