Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 12th March 2019, 08:27 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jun 2014
Indlæg: 6
Standard Fritidsbolig som alternativ investering

Hej jeg vil høre om jeg kan få lidt feedback på en idé om køb af fritidshus i Lalandia.

Vi har arvet en god portion penge og skal have dem placeret på en eller anden måde. Vi skal ikke bruge pengene før vi skal pensioneres om 25-30 år.
Vores eget hus er afbetalt. Vi har andre investeringer bredt fordelt på index-investeringsforeninger mm. så vi er lidt på udkig efter en anden type aktiv. Derfra kommer ideen med at placere noget af dem i et feriehus.
Vi kan godt lide ideen med Lalandia for her kan vi betale os fra al vedligehold, udlejning mm. så vi forhåbentlig ikke skal bruge særlig meget energi på drift.


Om os
Vi er en lille familie med to børn på 10måneder og 5 år. Vi er ca 90 minutter fra Billund. Vi har familie i udlandet som vil kunne benytte vores hus når de kommer.
Vi kan selv bruge huset et par gange om året i skuldersæson og kombinere det med en tur i Legoland/Lego house, nytår etc.
Vi tænker at holde huset i 10 år. Så er børnene nok så store at de ikke gider det længere.


Om økonomien
Fra ejendomsmægleren kan man få nogle nøgletal på husene, så den har jeg taget udgangspunkt i, i mine beregninger. I eksemplets her køber vi et Nordic 8plus til 1,8mio - her er de seneste salgstal for hustypen.

Det giver dette regnestykke for forbrug og lejeindtægter:

Kode:
+------------------------------------------+------------+----------+
| *Indtægter*                              | Tkr per år | Subtotal |
+------------------------------------------+------------+----------+
| Lejeindtægter per år                     | 135        |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| Skat af lejeindtægter                    | -21        | 114      |
+------------------------------------------+------------+----------+
|                                          |            |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| *Driftsomkostninger*                     |            |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| Varme (fjernvarmebidrag)                 | 7          |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| Vand                                     | 4          |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| El                                       | 4          |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| Renovation                               | 4          |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| Grundejerforening                        | 9          |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| Ejendomsværdiskat                        | 10         |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| Ejendomsskat                             | 7          |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| Fjernvarmebidrag                         | 2          | -46      |
+------------------------------------------+------------+----------+
|                                          |            |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| *Betaling til Lalandia*                  |            |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| Gebyr (Spa+armbånd+adm)                  | -2         |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| Aquadome                                 | -18        |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| Teknikertid (anslået)                    | -2         | -22      |
+------------------------------------------+------------+----------+
|                                          |            |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| *Hensættelser til vedligehold*           |            | -20      |
+------------------------------------------+------------+----------+
|                                          |            |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| *Forventede forbrugsindtægter (fra lejer)*            | 8        |
+------------------------------------------+------------+----------+
|                                          |            |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| *Overskud før kapitalomkostninger*       |            | 34       |
+------------------------------------------+------------+----------+
|                                          |            |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| *Kapitalomkostninger (1,5% 30år)*        | -32        |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| Skat af kapitalomkostninger              | 8          | -24      |
+------------------------------------------+------------+----------+
|                                          |            |          |
+------------------------------------------+------------+----------+
| *Resultat - overskud pr. år              |            | 10       |
+------------------------------------------+------------+----------+
Og finansieringen kunne se således ud:

Kode:
+---------------------------+------+
| *Køb af hus*              | Tkr  |
+---------------------------+------+
| Huse til salg til         | 1995 |
+---------------------------+------+
| Pris forhandlet ned til   | 1800 |
+---------------------------+------+
| Udbetaling (25%)          | 450  |
+---------------------------+------+
| Handelsomkostninger (gæt) | 50   |
+---------------------------+------+
| Finansieringsbehov        | 1400 |
+---------------------------+------+
|                           |      |
+---------------------------+------+
|                           |      |
+---------------------------+------+
| *RD 30års lån fast rente* | kr   |
+---------------------------+------+
| 1. års mdl. ydelse        |      |
+---------------------------+------+
| Før skat per måned:       | 5930 |
+---------------------------+------+
| - heraf afdrag:           | 3275 |
+---------------------------+------+
| Efter skat per måned:     | 5250 |
+---------------------------+------+
Det giver et lille overskud på den løbende drift. Forudsat at 20k er nok i hensættelser til vedligehold og forudsat at lejeindtægter er som forventet (de er baseret på sidste års tal).

