Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 20th June 2018, 09:49 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 2,171
Standard Skattepolitisk redegørelse om priser efter 2021 reformen

Nogle highlights fra rapporten, der foruden priseffekten også fokuserer på indlåsningseffekten og det forventede faldende boligbyggeri. Der er i øvrigt ikke medtaget beregninger, som viser priseffekten specifikt på ejerlejligheder i Københavnsområdet - kun huse :rolleyes. Husene forventes i øvrigt at stige over 21% frem til 2021 for de centrale dele af København og nogle dele af den nærmeste omegn (de har et landsdækkende kort)

Samlet kan jeg ikke undgå at tænke, at mens reformen alt andet lige (forholdsmæssigt) vil reducere ejerlejlighedspriserne, kan den samlede effekt af mindre nybyggeri og indlåsning, trække ganske kraftigt den anden vej. 1998-reformen havde fx en indlåsningseffekt helt frem til 2010(!).:

"Den generelle stigning i indkomsterne indebærer en forventning om en underliggende stigning i boligpriserne, som isoleret set skønnes at svare til en gennemsnitlig (nominel) prisstigning på ca. 3 pct. årligt frem til 2025."

"Samlet set forventes boligforliget at have en nogenlunde neutral virkning på de gennemsnitlige boligpriser." (Grafen klippet ud her viser, at man samtidig tror, at priserne vil accelerere for de boliger, hvor skatten stiger - ejerlejligheder - og derefter flade ud, men at priserne på ejerlejligheder stadig vil stige mindre end uden en boligskattereform).

"Konsekvenserne af lavere boligomsætning er ikke indregnet i de viste boligprisberegninger. (...) [Der kan] opstå en situationen, hvor efterspørgslen på bestemte segmenter af boliger, hvor ejerperioden er relativt lang, stiger i perioden op til skæringsdagen for at opnå skatterabatten."

"4-5 pct. af alle enfamiliehuse får nye ejere hvert år, mens det tilsvarende tal for ejerlejligheder er 8-10 pct."

"Hovedparten (...) får en relativt lille skatterabat på op til 0,2 pct. af ejendomsværdien (dvs. op til 4.000 kr. for en ejerbolig til 2 mio. kr.). Det er samtidig kun ca. 2 pct. af boligejerne – svarende til ca. 27.000 ejerboliger – som forventes at få en skatterabat på over 0,6 pct." Jeg antager, at det er for de dyreste ejerlejligheder.

Reformen medfører "en årlig reduktion i boligsalget på ca. 4-500 enfamiliehuse og ca. 7-800 ejerlejligheder. Det er særligt for ejerlejlighederne i de større byer, at boligsalget reduceres, hvilket afspejler, at det netop er her, at de kommende skatterabatter i gennemsnit er størst."

"1998-nedslagene [medførte] lavere mobilitet på boligmarkedet i perioden 1998-2010. [Ligesom] fleksibiliteten på arbejdsmarkedet (jobmatching mv.) i en periode har været mindre, end den ellers ville have været. Samtidig har udnyttelsen af den eksisterende boligmasse været dårligere. Konkret skønnes de samfundsøkonomiske omkostninger at have udgjort 50-100 mio. kr. om året i perioden 1998-2010"









Redegørelsen kan findes her: http://www.skm.dk/media/1728706/skat...relse-2018.pdf
Vedhæftede billeder
Filtype: jpg cutout.jpg (22.1 KB, 16 læst)
__________________
"Boligsiderne er finansverdens pornosider"

Sidst redigeret af maiaibing : 20th June 2018 kl. 09:58 PM.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 21st June 2018, 12:32 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2007
Indlæg: 2,412
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Nogle highlights fra rapporten, der foruden priseffekten også fokuserer på indlåsningseffekten og det forventede faldende boligbyggeri. Der er i øvrigt ikke medtaget beregninger, som viser priseffekten specifikt på ejerlejligheder i Københavnsområdet - kun huse :rolleyes. Husene forventes i øvrigt at stige over 21% frem til 2021 for de centrale dele af København og nogle dele af den nærmeste omegn (de har et landsdækkende kort)

Samlet kan jeg ikke undgå at tænke, at mens reformen alt andet lige (forholdsmæssigt) vil reducere ejerlejlighedspriserne, kan den samlede effekt af mindre nybyggeri og indlåsning, trække ganske kraftigt den anden vej. 1998-reformen havde fx en indlåsningseffekt helt frem til 2010(!).:

"Den generelle stigning i indkomsterne indebærer en forventning om en underliggende stigning i boligpriserne, som isoleret set skønnes at svare til en gennemsnitlig (nominel) prisstigning på ca. 3 pct. årligt frem til 2025."

