Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #51 (permalink)  
Gammel 12th March 2019, 05:37 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 1,008
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Viser også, at rene økonomiske beregninger ikke kan stå alene.

Beregninger af boligbyrden, tager ofte udgangspunkt i førstegangskøbere. Men dem er der få af på fx projektmarkedet.

For mange projektkøbere er det mest et spørgsmål om, hvor meget kapital man vil binde i sin faste ejendom. Har man fx 8 mio kontant, og køber en lejlighed til 10 mio., så kan økonomien skrues sammen på mange måder. Og lige nu vil mange nok gerne sige jatak til et nul-rente flexlån og beholde de 8 mio. i banken, under hovedpuden eller på en palette af investeringer.

I mellemtiden optræder man så i stats som en familie med en meget farlig økonomi hos Det Systemiske Råd, der ikke har instrumenter til at vurdere individuelle likviditet og formueforhold, men alene kan se et kæmpestort lån med fleksibel rente og en skattepligtige indkomst, der ikke modsvarer likviditetskravet...
Men sådan er det jo med makrodata. Jeg tvivler også på, hvor mange det er dem. Du tæller omvendt heller ikke dem med, der har private lån. Det er nok mindst ligeså mange.

Ved godt de ikke belaster bankerne direkte ved crash. Men gearingen er relevante tal. Særligt med tanke på at samfundet jo må betale ved kasse 1, hvis bankerne (igen) ryger i uføre.

Mange boligøkonomien er stabile. Hvis alt er stabilt. Man skal fx ikke lade sig skille i en nedgang.
Besvar med citat
  #52 (permalink)  
Gammel 12th March 2019, 07:36 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2008
Indlæg: 720
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Viser også, at rene økonomiske beregninger ikke kan stå alene.

Beregninger af boligbyrden, tager ofte udgangspunkt i førstegangskøbere. Men dem er der få af på fx projektmarkedet.

For mange projektkøbere er det mest et spørgsmål om, hvor meget kapital man vil binde i sin faste ejendom. Har man fx 8 mio kontant, og køber en lejlighed til 10 mio., så kan økonomien skrues sammen på mange måder. Og lige nu vil mange nok gerne sige jatak til et nul-rente flexlån og beholde de 8 mio. i banken, under hovedpuden eller på en palette af investeringer.

I mellemtiden optræder man så i stats som en familie med en meget farlig økonomi hos Det Systemiske Råd, der ikke har instrumenter til at vurdere individuelle likviditet og formueforhold, men alene kan se et kæmpestort lån med fleksibel rente og en skattepligtige indkomst, der ikke modsvarer likviditetskravet...
@Maiabing det er ganske svært at være uenig med en så velargumenteret, tålmodig, grundig og næsten alfaderlig rolle på dette forum - du er fornuftens stemme, og det er beroligende. Du bliver en fremragende bedstefar, og minder mig faktisk om min egen morfar, der ironisk nok i tidernes morgen flygtede fra Lorteøen, da det - ifølge ham - var et forurenet og ulideligt sted at sætte en familie i verden. Nå, nu bliver det småsentimentalt og uvedkommende...

Jeg er grundlæggende enig, og efterspørgslen er ganske givet en større driver end finansieringsomk. Det er ligeledes int. hvis datasæt fra andre storbyer kan bekræfte en afkobling i forhold til finansieringsomk., men stigningstaksten må alt andet lige ske langt hurtigere, når der er medvind fra renter og konjunkturer. De lave finansieringsomk. vil vise sig at være problematiske for boligmarkedet på den lange bane, da det vil holde udbuddet nede og boliger vil i stor skala aldrig blive gældsfri og mange aldrig under 50%, da det ligeledes er blevet defacto anbefalingen hos pengesælgerne i banken, og så bliver boligmarkedet afkoblet økonomien. Boligmarkedet tager derfor økonomien som gidsel, og den dag inflationen bliver problematisk, så skal branchen til at opfinde nye finansieringsprodukter og udvide en gns. købers gearing mv.

Apropos førstegangskøbere så var andelen omkring 60-70% i det boligprojekt, hvor jeg startede ud i 2004, så vi skal ikke langt tilbage.

Jeg er på reguleringsholdet, og der skal i langt højere grad være en klar sammenhæng mellem indkomst og gæld, og i dit eksempel skal man naturligvis nedbringe gælden i boligen, så den modsvarer indkomsten - uanset anden formue. Min far har lavet samme finte, og grint hele vejen til banken med 10 års bull aktiemarked. Det blev en længere omgang - god aften!
Besvar med citat
  #53 (permalink)  
Gammel 12th March 2019, 10:43 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2010
Indlæg: 1,561
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af sdsd Se indlæg
Problemet er ikke for den enkelte danske boligejer. Her er det klart en fordel at kunne betale 0kr i rente.
Problemet er at det giver en samlet økonomi på stor skala som ikke hænger sammen.
Det har givet en massiv og alt for stor værdistigning i nogle aktiver.
Feks er aktiemarkedet helt til hest. Bragende overvurderet. Prøv at se kurver over aktier de sidste 30 år.
Når verdensøkonomien tager en tur i hegnet bliver der nedskæringer og fyringer. Det kommer også til at ramme lille danmark når eksporten falder.
Det er ikke død og ødelæggelse, men kriserne kommer altid, og med omkring 10 års mellemrum.
I 2006 var der heller ikke nogle der troede at det kunne gå galt.
Jeg er helt enig i, at vi har oppustede aktiver i verdenen. Aktierne er ganske rigtigt "dyre". Dog er det ikke altid at f.eks. aktierne og boligerne følges ad. Boligerne virkede relativt ligeglade med aktienedtrenden efter årtusindeskiftet. I dag fremstår boliger i Danmark altså heller ikke voldsomt oppustede. Ligesom det faktum, at aktierne er overophedet skal findes i P/E niveauerne mv., så skal man altså finde noget andet end "priserne er steget meget" at hænge et argument på.

