Boligdebatten.dk

Boligdebatten.dk (/)
-   Generelt (http://www.boligdebatten.dk/generelt/)
-   -   Nyt hus. Renoveres/beholdes/rives ned (http://www.boligdebatten.dk/generelt/29395-nyt-hus-renoveres-beholdes-rives-ned.html)

FraBrønshøj 18th August 2018 08:40 PM

Nyt hus. Renoveres/beholdes/rives ned
 
Jeg har købt en bungalow på 78M2 samt 78M2 kælder fra 1942 i Brønshøj. Jeg har givet 2.775.000 for huset. Det er dødsbo og næsten alt skal udskiftes udover taget som blev skiftet i 2004.

Jeg har forskellige ideer hvad der skal ske med huset men ville gerne høre andres erfaringer. Jeg planlægger ikke at bo der for evigt (5 år). Men ser det som et sted jeg skal etablere mig før jeg skal videre. Jeg er single, er akademisk uddannet, men har mod på at gøre meget af arbejde selv.

Jeg står overfor tre scenarier:

1) Jeg beholder huset som det er. Men jeg får skiftet gulvet,nye vinduer, får ny radiatorer, nyt køkken samt får renoveret badeværelset, og får omfangsdræn, da der fugt i kælderen. Estimeret kostpris på 350-450.000 (Jeg har en god ven der er VVS'er)
2) Jeg gør alt det overstående + en tilbygning på 83 M2 (max bebyggeles procent) estimeret kostpris 1.6-1.7 mio (16.000 x 83M2)
3) Jeg får lavet så lidt som muligt og får det revet ned i fremtiden og bygger helt nyt hus.

Jeg hælder til løsning nummer to. Men vil en Bungalow fra 1942 med en god tilbygning kunne trække over 4.3 mio i Brønshøj? - Hvad er folks erfaringer med lignende projekter? Er der endda mulighed for at lave en lille skilling på løsning nummer 2 når de gnm. priser i Brønshøj ligger på 34.000 kr.?

Alle renoveringer vil være økonomiske forsvarlige: (https://credi.dk/disse-renoveringer-...boligs-vaerdi/)

abutreka 18th August 2018 09:14 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af FraBrønshøj (Indlæg 392044)
Jeg har købt en bungalow på 78M2 samt 78M2 kælder fra 1942 i Brønshøj. Jeg har givet 2.775.000 for huset. Det er dødsbo og næsten alt skal udskiftes udover taget som blev skiftet i 2004.

Jeg har forskellige ideer hvad der skal ske med huset men ville gerne høre andres erfaringer. Jeg planlægger ikke at bo der for evigt (5 år). Men ser det som et sted jeg skal etablere mig før jeg skal videre. Jeg er single, er akademisk uddannet, men har mod på at gøre meget af arbejde selv.

Jeg står overfor tre scenarier:

1) Jeg beholder huset som det er. Men jeg får skiftet gulvet,nye vinduer, får ny radiatorer, nyt køkken samt får renoveret badeværelset, og får omfangsdræn, da der fugt i kælderen. Estimeret kostpris på 350-450.000 (Jeg har en god ven der er VVS'er)
2) Jeg laver gør alt det overstående + en tilbygning på 83 M2 (max bebyggeles procent) estimeret kostpris 1.6-1.7 mio (16.000 x 83M2)
3) Jeg får lavet så lidt som muligt og får det revet ned i fremtiden og bygger helt nyt hus.

Jeg hælder til løsning nummer to. Men vil en Bungalow fra 1942 med en god tilbygning kunne trække over 4.3 mio i Brønshøj? - Hvad er folks erfaringer med lignende projekter? Er der endda mulighed for at lave en lille skilling på løsning nummer 2 når de gnm. priser i Brønshøj ligger på 34.000 kr.?

Alle renoveringer vil være økonomiske forsvarlige: (https://credi.dk/disse-renoveringer-...boligs-vaerdi/)

Brønshøj er mange ting, så det afhænger vel af beliggenhed og udførsel. Lav det, der passet ril dine behov. Forøvrigt er der ingen garanti for at renoveringer er økonomisk forsvarlige.

simpelthus 18th August 2018 09:31 PM

Plus at du er single. Gør-det-selv er lidt sværere med to børn og især en kvinde.

Jeg tror du undervurderer prisen i 1), medmindre din VVS-ven også har mange andre venner. Så måske nærmere 600K.

