Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #11 (permalink)  
Gammel 7th June 2007, 11:43 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 285
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af ulle Se indlæg
Jamen det var jo hurtig hovedregning med dit estimerede fald fra 5 mill til 4 mill ved 7% opkonvertering som ved nærmere eftertanke blev til 80.000 årligt i renter før skat, Næppe helt korrekt men bare et sådant hurtigt overslag for at minde om at konverteringer også har en pris, som det jo også tydeligt fremgår af artiklen.
Hvis du nedkonverter stiger din gæld igen, ikke sandt. Jeg ser ikke den helt store fidus, som du vil gøre det til med mindre, som anført af andre her i forummet, at du direkte kan købe dine lån tilbage med frie midler, hvilket de færreste kan gøre.
OK - fair nok, med den hurtige hovedregning, selvom det lyder lige voldsomt nok

Ifht. en evt. nedkonvertering, så nej, gælden vil ikke stige igen, for hvis renten igen skulle begynde at falde så vil kursen på de lavere %-obligationer igen være steget, og man nedkonverterer først når kursen begynder at nærme sig de 100...

Men nok om det - lad os ikke ordkløve mere om det...

Besvar med citat
  #12 (permalink)  
Gammel 7th June 2007, 11:45 AM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard

Hansi:

Når renten stiger falder priserne, fordi køber typisk ser på hvad de skal sidde for om måneden. Det er den enkle del af, som du HAR fat i.

Dernæst er problemet for køber, at det bliver mere end risikabelt at tage rentetilpasningslån, når renten stiger. De er godt nok billigere på indgåelsestidspunktet , fordi kreditor skal have en præmie for at binde sig til en rentefod i 30 år. Derfor skal køber betale ikke blot F1 renten + 1/4 %; men 5% 30 årig til skal vi sige kurs 98.
Man kan godt komme op på en fordobling af renteudgiften på denne konto.
Derfor skal prisen falde uforholdsmæssigt meget før køber tør binde an med købet.

Endeligt er der sneboldeffekten: Prisnedsættelser avler prisnedsættelser, navnlig når der så mange lejligheder og huse til salg.

Så kommer muligheden for at få finansieret købet - lur mig om kreditforeningerne ikke vil anlægge en konservativ vurdering, fordi hvis priserne falder med 10-15% om året (en ting er hvad kreditforeningen siger til pressen, en anden ting er hvad de gør), så går der tre år og pantet er usikret.

Dernæst er der en del forældrekøbslejligheder, hvor spekulationsgevinsten forsvinder med alarmerende hast: Da der ikke er nogen spekulationsgevinst, er skattetænkningen irrelevant - altså brænd lortet af NU.

Endeligt er der en del nybyggeri på vej, hvor bygherren (eller rettere hans Aps) går fallit med et brag og en stor del af tabet tværes af på leverandørerne.

Min overbevisning er at kvm prisen skal ned på 10 tu.kr. kvm, fordi for 10 år siden var det det, det kostede at opføre nyt: Byggepriserne har justeret sig efter markedsprisen - ikke omvendt.
Det vil tage tid at komme derned: Som en så begavet bemærkede: Da Bankerne og Kreditforeningerne ligger i samme sovepose, vil bankerne gøre meget for at holde nødlidende økonomier flydende.
Kreditforeningerne har intet at bruge 60.000 tomme boliger til, men det vil tage tid før de kan indrømme tabet - Banktilsynet får travlt! Derfor kommer der nok en lille opbremsning omkringet tab på 20% i forhold til - skal vi sige 2003 niveauet. Men jeg tror ikke at kreditforeningerne og andre kan holde igen på sigt.
Besvar med citat
  #13 (permalink)  
Gammel 7th June 2007, 11:45 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 285
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Hansi Se indlæg
Kan nogen forklare mig i meget, meget enkelte termer, hvorfor det er bedre at vente med at købe bolig når renten har udsigt til at stige igen? Priserne på boligerne falder, men renten stiger, så det kunne være lige meget, ik?

Eksempel: jeg har en 2-værelses i København til salg til 1.400.000. Jeg ved, at markedet er dårligt og priserne falder jo alligevel. Derfor hvis der kommer en, og byder 1.250.000 på den, så siger jeg nok ja, selvom det betyder, at jeg ikke tjerner noget på salget. Sådan er det. 1.250.000 vil være et 20% prisfald, fra det boligen var vuderet til, da priserne var allerhøjeste.

Er det så ikke bedre, at køberen kommer nu, end om et halvt år når renten stiger igen? Oder was?
Follow your heart!

Der er ingen klare svar på det du spørger om - hele dette forum er delt i 2 lejre ang. om det kan betale sig at vente eller lade være...

