Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 8th November 2018, 12:14 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Mar 2018
Indlæg: 13
Standard Vurdering af A/B forening

Hej boligdebatten,

Jeg har mulighed for at købe en andel i Kbh NV, som på mange parametre synes at være ok nice;
  • God, stor andelsforening fra midt 90'erne
  • Fin, velholdt lejlighed (2v), på en perfekt beliggenhed
  • Andelsbevis under 800.000 ex. forbedringer
  • Billig mdl. afgift - 3100 ex. a'conto - ~3800 alt inkl.
  • Ser ud til at være en veldrevet forening hvad angår vedligeholdelse, osv.

Her er problemet! Jeg synes at den er voldsomt overvurderet - hvis man kan sige det sådan. Vurderingen er foretaget af Wismann Property Consult, og der synes - også herinde - at være lidt konsensus om at de (Lars W.) vurderer ejendomme for højt.

Med alle disse informationer, så er mit spørgsmål følgende:

Lad os acceptere at andelen er prissat 150.000 for højt. Men at jeg måske er villig til at betale den overpris, fordi alle andre alternativer i Kbh er værre, og det her er noget af det eneste jeg sådan har råd til pt. Hvad er de værste fremtidige konsekvenser af en (forkert), for høj vurdering, som jeg er ganske sikker på denne er. (blot til sammenligning, så er den offentlige vurdering ca. 170.000.000, og Wismann's ca. 350.000.000).

Skal jeg styre laaaangt udenom det her, eller hvad tænker I, boligdebatten.

I øvrigt - andelsforeningen er A/B Borup (abborup.dk).

Mvh,
- D
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 8th November 2018, 12:19 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Mar 2018
Indlæg: 13
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af dividuum Se indlæg
Lad os acceptere at andelen er prissat 150.000 for højt. Men at jeg måske er villig til at betale den overpris, fordi alle andre alternativer i Kbh er værre (...)
Vil bare please opfordre til at vi holder os væk fra "hvis du er villig til at betale, så er det vel den korrekte pris"- pseudo-argumenter. Hvis folk af denne overbevisning mener at de har fornuften på deres side, så vil jeg sætte utroligt meget pris på lidt kritisk refleksion og endda neoklassisk, økonomisk irrationalitet og sund skepticisme.

Mvh,
- D
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 8th November 2018, 12:43 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2017
Indlæg: 332
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af dividuum Se indlæg
Hej boligdebatten,

Jeg har mulighed for at købe en andel i Kbh NV, som på mange parametre synes at være ok nice;
  • God, stor andelsforening fra midt 90'erne
  • Fin, velholdt lejlighed (2v), på en perfekt beliggenhed
  • Andelsbevis under 800.000 ex. forbedringer
  • Billig mdl. afgift - 3100 ex. a'conto - ~3800 alt inkl.
  • Ser ud til at være en veldrevet forening hvad angår vedligeholdelse, osv.

Her er problemet! Jeg synes at den er voldsomt overvurderet - hvis man kan sige det sådan. Vurderingen er foretaget af Wismann Property Consult, og der synes - også herinde - at være lidt konsensus om at de (Lars W.) vurderer ejendomme for højt.

Med alle disse informationer, så er mit spørgsmål følgende:

Lad os acceptere at andelen er prissat 150.000 for højt. Men at jeg måske er villig til at betale den overpris, fordi alle andre alternativer i Kbh er værre, og det her er noget af det eneste jeg sådan har råd til pt. Hvad er de værste fremtidige konsekvenser af en (forkert), for høj vurdering, som jeg er ganske sikker på denne er. (blot til sammenligning, så er den offentlige vurdering ca. 170.000.000, og Wismann's ca. 350.000.000).

Skal jeg styre laaaangt udenom det her, eller hvad tænker I, boligdebatten.

I øvrigt - andelsforeningen er A/B Borup (abborup.dk).

Mvh,
- D
Hvis den er prissat for højt, er resultatet vel blot at den dag du skal sælge andelsbeviset, skal du realisere et tab?!

Hvad siger kreditforening/bank til vurderingen? Kan du opnå maksimal belåning til andelsbeviset?
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 8th November 2018, 01:30 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Mar 2018
Indlæg: 13
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Hansen41 Se indlæg
Hvis den er prissat for højt, er resultatet vel blot at den dag du skal sælge andelsbeviset, skal du realisere et tab?!

Hvad siger kreditforening/bank til vurderingen? Kan du opnå maksimal belåning til andelsbeviset?
Skal slet ikke bruge banken. Banken siger at lejligheden er prissat små 150.000 for højt ift. deres vurdering.