Punkt to er så ikke blot 1,6-1,7 mio, men tættere på 2 mio. Men lad os for sjov antage, at du kan gøre det for 1,7 mio.

Så har du brugt 2,8 + 1,7 = 4,5 mio. og bor stadigvæk i en bungalow, der er fra krigens tid. Men en kælder, hvor fugtproblemerne måske/måske ikke er løst.

Jo mere du kommer over 1 mio. for renovering af et hus, jo mere attraktivt bliver nybyg. Jeg har lige skrevet et andet indlæg i dag på et nybygget hus (undrede mig lidt over kvaliteten), men alligevel: Du vil formentligt kunne bygge et helt nyt hus til samlet 2,6 mio incl. alt på 160-170kvm.

Så for 5,4 mio. har du et helt nybygget hus.

Det der taler imod nybyg er din korte tidshorisont. Renten stiger, boblen brister, og pludseligt er dit nybyggede hus faldet i værdi. Ikke et problem, hvis du havde en lidt længere horisont, men det er en hård gældsætning med så kort horisont.

Tilbygning er sjældent rentable i forhold til alternativerne.

Så pga. din korte horisont og din personlige situation er 1 mest oplagt.

silkeborg99 19th August 2018 12:35 AM

Jeg forstår din situation men det er umuligt at rådgive uden at have set huset og kende belligenheden.

Helt grundlæggende kan man sige at det handler om det kan betale sig at forbedre huset, eller om nybyggeri er bedst. Jo flere kroner du vil smide i huset jo mere skal udgangspunktet og potentialet være der. Hvis du toprenoverer og tilbygger men udgangspunktet er for dårligt eller belliggenheden ikke kan trække den pris så fejler du. Omvendt kan man godt tjene en skilling hvis udgangspunktet er sundt - og man selv lægger en VÆSENTLIG indsats (læs: mere end du tror - og måske også kan).

Hvis jeg ikke tager helt fejl starter grundpriserne på nedrivningsmodne huse i Brønshøj vel på ca +/-2,3-2,5 mio så spørgsmålet er derfor om dit hus er et sådan eller et godt grundlag for et projekt.

Som akademiker og som een der har været turen igennem kan jeg læse mellem linjerne at du undervurderer hvad du vil renovere i nr.1. Der kommer som regel mere på listen, hos dig f.eks vægge, døre, alle lofter, rør, alle elinstallationer, trappe, og så alt udendørs. Problemet er at når man går i gang så vokser opgaven fordi de ting man oprindeligt ikke ville røre ved nu pludselig bliver dårlige/grimme ift det nye.

Mht nr. 2 så skal du have et konkret projekt og et konkret tilbud/overslag på prisen før du kan vurdere. Og så skal det vurdere hvor meget merværdi din tilbygning skaber og om den kan hænge fornuftig sammen med det eksisterende, om der evt skal laves noget om i det eksisterende og ikke mindst hvilke rum og hvilken udformning tilbygningen skal have. Men hvis du regner med 20.000 kr/m2 for tilbygningen alene udført af håndværkere så kan du selv vurdere hvor meget lavere du kan gå med egen indsats, men af egen erfaring så ryger m2 prisen slet ikke så meget ned som man tror.

Når det gælder nybyg så kommer du formentligt i mål lige under de 6 mio for et typehus på ca 170m2 med standard tilvalg inkl carport og haveanlæg, finansiering mm. Så kan du selv vurdere hvad det kan trække i området, mit bud er at du ikke tjener noget på det, men til gengæld får du jo så det fedeste hus af de 3 modeller i de år du bor der.

Set i det lys skal din model 2 fremstå toplækker og fornuftig indrettet før du kan nærme dig prisen for nybyggeri da du her kun får kælderen med ekstra, men til gengæld skal leve med skavankerne ved et delvist ældre og mere energikrævende hus.

helmuth 19th August 2018 08:26 AM

Alle huse er jo forskellige, men kender et par stykker der er gået i gang med renovering af lignende og er endt med en regning noget dyrere end, hvis de havde revet ned og opført nyt. Der kan dukke uendelige ting op, når man begynder at pille ved gamle huse...

Til gengæld står du så tilbage med et mere charmerende hus end end et kønsløst nyt hus. Og priserne på nybyg tror jeg også vil fortsætte hastigt op med det run, det er på byggebranchen.

Nu bliver det jo meget privat, men hvis du undervejs i projektet får en partner, så kan det også ændre på planerne.