"Samlet set forventes boligforliget at have en nogenlunde neutral virkning på de gennemsnitlige boligpriser." (Grafen klippet ud her viser, at man samtidig tror, at priserne vil accelerere for de boliger, hvor skatten stiger - ejerlejligheder - og derefter flade ud, men at priserne på ejerlejligheder stadig vil stige mindre end uden en boligskattereform).

"Konsekvenserne af lavere boligomsætning er ikke indregnet i de viste boligprisberegninger. (...) [Der kan] opstå en situationen, hvor efterspørgslen på bestemte segmenter af boliger, hvor ejerperioden er relativt lang, stiger i perioden op til skæringsdagen for at opnå skatterabatten."

"4-5 pct. af alle enfamiliehuse får nye ejere hvert år, mens det tilsvarende tal for ejerlejligheder er 8-10 pct."

"Hovedparten (...) får en relativt lille skatterabat på op til 0,2 pct. af ejendomsværdien (dvs. op til 4.000 kr. for en ejerbolig til 2 mio. kr.). Det er samtidig kun ca. 2 pct. af boligejerne – svarende til ca. 27.000 ejerboliger – som forventes at få en skatterabat på over 0,6 pct." Jeg antager, at det er for de dyreste ejerlejligheder.

Reformen medfører "en årlig reduktion i boligsalget på ca. 4-500 enfamiliehuse og ca. 7-800 ejerlejligheder. Det er særligt for ejerlejlighederne i de større byer, at boligsalget reduceres, hvilket afspejler, at det netop er her, at de kommende skatterabatter i gennemsnit er størst."

"1998-nedslagene [medførte] lavere mobilitet på boligmarkedet i perioden 1998-2010. [Ligesom] fleksibiliteten på arbejdsmarkedet (jobmatching mv.) i en periode har været mindre, end den ellers ville have været. Samtidig har udnyttelsen af den eksisterende boligmasse været dårligere. Konkret skønnes de samfundsøkonomiske omkostninger at have udgjort 50-100 mio. kr. om året i perioden 1998-2010"

Redegørelsen kan findes her: http://www.skm.dk/media/1728706/skat...relse-2018.pdf

Ad indlåsningseffekt. Det kan godt være der sidder en gnier et sted og tænker at de 5.000 kr., de får i årlig rabat er det der gør den store forskel på om de vil sælge bolig eller ej, men så er problemet altså heller ikke større. Konsekvensen af denne skattereform beskrives i papiret som ca. 1/3 del så store som 1998 reformen, så den i forvejen meget lille indlåsningseffekt må fomodes at være endnu mindre.

Bare det at 60% ingen skatterabat får og dermed ingen indlåsningeffekt, betyder meget. I 1998 fik 90% omkring 0,3% i skatterabat hvis de blev boende.

Så er udfordringen selvfølgelig med denne reform at indlåsningeffekten kan være mere geografisk koncentreret omkring dyre lejligheder i København. Men nu nægter Skatteministeriet så at give eksempler på lejligheder. Sikkert fordi de store stigninger vil give debat.

Det kommer forresten vist efterhånden til at passe med at offentliggørelsen af skatteregningen ligger efter et folketingsvalg. I og med systemet er forsinket offentliggøres det vist først efteråret 2019, som er lige efter folketingsvalget senest juni 2019.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 21st June 2018, 05:36 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 2,171
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af SantaC Se indlæg
Så er udfordringen selvfølgelig med denne reform at indlåsningeffekten kan være mere geografisk koncentreret omkring dyre lejligheder i København. Men nu nægter Skatteministeriet så at give eksempler på lejligheder. Sikkert fordi de store stigninger vil give debat.
Netop derfor fokuserer jeg på ejerlejlighederne i København, hvor rabatten er stor for de dyre lejligheder, og indlåsningseffekten derfor kan blive mærkbar.

Faktisk kunne man mistænke skatteministeriet for ikke vil give eksempler, fordi rabatten for de allerdyreste lejligheder er særdeles stor (50-200K) og indlåsningseffekten derfor kan komme til at påvirke markedsudviklingen mærkbart.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 22nd June 2018, 06:00 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2007
Indlæg: 2,412
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Netop derfor fokuserer jeg på ejerlejlighederne i København, hvor rabatten er stor for de dyre lejligheder, og indlåsningseffekten derfor kan blive mærkbar.