Besvar med citat
  #14 (permalink)  
Gammel 7th June 2007, 11:47 AM
Moderator
 
Registreringsdato: Apr 2007
Lokation: 2860
Indlæg: 11,097
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af spekulant Se indlæg
Follow your heart!

Der er ingen klare svar på det du spørger om - hele dette forum er delt i 2 lejre ang. om det kan betale sig at vente eller lade være...

Jeg tror du har ret. Ligesom menneskeheden i al almindelighed er vi delt i dem der føler sig frem og dem som tænker.
Besvar med citat
  #15 (permalink)  
Gammel 7th June 2007, 11:48 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 251
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Hansi Se indlæg
Kan nogen forklare mig i meget, meget enkelte termer, hvorfor det er bedre at vente med at købe bolig når renten har udsigt til at stige igen? Priserne på boligerne falder, men renten stiger, så det kunne være lige meget, ik?

Eksempel: jeg har en 2-værelses i København til salg til 1.400.000. Jeg ved, at markedet er dårligt og priserne falder jo alligevel. Derfor hvis der kommer en, og byder 1.250.000 på den, så siger jeg nok ja, selvom det betyder, at jeg ikke tjerner noget på salget. Sådan er det. 1.250.000 vil være et 20% prisfald, fra det boligen var vuderet til, da priserne var allerhøjeste.

Er det så ikke bedre, at køberen kommer nu, end om et halvt år når renten stiger igen? Oder was?
Hvis renten om et halvt år igen er steget så må nettoydelsen for køber være højere, dvs du bliver nødt til atter at nedjustere din salgspris for at køber igen har råd. Stigende renter skulle gerne afspejles i faldende kontantpriser. Altså kun en fordel for de som har cool cash i banken og ikke skal låne.
Besvar med citat
  #16 (permalink)  
Gammel 7th June 2007, 11:49 AM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard

Spekulant:

Du har en meget vigtig pointe med fast forrentede konvertible lån:

Når renten stiger, reducerer man gælden, fordi kursen på det oprindelige lån falder.
Når renten falder, reducerer man ydelsen, fordi man indfrier gælden til kurs 100.

Denne sandhed bør tatoveres i panden på alle boligejere.
Besvar med citat
  #17 (permalink)  
Gammel 7th June 2007, 11:53 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 251
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af spekulant Se indlæg
OK - fair nok, med den hurtige hovedregning, selvom det lyder lige voldsomt nok

Ifht. en evt. nedkonvertering, så nej, gælden vil ikke stige igen, for hvis renten igen skulle begynde at falde så vil kursen på de lavere %-obligationer igen være steget, og man nedkonverterer først når kursen begynder at nærme sig de 100...

Men nok om det - lad os ikke ordkløve mere om det...

Ok, jeg begynder at forstå hvorfor Thomas har droppet pensionskasseindbetalinger. Det lyder som om de smider deres penge ud af vinduet når de investerer i obligationer...
Besvar med citat
  #18 (permalink)  
Gammel 7th June 2007, 11:58 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 285
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af ulle Se indlæg
Ok, jeg begynder at forstå hvorfor Thomas har droppet pensionskasseindbetalinger. Det lyder som om de smider deres penge ud af vinduet når de investerer i obligationer...
Nej, ikke helt - pensionskasserne handler jo også hele tiden, og op- og nedkonverterer - det er en hel videnskab...
Besvar med citat
  #19 (permalink)  
Gammel 7th June 2007, 11:59 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 285
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Thomas Se indlæg
Spekulant:

Du har en meget vigtig pointe med fast forrentede konvertible lån:

Når renten stiger, reducerer man gælden, fordi kursen på det oprindelige lån falder.
Når renten falder, reducerer man ydelsen, fordi man indfrier gælden til kurs 100.

Denne sandhed bør tatoveres i panden på alle boligejere.
Ja, så enkelt kan det faktisk siges, og det burde være nok til at holde alle boligejere fra både flexlån, SDO'ere og andre kreative tiltag - men det er det bare ikke...
Besvar med citat
  #20 (permalink)  
Gammel 7th June 2007, 12:17 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 251
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af spekulant Se indlæg
Nej, ikke helt - pensionskasserne handler jo også hele tiden, og op- og nedkonverterer - det er en hel videnskab...
Pyha, så er jeg beroliget, alle vinder, ingen taber.... Godt der findes videnskab.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Overordtnet set, hvem går renten til? SSG Generelt 11 19th May 2007 12:30 PM
Loft over renten har kostet boligejerne dyrt Nyheder Udvalgte Bolig nyheder 0 11th April 2007 10:51 AM
Debat - RENTEN PÅ VEJ NED? PoulNyrup Generelt 0 23rd March 2007 04:02 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 03:32 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.