Meget afhænger jo også af, hvorfor du netop har købt der.

Jeg ville nok enten lave så lidt som muligt og så bo der og nyde det eller rive helt ned. Jeg ville passe på med løsninger imellem disse to yderpunkter. Men det er jo bare mig :). Spændende er det da.

FraBrønshøj 19th August 2018 10:00 AM

Citer:

Oprindeligt indsendt af abutreka (Indlæg 392045)
Brønshøj er mange ting, så det afhænger vel af beliggenhed og udførsel. Lav det, der passet ril dine behov. Forøvrigt er der ingen garanti for at renoveringer er økonomisk forsvarlige.

Du har fuldkommen ret i at Brønshøj er "knækket" i to dele. Jeg har købt i den billige del (kildebrøndevej) , men som er hastigt under forandring. Mine forældre købte hus i Brønshøj i 2015 og de har fået 4 nye naboer på vejen. Der går hurtigt lige pt. Jeg tror at priserne snart bliver handlet på samme niveau over hele kommunen med undtagelse af området ved utterslev mose.

Der er en god skole i nærheden, det er et fodbold stadium og fodbold klub lige ved siden, og der er alle dagligvare butikker 5 min på gåben derfra. 10 min fra Husum samt Islev station, og 25 min på cykel til indre by.

Citer:

Oprindeligt indsendt af simpelthus (Indlæg 392046)
Plus at du er single. Gør-det-selv er lidt sværere med to børn og især en kvinde.

Jeg tror du undervurderer prisen i 1), medmindre din VVS-ven også har mange andre venner. Så måske nærmere 600K.

Punkt to er så ikke blot 1,6-1,7 mio, men tættere på 2 mio. Men lad os for sjov antage, at du kan gøre det for 1,7 mio.

Så har du brugt 2,8 + 1,7 = 4,5 mio. og bor stadigvæk i en bungalow, der er fra krigens tid. Men en kælder, hvor fugtproblemerne måske/måske ikke er løst.

Jo mere du kommer over 1 mio. for renovering af et hus, jo mere attraktivt bliver nybyg. Jeg har lige skrevet et andet indlæg i dag på et nybygget hus (undrede mig lidt over kvaliteten), men alligevel: Du vil formentligt kunne bygge et helt nyt hus til samlet 2,6 mio incl. alt på 160-170kvm.

Så for 5,4 mio. har du et helt nybygget hus.

Det der taler imod nybyg er din korte tidshorisont. Renten stiger, boblen brister, og pludseligt er dit nybyggede hus faldet i værdi. Ikke et problem, hvis du havde en lidt længere horisont, men det er en hård gældsætning med så kort horisont.

Tilbygning er sjældent rentable i forhold til alternativerne.

Så pga. din korte horisont og din personlige situation er 1 mest oplagt.

Dine pointer er valide. Min VVS ven har faktisk gode kontakter i branchen. Jeg har fået linet en række aftaler op for at få nogle helt faste priser. Jeg har allerede fået to indhentet priser på en komplet renovering af det eksisterende hus og det lå billigere end hvad jeg havde budgetteret med. Jeg tænker også hvis man kunne få lavet gode rentable investeringer som nyt køkken fra Ikea, et renoveret badeværelse + et nyt simpelt badeværelse, så vil det kunne betale sig. Altså, kigger på hvilke investeringer der normalt betaler sig. Det sidste punkt er også et meget mulig scenarium. Mine forældre byggede nyt 183 M2 og det løb op i 3 mio. Ville jeg bygge nyt vil det kvæle mine finanser.


Citer:

Oprindeligt indsendt af silkeborg99 (Indlæg 392049)
Jeg forstår din situation men det er umuligt at rådgive uden at have set huset og kende belligenheden.

Helt grundlæggende kan man sige at det handler om det kan betale sig at forbedre huset, eller om nybyggeri er bedst. Jo flere kroner du vil smide i huset jo mere skal udgangspunktet og potentialet være der. Hvis du toprenoverer og tilbygger men udgangspunktet er for dårligt eller belliggenheden ikke kan trække den pris så fejler du. Omvendt kan man godt tjene en skilling hvis udgangspunktet er sundt - og man selv lægger en VÆSENTLIG indsats (læs: mere end du tror - og måske også kan).

Hvis jeg ikke tager helt fejl starter grundpriserne på nedrivningsmodne huse i Brønshøj vel på ca +/-2,3-2,5 mio så spørgsmålet er derfor om dit hus er et sådan eller et godt grundlag for et projekt.

