Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 25th August 2008, 12:08 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Lokation: 2200N
Indlæg: 1,243
Lightbulb En lille model over en boligboble

Hej jeg har for sjov bikset en lille model sammen over en boligboble.

Lad os antage at omkring år 4200 dvs. fra år 4199-4201, hvor møntfoden i øvrigt er bananer (forkortet bn) er renten 4% pa. År 4191, dvs. 9 år forinden var renten 8% og år 4209, dvs. 9 år efter er renten ligeledes 8% pa. I den mellemliggende tid falder renten med ½% pa. fra år 4191 til 4199 og den stiger med ½% fra 4201 til 4209.

Hvordan vil et sådan simplificeret scenarie påvirke boligpriserne i fremtidsland?

Vi kan antage at den typiske lejlighedskøber tjener 300.000bn om året i år 4200. Antager man denne køber kan/vil bruge 1/4 af sin løn på lejligheden, vil prisen på lejligheden være 300.000bn/(4*0.04) = 1.875mio bn i år 4200. I år 4191 hvor renten er 8% er det selvfølgelig 0.9375 mio. bn. deflateret til år 4191-bananer.

Pga. rentefaldet, vil en person, der køber i år 4191 til knap 1 mio. (deflateret) i år 4200 kunne score ~1 mio bn i "friværdi" genereret af den faldende rente. Antager man at ejertiden for en lejlighed er 5år kan man beregne denne friværdi som funktion af årene.

Antager man at hele denne friværdi puttes ind i den villa som lejlighedssælgeren trader op til og desuden at lejlighedssælgerens løn er steget til 600.000 bn/år og at han stadig kun vil/kan lægge 1/4 af denne løn til financiering af resten af husprisen, kan man beregne husprisen som funktion af årene.


Resultater:
Kort fortalt starter lejlighederne med at koste 750.000 bn ca år 4190 og peaker omkring år 4200 med knap 2mio. bn, hvorefter de falder ned til 1.25 mio. år 4210. Ret forventeligt forløb efter modellens forudsætninger.

Huse derimod, starter med at koste det dobbelte af lejligheder, dvs. 1.5mio bn. (der er jo dobbelt så stor løn til at financiere dem plus en lille snas friværdi) omkring år 4190. Den typiske køber har ~70-80.000 bn med sig i friværdi, pga. inflationen. men ikke noget der for alvor får huspriserne til at rykke fra lejlighedspriser. Det beløb stiger så betragteligt og peaker omkring år 4199, hvor en sælger af en ejerlejlighed får godt 800.000 bn med sig til villaen. Renten er desuden rekordlav og med friværdien fra lejligheden hopper husprisen op på 4.5mio bn. Ni år senere hvor renten er tilbage til 8% ser tingene mere dystre ud for villasælgeren. Nu er prisen nede på 2mio bn, fordi dem der købte på toppen af boblen tager en gæld på 500.000 bn med sig.

I realpriser kommer minimum tidsforskudt svarende til den gennemsnitlige ejer tid for en lejlighed.

Antager man yderligere at lejligheder er 75kvm og huse er 140kvm, får man let kvadratmeterpriserne: 12500 for lejligheder og 14000 for huse ( i faste 4200 bananer). Toppen ligger så omkring 25000bn/kvm for lejligheder og på 32500 bn/kvm for huse.

Jeg ved ikke lige hvordan man modellerer pristilpasningen på bagsiden af boblen. Det er jo ikke realistisk at det er de negative friværdier, der køber boliger på bagsiden af boblen. Nu har (havde) vi også sådan nogle fine fastforrentede lån, der minimierer effekten af rentestiginger, så markedet bliver lidt mindre volatilt, men det fik BB jo gjort noget ved. Dernæst er der ejendomsskatter, der, hvis de ikke er skattestoppede, også virker som et dæmperled på boligpriserne. Det er ikke til at vide hvordan det ser ud i år 4200 - holder skattestoppen mon så længe?

Jeg tror dog at der er noget sandhed i modellen i opblæsning af boblen.

Hvis man zoomer ind på noget der svarer til hvor vi er i historen omkring 2006 boblen, får man et billede der ikke når at vise det store prisfald. Jeg har for sjovt lavet samme graf for huspriserne og lejlighedspriserne i hovedstadsområdet fra 1995-2008. Igen er den lange rente (fra dst.dk) vist på højre aksen. Det er næsten uhyggeligt hvor godt min simple boble model minder om virkeligheden. Det man desværre ikke kan sige noget om, er den fremtidige renteudvikling og derfor kan modellen heller ikke sige så meget om det fremtidige prisniveau, andet end at det i nominelle priser må være lavere end på rentebunden.
Vedhæftede billeder
Filtype: pdf realpriser.pdf (11.3 KB, 10 læst)
Filtype: pdf enhedspriser.pdf (11.0 KB, 7 læst)
Filtype: pdf deflateret.pdf (11.9 KB, 9 læst)
Filtype: pdf realpriser-zoom.pdf (10.0 KB, 9 læst)
Filtype: pdf realpriser-2006-boblen.pdf (10.2 KB, 13 læst)

Sidst redigeret af grunj : 25th August 2008 kl. 12:11 AM.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 25th August 2008, 12:09 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Lokation: 2200N
Indlæg: 1,243
Standard

Regneark over boblemodel.
Vedhæftede billeder
Filtype: pdf bobblemodel.pdf (14.7 KB, 12 læst)
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 25th August 2008, 12:40 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2007
Lokation: Østerbro
Indlæg: 2,878
Standard

1) Jeg synes det kunne være interessant at se data tilbage til sidste bundniveau, altså omkring 1990 (mit sædvanlige spørgsmål)

2) Hvis du lægger noget arbejdsløshed ind over, tror jeg du kommer endnu tættere på virkeligheden. Hvordan det lige skal fittes, ved jeg ikke, men du kunne måske lave en lineær regression?

3) Det kunne jo være, at du ender med at konkludere, at der slet ikke findes noget som psykologi i markedet. Se det kunne jo være morsomt!
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
En lille statistik Pedersen Generelt 2 3rd December 2007 08:16 AM
Amerikansk storbank advarer om dansk boligboble Gorrion Generelt 1 1st October 2007 09:20 AM
Mange tegn på en boligboble: Søndag den 16. september 2007 Gorrion Generelt 5 16th September 2007 10:27 PM
En lille godbid?? S.E.L Generelt 6 10th July 2007 08:09 AM
Ny model skal lokke boligkøbere til Nyheder Udvalgte Bolig nyheder 0 13th April 2007 01:00 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 09:44 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.