Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 10th January 2019, 11:13 PM
Member
 
Registreringsdato: Aug 2018
Indlæg: 98
Standard Kbh: modsatrettede udbudspriser/kvm, salgspriser/kvm

Når jeg kigger på boligsidens data for lejligheder i København viser der sig et besynderligt fænomen. Salgspris/kvm har generelt været faldende det sidste halve år, mens udbudspris/kvm har været flad til stigende - særligt december viser en kraftig stigning i udbudspris/kvm.

Salgspris/kvm:
Skærmbillede 2019-01-10 kl. 22.30.48.jpg


Udbudspris/kvm:
Skærmbillede 2019-01-10 kl. 22.31.17.jpg

Javel, måske dækker dette blot over at der pt drysser mange nye projektlejligheder på markedet som trækker de gennemsnitlige udbudspriser op.

Hvis man kaster et blik på grafen for nedslag/kvm får man det indtryk at køber(s bank) ikke lader sig spise af med de optimistiske udbudspriser. Nedslag/kvm var flad første halvår 2018 og kraftigt stigende i sidste halvår 2018.

Nedslag/kvm:
Skærmbillede 2019-01-10 kl. 22.45.52.jpg

Hmm. Eller også er det blot et udtryk for længere liggetider - dvs det er primært "gamle" emner der bliver handlet, dels fordi de blev prissat lavere da de kom på markedet, og dels fordi sælgere går med til afslag.

Salgstid:
Skærmbillede 2019-01-10 kl. 23.01.51.jpg

Det er muligt jeg blot gentager banaliteter - eller har jeg misforstået/overset noget?
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 10th January 2019, 11:28 PM
Member
 
Registreringsdato: Aug 2018
Indlæg: 98
Standard

Der var forleden en artikel i Berlingske med overskriften Små ejerlejligheder styrer uden om opbremsning i København.

Den konklusion synes jeg er lidt overraskende i betragtning af ovenstående grafer. Altså, mindre lejligheder har vel typisk en højere kvm-pris, og da grafen for salgspriser/kvm er faldene synes det ikke oplagt at det netop er mindre lejligheder der styrer udenom opbremsningen...

Måske er forklaringen at det er mindre lejligheder med en mindre attraktiv placering, plantegning mv som styrer udenom opbremsningen.

Andre bud på tolkning?
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 11th January 2019, 08:19 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jan 2019
Indlæg: 3
Standard

Et bud: mennesker har en given økonomisk ramme og skal jo bo et sted. Derfor opstår der en overefterspørgsel efter de relativt mest økonomisk overkommelige lejligheder, hvorved de dyrere lejligheder oplever et overproportionalt prispres. Og så bliver kvm-prisen de facto uinteressant. Det er vel normal markedsøkonomi, tænker jeg...
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 11th January 2019, 09:35 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 931
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af antibackwards Se indlæg
Der var forleden en artikel i Berlingske med overskriften Små ejerlejligheder styrer uden om opbremsning i København.

Den konklusion synes jeg er lidt overraskende i betragtning af ovenstående grafer. Altså, mindre lejligheder har vel typisk en højere kvm-pris, og da grafen for salgspriser/kvm er faldene synes det ikke oplagt at det netop er mindre lejligheder der styrer udenom opbremsningen...

Måske er forklaringen at det er mindre lejligheder med en mindre attraktiv placering, plantegning mv som styrer udenom opbremsningen.

Andre bud på tolkning?
Det er svært at gennemskue helt - og boligsiden er ikke så detaljeret med, hvordan de opgør det. Mit bud er, at du er inde på det rigtige. Særligt i forhold til områder. Jeg tror opbremsningen er startet og mærkes mest markant i de dyreste og attraktive områder. Det vil give faldende priser - særligt der hvor der registreres salg.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 11th January 2019, 10:10 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2016
Indlæg: 185
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af helmuth Se indlæg
Det er svært at gennemskue helt - og boligsiden er ikke så detaljeret med, hvordan de opgør det. Mit bud er, at du er inde på det rigtige. Særligt i forhold til områder. Jeg tror opbremsningen er startet og mærkes mest markant i de dyreste og attraktive områder. Det vil give faldende priser - særligt der hvor der registreres salg.
Hvis man kigger på boligsiden, så er faldene væsentligt større (omend stadig små) i København end de er i Høje Taastrup og Lyngby-Tårbæk. Ganske anekdotisk, og meget lidt empirisk, men en skæg observation.