Som akademiker og som een der har været turen igennem kan jeg læse mellem linjerne at du undervurderer hvad du vil renovere i nr.1. Der kommer som regel mere på listen, hos dig f.eks vægge, døre, alle lofter, rør, alle elinstallationer, trappe, og så alt udendørs. Problemet er at når man går i gang så vokser opgaven fordi de ting man oprindeligt ikke ville røre ved nu pludselig bliver dårlige/grimme ift det nye.

Mht nr. 2 så skal du have et konkret projekt og et konkret tilbud/overslag på prisen før du kan vurdere. Og så skal det vurdere hvor meget merværdi din tilbygning skaber og om den kan hænge fornuftig sammen med det eksisterende, om der evt skal laves noget om i det eksisterende og ikke mindst hvilke rum og hvilken udformning tilbygningen skal have. Men hvis du regner med 20.000 kr/m2 for tilbygningen alene udført af håndværkere så kan du selv vurdere hvor meget lavere du kan gå med egen indsats, men af egen erfaring så ryger m2 prisen slet ikke så meget ned som man tror.

Når det gælder nybyg så kommer du formentligt i mål lige under de 6 mio for et typehus på ca 170m2 med standard tilvalg inkl carport og haveanlæg, finansiering mm. Så kan du selv vurdere hvad det kan trække i området, mit bud er at du ikke tjener noget på det, men til gengæld får du jo så det fedeste hus af de 3 modeller i de år du bor der.

Set i det lys skal din model 2 fremstå toplækker og fornuftig indrettet før du kan nærme dig prisen for nybyggeri da du her kun får kælderen med ekstra, men til gengæld skal leve med skavankerne ved et delvist ældre og mere energikrævende hus.

Tak for dit meget fyldestgørende svar. Prisen på nedrivnings modne huse bliver handlet i 2.7-3.0 i Brønshøj.

Udgangspunktet er godt. Huset er i god stand (fundamenterne er) og havde ingen k3'er på tilstandsrapporten (udover de sædvanlige på badeværelset). Beliggenheden synes jeg også er fin. Som skrevet ovenover. Jeg er igang med at hente konkrente tilbud hjem nu. Jeg har en ven der er bygnings konstruktør der kommer forbi i dag for at se på mulighederne.

Hvor meget røg du over dit budget da du renoverede? Og hvor lang tid ekstra tog det?

Du kan se huset her: https://www.edc.dk/alle-boliger/br%C...3%B8ndevej-41/


Citer:

Oprindeligt indsendt af helmuth (Indlæg 392055)
Alle huse er jo forskellige, men kender et par stykker der er gået i gang med renovering af lignende og er endt med en regning noget dyrere end, hvis de havde revet ned og opført nyt. Der kan dukke uendelige ting op, når man begynder at pille ved gamle huse...

Til gengæld står du så tilbage med et mere charmerende hus end end et kønsløst nyt hus. Og priserne på nybyg tror jeg også vil fortsætte hastigt op med det run, det er på byggebranchen.

Nu bliver det jo meget privat, men hvis du undervejs i projektet får en partner, så kan det også ændre på planerne.

Meget afhænger jo også af, hvorfor du netop har købt der.

Jeg ville nok enten lave så lidt som muligt og så bo der og nyde det eller rive helt ned. Jeg ville passe på med løsninger imellem disse to yderpunkter. Men det er jo bare mig :). Spændende er det da.

Budgetterne kan virkelig skride. Det skete med min kammerat som så sit budget skride med 30% (300.000) så du har ret. Jeg har købt i Brønshøj fordi min familie er 5 min på gåben fra mig, og mit arbejde kan nåes på cykel. Jeg boede i Rødovre tidligere og jeg synes det er uendelige uchamende ift. Brønshøj

thsv 19th August 2018 10:35 AM

Bevar husets charme og sæt det i stand til dit eget brug.
Huset ser ud til at kunne blive rigtigt godt for en enlig eller et ungt par uden børn.
Nu har du jo selv næsten givet adressen:
https://www.edc.dk/alle-boliger/brøn...agsnr=27002218

Overvej om ikke rørføring til radiatorer skal skiftes nu du er i gang.
Gulve: Kan de ikke reddes?

Personligt ville jeg nok blot sætte det i stand så det kan bruges, så kan man senere overveje en tilbygning eller nybyg, da jeg går ud fra at du vil boende i området.
En tilbygning i forskudt plan kunne gøre huset særdeles lækkert og grunden er jo lille, så slet ikke sikkert at et nyt hus vil se godt ud.