Det er ikke så meget den direkte konsekvens at beviset så måske ikke kan sælges til maks- prisen (når det nu engang bliver relevant). Jeg er mere ude i at forstå de dybere sammenhænge i en andelsboligforenings økonomi, såsom; hvad kan de afledte effekter af en for høj, forkert, valuar vurdering, muligvis (ellers) være? Altså udover et muligt tab ved salg.

Mvh,
- H
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 8th November 2018, 02:49 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,705
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Hansen41 Se indlæg
Hvis den er prissat for højt, er resultatet vel blot at den dag du skal sælge andelsbeviset, skal du realisere et tab?!

Hvad siger kreditforening/bank til vurderingen? Kan du opnå maksimal belåning til andelsbeviset?
Kreditforeningen siger vel ingenting, der er jo tale om en andel i denne tråd, så et separat kreditfroeningslån kommer ikke på tale.

Dividuum: Svært at udtale sig om en vurdering af en A/B uden deres regnskab.
Hvor stor er foreningen?
Hvordan er dens driftudgifter?
Hvad med belåning i foreningen?

De. 3.100 kr om måneden kan jo let dække over at de 1.500-2.000 kr går til belåningen og er der tale om f.eks. et F5/F10-lån uden afdrag kan gælden i foreningen være pænt stor. De kan også servicere et relativt nyt 2% lån med afdrag på 4-500.000 kr, hvis foreningen har været fornuftig.

Så vidt jeg kan vurdere udfra dine tal er denne andel jo et sted omkring de 0,33% af hele foreningen.

Hvis boligen er ca. 7.000 kr værd i husleje for dig er prisen såmænd rimelig nok, du skal dog vurdere hvor lang ejertid du forventer, er det under 5 år er det et no-go.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 8th November 2018, 03:06 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Mar 2018
Indlæg: 13
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Dividuum: Svært at udtale sig om en vurdering af en A/B uden deres regnskab.
Hvor stor er foreningen?
Hvordan er dens driftudgifter?
Hvad med belåning i foreningen?

De. 3.100 kr om måneden kan jo let dække over at de 1.500-2.000 kr går til belåningen og er der tale om f.eks. et F5/F10-lån uden afdrag kan gælden i foreningen være pænt stor. De kan også servicere et relativt nyt 2% lån med afdrag på 4-500.000 kr, hvis foreningen har været fornuftig.

Så vidt jeg kan vurdere udfra dine tal er denne andel jo et sted omkring de 0,33% af hele foreningen.

Hvis boligen er ca. 7.000 kr værd i husleje for dig er prisen såmænd rimelig nok, du skal dog vurdere hvor lang ejertid du forventer, er det under 5 år er det et no-go.
Hej thsv,

Tak for din besked.

Altså, det er jo her jeg kommer lidt til kort. Foreningen har lagt alle deres regnskaber, referater, mm. ud, så de kan alle ses på abborup.dk. Her er f.eks. den sidste - altså for regnskabsåret 2017. (http://abborup.dk/wp-content/uploads...7-AB-Borup.pdf )

Så vidt jeg kan se, så er der:
  • Hverken SWAP, variable eller afdragsfrie lån i foreningen
  • Der er til gengæld en 2%, FF RKD lån, med en hovedstol på lige under 70 mil., og restløbetid på 29 år.
  • De ser ud til at have OK styr på økonomien. Det er det jeg har lidt svært ved at gennemskue. Hvordan udregner man reserver, hvordan udregner man "K1 - andelsværdien", osv.
  • Og ja, den er lidt mere 0,33% af hele foreningen. Hvad siger det dig?

Mvh,
- D

Sidst redigeret af dividuum : 8th November 2018 kl. 03:09 PM.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 8th November 2018, 03:29 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Sep 2008
Indlæg: 1,044
Standard

Som du beskriver det koster det vel nemt 7-8000,- per måned for at leje noget lignende. Dvs. du "nedsparer" ca. 60.000,- per år du bor i den. Så hvis lejligheden er 150.000 for dyr er du i pari efter 2.5 år. Jeg synes ikke det virker som mega høj risiko med mindre der ligger et eller andet kæmpe renoveringsprojekt eller en suspekt belåning bag - og det går jeg ud fra din bank checkede da de sagde den var 150k for dyr...