Faktisk kunne man mistænke skatteministeriet for ikke vil give eksempler, fordi rabatten for de allerdyreste lejligheder er særdeles stor (50-200K) og indlåsningseffekten derfor kan komme til at påvirke markedsudviklingen mærkbart.
Det er også det forbehold jeg tager :-)
Antallet af lejligheder hvor der kommer en markant indlåsningseffekt bliver under alle omstændigheder begrænset. Er det et samfundsproblem at der er lejligheder ramt af dette? Det er klart at Berlingske kommer til at skrive artikler med det formål at hjælpe en stakkels uformuende skibsreder, der ikke kan sælge sin lejlighed. Mit svar vil så være at han må finde en pris der svarer til markedsprisen. Det er ikke et samfundsproblem. Derudover er rabatten låst i (2021?) kr. Over tid forsvinder indlåsningseffekten. Præcist på samme måde som 1998 effekten er forsvundet over tid.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 22nd June 2018, 06:06 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 2,171
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af SantaC Se indlæg
Er det et samfundsproblem at der er lejligheder ramt af dette? Det er klart at Berlingske kommer til at skrive artikler med det formål at hjælpe en stakkels uformuende skibsreder, der ikke kan sælge sin lejlighed.
Skibsrederne må sejle i deres sø. Men problemet med indlåsning er det omvendte; at folk gerne vil købe, men ejerne ikke vil sælge. "Både indefrysningen af ejendomsværdiskatten og grundskylden samt skatterabatten giver boligejerne et incitament til at blive boende i deres bolig. Skatterabatten frafalder den dag man sælger boligen, og den indefrosne boligskat skal ligeledes betales ved et boligsalg. Det vil altså til en vis grad mindske mobiliteten på boligmarkedet, særligt i de områder hvor skatterabatten er stor, hvilket særligt gælder ejerlejligheder i de store byer og huse omkring de store byer" ( cheføkonom i Arbejdernes Landsbank, Signe Roed-Frederiksen).

Citer:
Oprindeligt indsendt af SantaC Se indlæg
Derudover er rabatten låst i (2021?) kr. Over tid forsvinder indlåsningseffekten. Præcist på samme måde som 1998 effekten er forsvundet over tid.
Som jeg forstår det, kan de eksisterende ejere aldrig komme til at betale mere i boligskat end efter 2017-reglerne i 2021 og frem, jf. ovenfor.
__________________
"Boligsiderne er finansverdens pornosider"

Sidst redigeret af maiaibing : 22nd June 2018 kl. 06:14 PM.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 22nd June 2018, 06:25 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2007
Indlæg: 2,412
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Skibsrederne må sejle i deres sø. Men problemet med indlåsning er det omvendte; at folk gerne vil købe, men ejerne ikke vil sælge. "Både indefrysningen af ejendomsværdiskatten og grundskylden samt skatterabatten giver boligejerne et incitament til at blive boende i deres bolig. Skatterabatten frafalder den dag man sælger boligen, og den indefrosne boligskat skal ligeledes betales ved et boligsalg. Det vil altså til en vis grad mindske mobiliteten på boligmarkedet, særligt i de områder hvor skatterabatten er stor, hvilket særligt gælder ejerlejligheder i de store byer og huse omkring de store byer" ( cheføkonom i Arbejdernes Landsbank, Signe Roed-Frederiksen).



Som jeg forstår det, kan de eksisterende ejere aldrig komme til at betale mere i boligskat end efter 2017-reglerne i 2021 og frem, jf. ovenfor.
Om det er det ene eller andet problem er vist semantik. Om problemet er at den ene skibsreder ikke kan sælge til de 15 mio vedkommende mener den er værd eller om problemet er at den anden skibsreder ikke kan købe til de 10 mio kr. den person mener den er værd. Det er lidt tomat-tomat.

Rabatten er låst i 2021-kroner. På et tidspunkt går realværdien af en rabat på fx 5.000kr mod nul pga inflation og så vil dem der har købt i 2020 betale det samme som dem der køber i 2022. Pga den lave inflation er der så en lang periode hvor dem der købte i 2020 betaler mindre. Den lange (eller korte, alt efter ejertid) række af engangsbeløb er besparelsen, som en evt ekstra betaling et køb i 2020 ifht 2022 skal måles op imod.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 23rd June 2018, 12:00 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 2,171
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af SantaC Se indlæg
Rabatten er låst i 2021-kroner. På et tidspunkt går realværdien af en rabat på fx 5.000kr mod nul pga inflation og så vil dem der har købt i 2020 betale det samme som dem der køber i 2022. Pga den lave inflation er der så en lang periode hvor dem der købte i 2020 betaler mindre. Den lange (eller korte, alt efter ejertid) række af engangsbeløb er besparelsen, som en evt ekstra betaling et køb i 2020 ifht 2022 skal måles op imod.
Ja, men det handler ikke kun om rabatten. Oveni kan de eksisterende ejere indfryse stigningerne (fra et forholdsvist lavt startniveau), hvilket vil udgøre en likviditetsgevinst i form af et umiddelbart større rådighedsbeløb.