FraBrønshøj 19th August 2018 11:43 AM

Citer:

Oprindeligt indsendt af thsv (Indlæg 392062)
Bevar husets charme og sæt det i stand til dit eget brug.
Huset ser ud til at kunne blive rigtigt godt for en enlig eller et ungt par uden børn.
Nu har du jo selv næsten givet adressen:
https://www.edc.dk/alle-boliger/brøn...agsnr=27002218

Overvej om ikke rørføring til radiatorer skal skiftes nu du er i gang.
Gulve: Kan de ikke reddes?

Personligt ville jeg nok blot sætte det i stand så det kan bruges, så kan man senere overveje en tilbygning eller nybyg, da jeg går ud fra at du vil boende i området.
En tilbygning i forskudt plan kunne gøre huset særdeles lækkert og grunden er jo lille, så slet ikke sikkert at et nyt hus vil se godt ud.

Det er et godt spørgsmål om gulvene kan reddes. Jeg skal have en fagmand til at kigge på det. En god pointe med et nyt hus ikke nødvendigvis vil se godt ud. Har dog også set huset her https://www.boliga.dk/bolig/1366679 som også er beliggende i Brønshøj og der har de lavet et elegant hus på en lille grund. Jeg aner dog ikke hvad det her kostet dem.

1) Rørføringen skal skiftes. Min ven der er VVS'er synes jeg burde lagt gulvvarme hvis jeg skal skifte gulvet. Men jeg synes at jeg har læst at gulvvarme i gamle huse ikke er en optimal løsning, da der kan komme kuldenedfald, selv hvis jeg får energi optimeret huset.
2) Jeg tænker på at få en samlet enterprise, både for at få en bedre pris, men også fordi det ville være problematisk at bo i huset, hvis jeg senerehen skal bestemme mig for at lave en tilbygning
3) Jeg tænker hvis jeg beholder den nuværende størrelse på 78 M2 vil det virke afskrækkende for mange købere i fremtiden. Selv hvis det er i tip top stand, da det vil være for lille. Men jeg tænker også at hvis en tilbygning laves og den senerehen sælges, så er man oppe ved 4.3-4.5 mio. og der må man snart have udelukket de fleste købere. Hvor mange har den disponible indkomst til at kunne købe et hus til den pris?

troelskn 19th August 2018 01:06 PM

Sortglaseret tag på en bungalow ... Ahmenaltså.

Nå. Vi købte en bungalow på lige nøjagtig 78m2 som dødsbo i Søborg, for 6 år siden. Den lignede virkeligt meget det du har her. Den gang skiftede vi det meste vvs, sleb gulvene og gav væg + loft en omgang spartel og filt. Og så ind med et Ikea-køkken. Det kostede ikke de store og gav et hus man kunne holde ud at bo i. (Tip: Du kan male fliserne i badeværelset hvide med noget specialmaling)

Det tror jeg var ret fornuftigt. Problemet med at sælge huse i den størrelse er at målgruppen er en anden - Dels er der færre købere og dels har de færre midler. Så jeg er glad for vi ikke havde postet flere penge i. Hvis du bygger til, ændrer det sig selvf., men jeg tror bare hurtigt det bliver noget frankenstein-løsning. Og bungalow's er bare ikke lige så attraktive som andre gamle typer (E.g. murermester).

Jeg ville nok specifikt ikke give mig i kast med omfangsdræn. Det er dyrt, besværligt og der er ingen garantier for at det giver noget resultat. Og selv hvis det går godt, har du stadig kun en kælder.

helmuth 19th August 2018 01:46 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af FraBrønshøj (Indlæg 392060)
Du har fuldkommen ret.

Budgetterne kan virkelig skride. Det skete med min kammerat som så sit budget skride med 30% (300.000) så du har ret. Jeg har købt i Brønshøj fordi min familie er 5 min på gåben fra mig, og mit arbejde kan nåes på cykel. Jeg boede i Rødovre tidligere og jeg synes det er uendelige uchamende ift. Brønshøj

Jeg er helt enig med dig ifht Brønshøj og Rødovre. Og meget taler for Brønshøj fortsætter i en god retning. Og meget charmerende hus!

Synes Troels ovenfor har gode pointer (inkl tag :) - netop jf charmen.


Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 10:10 PM.

Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.