P
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 8th November 2018, 04:23 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,705
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Porgan Se indlæg
Som du beskriver det koster det vel nemt 7-8000,- per måned for at leje noget lignende. Dvs. du "nedsparer" ca. 60.000,- per år du bor i den. Så hvis lejligheden er 150.000 for dyr er du i pari efter 2.5 år. Jeg synes ikke det virker som mega høj risiko med mindre der ligger et eller andet kæmpe renoveringsprojekt eller en suspekt belåning bag - og det går jeg ud fra din bank checkede da de sagde den var 150k for dyr...

P
Nej sådan kan du ikke se på det, da andelens værdi også skal forrentes.

Der er hensat reserver for ca. 80 mill. ud af de 353 mill. så andelenes værdi er noget lavere end de ca. 20.000 kr/kvm som valuaren kommer frem til.

Lejeboligerne indbringer kun 650 kr/kvm om året og der bruges noget under 400 kr/kvm på ejendommens drift og administration (i følge regnskabet), så der er jo kun ca. 300 kr tilbage pr kvm til at forrente købsprisen.
Mao. er valuaren nede omkring 1,5% i afkast.

20.000 kr/kvm er i mine øjne også i overkanten, specielt da disse gamle lejligheder ofte har et pænt tillæg for forbedringer. De 80 mill. i reserver, bringer dog kvm.prisen ned under 16.000 kr og det er vel meget realistisk i 2018 for en andel.
Foreningen har for øvrigt det fornuftige RK-lån jeg regnede med, så jeg ville ikke være så bekymret for at købe sådan en andel, hvis min tidshorisont var ca. 5 år.
De usolgte lejligheder er også et aktiv, men det er måske dem, der skjuler sig i reserverne.

Men rart at se en forening med et pænt likviditetsoverskud, det virker som en forening med styr på tingene.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 8th November 2018, 10:00 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 852
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg

Hvis boligen er ca. 7.000 kr værd i husleje for dig er prisen såmænd rimelig nok, du skal dog vurdere hvor lang ejertid du forventer, er det under 5 år er det et no-go.
Hvor finder man en central ok 2 værelses lejebolig til 7000 kr i Kbh?
Hvis man har se fleste penge i forvejen, så er en andel som denne et ret oplagt køb. Der er grænser for, hvad den kan falde. En tilsvarende ejer koster 2 mio i Nordvest...
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 9th November 2018, 12:22 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Mar 2018
Indlæg: 13
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Nej sådan kan du ikke se på det, da andelens værdi også skal forrentes.

Der er hensat reserver for ca. 80 mill. ud af de 353 mill. så andelenes værdi er noget lavere end de ca. 20.000 kr/kvm som valuaren kommer frem til.

Lejeboligerne indbringer kun 650 kr/kvm om året og der bruges noget under 400 kr/kvm på ejendommens drift og administration (i følge regnskabet), så der er jo kun ca. 300 kr tilbage pr kvm til at forrente købsprisen.
Mao. er valuaren nede omkring 1,5% i afkast.

20.000 kr/kvm er i mine øjne også i overkanten, specielt da disse gamle lejligheder ofte har et pænt tillæg for forbedringer. De 80 mill. i reserver, bringer dog kvm.prisen ned under 16.000 kr og det er vel meget realistisk i 2018 for en andel.
Foreningen har for øvrigt det fornuftige RK-lån jeg regnede med, så jeg ville ikke være så bekymret for at købe sådan en andel, hvis min tidshorisont var ca. 5 år.
De usolgte lejligheder er også et aktiv, men det er måske dem, der skjuler sig i reserverne.

Men rart at se en forening med et pænt likviditetsoverskud, det virker som en forening med styr på tingene.
thsv - kunne du måske - i helt almindelige lægmands termer - forklare det her med reserver og afkast? Det kan jeg simpelthen ikke gennemskue - hvem / hvordan besluttes det? Reserver, i den her kontekst, er jo ikke et udtryk for AB's likvide midler,vel? Altså, AB Borup har vel ikke 80 mil. i letomsættelige aktiver? Og det her med afkast og værdi som udlejningsejendom, og hvordan de to påvirker hinanden er stadig ikke helt klart for mig.

I øvrigt, tak for din tid i tråden her!

Mvh,
- D
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Vurdering af andelsbolig forening mr.morton Generelt 19 20th April 2012 04:18 PM
Vurdering af forening ning87 Generelt 0 22nd November 2011 07:01 PM
Vurdering af 2 andele (samme forening) hoodrobin Finansiering 1 27th January 2011 11:08 AM
Vurdering af andel/forening Willy Generelt 3 18th December 2009 09:03 AM
I/S-forening Rocky Generelt 6 17th May 2008 11:43 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 03:09 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2018, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.