Her har jeg svært ved at finde et rigtig godt argument. Boligbyrden er ikke på et punkt, hvor man vil kalde markedet overophedet og det er flere gange vist på dette forum, at boligerne også i rimeligt omgang har fulgt lønudviklingen.

Det helt store element er, at vores præferencer har ændret sig. Tidligere dyre områder er knapt så dyre nu, mens specielt København og omegn er klatret voldsomt op af listen. Så længe dette skyldes, at de mere velhavende mennesker, som tidligere bosatte sig udenfor København nu bliver i byen, så er intet reelt ændret.
Besvar med citat
  #54 (permalink)  
Gammel 12th March 2019, 10:51 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2010
Indlæg: 1,561
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af martin2618 Se indlæg
Du beskriver et område, som er ganske centralt for dette forum - er vi reelt blevet rigere (i forhold til boliger)? Uden for hovedstadsområdet vil jeg give dig fuldstændig ret, og hvis man kan finde en fornuftig kvalitetsbolig til 2,5 mio., så kan der ikke være mange betænkeligheder, og særligt offentlige ansatte har en klar økonomisk fordel i provinsen.

Men omvendt undres jeg fortsat over, hvorfor vi er gået fra 20-årige til 30-årige lån - og senest endda 30 årige afdragsfrie lån. Den samlede andel af afdragsfrie lån er mig bekendt fortsat omkring ~50%. Det lave renteniveau har medført at gearingen er gået fra 3 til 4 (og i mange tilfælde højere), hvilket selvfølgelig kan forsvares - forudsat at renteniveauet forbliver meget lavt. Men hvis vi reelt er blevet rigere (i forhold til boligpriser), så lad os simulere at afdragsfriheden blev udfaset og alt skulle overgå til 20-årige lån med afdrag etc. Mit bud er at priserne i de dyreste områder ville falde min. 30% (alene udløst af ændret finansiering). Dertil kan tillægges konjunkturudsving mv.

JEg er helt klar over, at det virker indskrænket og skriger til himlen, at jeg ikke har forstået det store skift og globale billede af indkomstdannelse i byerne, men jeg sidder midt i udviklingen - såvel job- som boligmæssigt - og jeg undres ufortrødent over, hvor dyre boliger folk anskaffer sig, selvom de er ligger i top 10% / >600K.
Det helt simple argument for, hvorfor vi betaler boliger af over længere tid er, at vi lever væsentligt længere. 20 år er ligeså arbitrært som 30 år og det handler i meget høj grad om, hvad pengemarkedet er villige til også i relation til prisen på afdrag over visse perioder.

Afdragsfriheden er et fantastisk økonomisk instrument til at styre den private økonomi, men har selvfølgelig, som mange ved, en bagside i form af visse husholdninger, der bruger den til at tage meget risikable positioner. Dette opvejes dog til dels af det kreditvurderingsansvar, som realkreditten har (et ansvar vi dog også godt kan være enige om, at de ikke altid har et voksent forhold til).

Kort sagt mener jeg at de bevægelser vi har set er meget naturlige og lån med længere løbetid kommer med garanti også på et tidspunkt, så længe obligationerne kan komme på markedet til en acceptabel pris.
Besvar med citat
  #55 (permalink)  
Gammel 13th March 2019, 12:04 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 666
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af sommerhytte Se indlæg
Det helt simple argument for, hvorfor vi betaler boliger af over længere tid er, at vi lever væsentligt længere. 20 år er ligeså arbitrært som 30 år og det handler i meget høj grad om, hvad pengemarkedet er villige til også i relation til prisen på afdrag over visse perioder.
Glimrende element at få på banen.

Det er ligesom forskydningen i boligejerskabet. Selv om de unge i dag køber fast ejendom senere i livet, så kommer de til at bo mindst lige så længe i ejerbolig som tidligere generationer - netop fordi vi bliver stadig ældre.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Se hvad naboen skylder i huset med ny app Buffett Generelt 22 19th April 2016 12:24 AM
Hvad betaler jeg i rente? annesandel Finansiering 7 27th July 2014 09:00 PM
Naboen har høns - Erfaringer ønskes! Aalborg_33 Generelt 53 20th September 2010 04:22 PM
betaler jeg for meget i rente ? jannikmariager Finansiering 2 15th October 2009 06:58 PM
Hvad betaler man i rente på diverse låntyper? Scott Generelt 13 24th November 2008 07:59 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 05:03 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.