Det er underligt (ihvertfald i min optik) at provinskommuner slipper billigere end København, hvad enten de ligger i den billige ende eller i den dyre ende. Det tyder på at det udelukkende er de helt dyre projektboliger der trækker København ned, og jeg kunne derfor forvente at prisfaldet bliver begrænset.

Omvendt kan dette også medføre en række af konkurser i entreprenørbranchen som vil oversvømme markedet med billige lejligheder og trække prisniveauet i hele hovedstaden med ned. Det bliver ihvertfald spændende at følge med i.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 11th January 2019, 10:17 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 931
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Padehatten Se indlæg
Hvis man kigger på boligsiden, så er faldene væsentligt større (omend stadig små) i København end de er i Høje Taastrup og Lyngby-Tårbæk. Ganske anekdotisk, og meget lidt empirisk, men en skæg observation.

Det er underligt (ihvertfald i min optik) at provinskommuner slipper billigere end København, hvad enten de ligger i den billige ende eller i den dyre ende. Det tyder på at det udelukkende er de helt dyre projektboliger der trækker København ned, og jeg kunne derfor forvente at prisfaldet bliver begrænset.

Omvendt kan dette også medføre en række af konkurser i entreprenørbranchen som vil oversvømme markedet med billige lejligheder og trække prisniveauet i hele hovedstaden med ned. Det bliver ihvertfald spændende at følge med i.
Men er det ikke meget typisk, at udviklingen starter i det centrale København og så breder sig ud? Jeg er ret sikker på, at prisstigningerne i 2013-14 startede på samme måde. Særligt på Frederiksberg, som jeg synes har været front runner op og ned noget tid.

Hvis du ser på nedsatte boliger i byen, så er det stadig i høj grad klassiske lejligheder, så det er ikke kun projektboligerne, der er pressede, når vi taler den centrale by. Projektlejlighederne bliver nærmere lejet ud i stedet.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 11th January 2019, 05:08 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 443
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af antibackwards Se indlæg
Når jeg kigger på boligsidens data for lejligheder i København viser der sig et besynderligt fænomen. Salgspris/kvm har generelt været faldende det sidste halve år, mens udbudspris/kvm har været flad til stigende - særligt december viser en kraftig stigning i udbudspris/kvm.(...)
Det er muligt jeg blot gentager banaliteter - eller har jeg misforstået/overset noget?
Projektsalget har forvredet statistikkerne i de seneste år i København, så det har set ud som om, at priserne er steget mere, end de reelt er, ligesom en opbremsning i salget heraf og/eller blot det at færre projektboliger kommer på markedet/sælges aktuelt vil få det til at se ud som om, at priserne falder.

Før vi får ændret opgørelsesmetoden til fx den de bruger i Nederlandene, der skelner mellem boligernes alder og kvalitet, hænger vi på denne usikkerhed.

Som tidligere nævnt vil alene udbuddet (og senere salget) af lejlighederne i Tuborg Strandeng fase 1 påvirke stats synligt - først op så ned.

Og det er altså sølle 60 lejligheder i ét enkelt projekt...
__________________
"Boligsiderne er finansverdens pornosider"
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 11th January 2019, 05:31 PM
Member
 
Registreringsdato: Aug 2018
Indlæg: 98
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Projektsalget har forvredet statistikkerne i de seneste år i København, så det har set ud som om, at priserne er steget mere, end de reelt er, ligesom en opbremsning i salget heraf og/eller blot det at færre projektboliger kommer på markedet/sælges aktuelt vil få det til at se ud som om, at priserne falder.
God pointe. Men hvis der kommer færre projektboliger på markedet, så burde udbudsprisen vel falde. Vi ser jo det omvendte, nemlig at den stiger voldsomt i slutnigen af året.


Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Før vi får ændret opgørelsesmetoden til fx den de bruger i Nederlandene, der skelner mellem boligernes alder og kvalitet, hænger vi på denne usikkerhed.
Gad vide hvordan de opgør kvalitet i Nederlandene. Energiklasse alene fanger jo ikke rigtigt byggekvalitet/design/område, men ellers kunne man bruge den som indikator.

Sidst redigeret af antibackwards : 11th January 2019 kl. 05:39 PM.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 11th January 2019, 09:49 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 931
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Padehatten Se indlæg
Hvis man kigger på boligsiden, så er faldene væsentligt større (omend stadig små) i København end de er i Høje Taastrup og Lyngby-Tårbæk. Ganske anekdotisk, og meget lidt empirisk, men en skæg observation.

Det er underligt (ihvertfald i min optik) at provinskommuner slipper billigere end København, hvad enten de ligger i den billige ende eller i den dyre ende. Det tyder på at det udelukkende er de helt dyre projektboliger der trækker København ned, og jeg kunne derfor forvente at prisfaldet bliver begrænset.

Omvendt kan dette også medføre en række af konkurser i entreprenørbranchen som vil oversvømme markedet med billige lejligheder og trække prisniveauet i hele hovedstaden med ned. Det bliver ihvertfald spændende at følge med i.
Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Projektsalget har forvredet statistikkerne i de seneste år i København, så det har set ud som om, at priserne er steget mere, end de reelt er, ligesom en opbremsning i salget heraf og/eller blot det at færre projektboliger kommer på markedet/sælges aktuelt vil få det til at se ud som om, at priserne falder.

Før vi får ændret opgørelsesmetoden til fx den de bruger i Nederlandene, der skelner mellem boligernes alder og kvalitet, hænger vi på denne usikkerhed.

Som tidligere nævnt vil alene udbuddet (og senere salget) af lejlighederne i Tuborg Strandeng fase 1 påvirke stats synligt - først op så ned.

Og det er altså sølle 60 lejligheder i ét enkelt projekt...
Frederiksberg har nærmest ingen projektboliger og alligevel er tendensen den samme.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 12th January 2019, 12:11 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 443
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af antibackwards Se indlæg
Gad vide hvordan de opgør kvalitet i Nederlandene. Energiklasse alene fanger jo ikke rigtigt byggekvalitet/design/område, men ellers kunne man bruge den som indikator.
Det er gjort før for København By, da man ville se på, hvilke lejligheder steg/faldt mest under finanskrisen. Undersøgelsen viste markante forskelle i prisudsvingene, hvor de største og bedste lejligheder faldt klart mindst (~10%) og genvandt deres pris langt hurtigere end andre typer lejligheder. Mens de mindste og dårligste lejligheder oplevede de største fald (~35% - tallene som jeg husker dem), men til gengæld også stiger meget mere, når der er fart i markedet.

Det er bl.a. derfor, jeg ikke tror på de helt store prisudsving over de næste par år. De mindre lejligheder har stadig stor efterspørgsel og rammes forholdsvist lidt af den nye boligbeskatning, mens store nye lejligheder vil se udbuddet "tørre ind" et godt stykkes tid efter 2020, fordi hamstringseffekten ift. de nye ejendomsskatter vil være markant for mange af disse ejere - som samtidig sidder i noget stort og godt og derfor ikke vil føle sig presset til at sælge til andet end en god pris.

Vi får se.

Kvaliteten blev opgjort efter flere kriterier, byggeår, energi, baderum, terasse/altan eller ej, elevator, beliggenhed etc. Det gælder jo bare om at skrive en fornuftig regressionsmodel, så bliver det ganske præcist med tiden.
__________________
"Boligsiderne er finansverdens pornosider"
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Udbudspriser KBH Ø troelsnilsson Generelt 4 9th December 2011 03:24 PM
Udbudspriser vs. salgspriser B2010 Generelt 1 20th February 2010 09:53 AM
3460:udbudspriser vs salgspriser praxis Generelt 12 14th September 2009 07:12 PM
Statistik for salgspriser vs udbudspriser 3 små grise Generelt 7 20th July 2009 06:49 PM
Salgspriser tæt på udbudspriser !! Nordstar Generelt 18 2nd July 2008 05:38 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 04:25 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.