I forhold til afstanden mellem fremtidige købere og sælgere, er vi selvsagt enige om, at der kun er ét sæt af forskellige prisforventninger. Men mens du tror, køberne vil betale mindre end sælgerne i sin tid købte for, tror jeg de absolutte priser stadig vil være højere senest i løbet af et par år efter 2021, men at sælgerne vil forvente en yderligere kontant præmie for at opgive deres skattefordel. Den effekt tror jeg, det vil tage rigtig, rigtig lang tid at komme af med (pga den lave inflation). Også fordi det for mange i en årrække vil stå sig bedre ved at udleje end at sælge lejligheden.

Det bliver i al fald spændende at følge, for det kan påvirke udbuds- og prisdynamikken i den dyre ende af ejerlejlighedsmarkedet (+7,5 mio. kr.) på måder, vi ikke helt kan forudse. Vil folk fx i årene umiddelbart efter 2021 sælge de helt dyre lejligheder med klausul om, at køber først "lejer" lejligheden i fx 3 år og derefter har forkøbsret til lejligheden til en aftalt pris minus lejeudgiften men plus den løbende boligskat. Dermed kan køber og sælger "dele" skatterabatten mellem sig i nogle år.
__________________
"Boligsiderne er finansverdens pornosider"
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 23rd June 2018, 06:04 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2007
Indlæg: 2,412
Standard

[quote=maiaibing;389904]Ja, men det handler ikke kun om rabatten. Oveni kan de eksisterende ejere indfryse stigningerne (fra et forholdsvist lavt startniveau), hvilket vil udgøre en likviditetsgevinst i form af et umiddelbart større rådighedsbeløb.
der er jeg nok til den rationelle side og gennemskuer er en indefrysning reelt er det samme som at betale nu. :-) Jeg har da helt sikkert tænkt mig at betale min stigende ejendomsskat løbende istedet for at opbygge gæld, der løber renter på.
I forhold til afstanden mellem fremtidige købere og sælgere, er vi selvsagt enige om, at der kun er ét sæt af forskellige prisforventninger. Men mens du tror, køberne vil betale mindre end sælgerne i sin tid købte for, tror jeg de absolutte priser stadig vil være højere senest i løbet af et par år efter 2021, men at sælgerne vil forvente en yderligere kontant præmie for at opgive deres skattefordel. Den effekt tror jeg, det vil tage rigtig, rigtig lang tid at komme af med (pga den lave inflation). Også fordi det for mange i en årrække vil stå sig bedre ved at udleje end at sælge lejligheden.
Jeg har vist ikke skrevet noget om at de 10/15 mio kr jeg skriver om, er højere eller lavere end købsprisen. Jeg har skrevet at der vil være et prisfald når de nye regler træder i kraft. Det forudsætter dit skm-notat også. Hvad der sker i årene efter har jeg ikke forholdt mig til. Hvis jeg endelig skal byde på en udvikling vil jeg gætte på en prisstigning på 2% pa. Derudover at der vil være en forskel i hvilken værdi køberen og sælgeren tillægger boligen pga rabatten. Så i store træk det samme du skriver. Min hovedpointe er at det er et lille antal ret velstående personer der bliver ramt hvorfor det kun vil være Berlingske der vil køre artikler om problemet. Ingen af de andre avisers læserskarer vil se det som et større problem.
Det bliver i al fald spændende at følge, for det kan påvirke udbuds- og prisdynamikken i den dyre ende af ejerlejlighedsmarkedet (+7,5 mio. kr.) på måder, vi ikke helt kan forudse. Vil folk fx i årene umiddelbart efter 2021 sælge de helt dyre lejligheder med klausul om, at køber først "lejer" lejligheden i fx 3 år og derefter har forkøbsret til lejligheden til en aftalt pris minus lejeudgiften men plus den løbende boligskat. Dermed kan køber og sælger "dele" skatterabatten mellem sig i nogle år.
Det bliver interessnt at følge hvordan udviklingen for de dyreste lejligheder bliver. Jeg mener stadig de er alt for dyrt prisfastsat. Måske er der nogen der mener de skal nå at købe inden 2021 for at få rabatten. Måske er der nogen der er grebet af tanken om stigende priser. På lejligheder mener jeg vi er tæt på at have en boble, hvis den ikke allerede er her.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Stor skattestigning på lejligheder fra 2021 Xenia123 Generelt 7 5th May 2017 12:37 PM
Øget grundvand 2021 - ? philippeboissard Generelt 8 9th July 2016 03:43 PM
Man kan ikke søge efter kvm-priser, når det kommer til helårsgrunde Crumar Fejl 0 6th September 2010 06:17 PM
Realkredit Danmark klapper i hænderne = Reformen var for svag Nordstar Generelt 2 1st March 2009 09:57 PM
S kræver redegørelse om spin Gorrion Generelt 10 14th April 2008 07:21 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 05:27 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.