Hvis vi sælger efter 10 år er der på lånet blevet afdraget 681k.
Hvis vi nu for eksemplets skyld siger at vi sælger efter 10 år med nedslag/omkostninger på 200k så kommer vi derfra med 481t. Som omtrent er en forrentning på 7,5% p.a. af vores indledende indskud.

Det lyder egentlig ret OK synes jeg. Men er der noget jeg overser?

Her er nogle af de risici jeg selv har overvejet:
  • Der bliver stadig bygget nye huse som “udvander” udlejningsgrundlaget for eksisterende huse.
  • Husene har ikke samme værdi som da de blev bygget. Så der er reelt ikke mange muligheder for at værdien stiger.
  • Der er ca. 16% af husene tilsalg - jeg ved ikke om det er meget eller lidt.
  • Lalandia 3 er på vej i 2021 - det gør vel Billund mindre attraktiv. Det er 80km væk så turister kunne køre derfra til Legoland. Og Lalandia 3 ligger ved Vesterhavet, som er stor tiltrækning for tyskerne.
  • Det ser ud til at enkelte huse har haft problemer med skimmelsvamp og myrer
  • Der er dårligt klima mellem grundejerforening og Lalandia - der er retssager og trusler på kryds og tværs. Referater og andet "underholdende" læsning kan findes på Grundejerforeningens hjemmeside.
  • Hårde hvidevarer er ved at være udskiftningsklar.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 13th March 2019, 12:08 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2010
Indlæg: 1,039
Standard

Husk at at trække en andel af ejendomsværdiskatten fra da boligen skal udlejes, hvis det ikke allerede er gjort.

Det lyder som om at du allerede er ret godt inde i det. Du har sat en pros/cons liste op ifht. udgifter/indtjening og har styr på lokalområdet samt lejeindtægter (vær kritisk overfor hvad en mægler fortæller dig!).

16% udbud i et område synes jeg er meget højt. Dertil at, som du selv påpeger, at værdien af husene vil have svært ved at stige samt at Lalandia 3 også kommer til at spille en rolle som du ikke kender indvirkningen af endnu... Den forventede indtjening/udgifter til vedligehold er estimeret af parter som har en interesse i holde dem hhv. høje/lave for at virke attraktivt. X-faktor er værdien det vil have for jer personligt da i selvfølgelig kan bruge det så meget som i har lyst til.

Jeg tvivler på at det bliver en passiv investering da du kommer til at bruge en ikke uvæsentlig mængde tid på at få det til at løbe rundt for 7,5% i afkast - hvis alt går vel.

Fra et investeringssynspunkt synes jeg personligt ikke at det er attraktivt da der er mange ukendte faktorer og da jeg ville have svært ved blindt at stole på data fra parter der kan have en interessekonflikt. Jeg synes at det i høj grad afhænger af om hvorledes i vurderer hvor meget i selv kommer til at bruge det meget og derfor sparer udgifterne der almindeligvis er forbundet med at besøge Lalandia.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 13th March 2019, 03:40 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 787
Standard

Som allerede nævnt har du selv undersøgt sagen nøje.

Med din tidshorisont er jeg dog ikke selv i tvivl om, hvad jeg ville gøre (og selv har gjort). Køb en god ejerlejlighed i det centrale København. Udlejning bør kunne dække drift, skatter m.v. med et mindre løbende overskud, som du kan bruge til at sprede din risiko, fx ved at købe aktier. Vent dine 20-30 år. Hæv en solid, inflationssikret gevinst med et særdeles stabilt afkast. Måske vil dine egne børn bo der i nogle år (de unge elsker at bo i København).

Er du heldig bliver det måske endda et fantastisk afkast med din tidshorisont. Personligt regner jeg - forsigtigt - kun med 2,5% p.a. i snit de næste otte år. Derefter kan det igen gå stærkt i nogle år (hvis ikke før).

Den store forskel til Lalandia-modellen er, at ejerlejlighedens gevinst især vil komme fra stigningen i markedsprisen - som er utroligt sikker på langt sigt. Mens Lalandia-modellens gevinst afhænger af udlejningsniveauet - som er usikker, selv på kortere sigt.

Held og lykke!
__________________
"Boligsiderne er finansverdens pornosider"
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 13th March 2019, 11:07 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,372
Standard

Du har facts på bordet, det er fint.

Min holdning: køb hvis I selv får glæde af det. Hvis ikke (og vær ærlig her) så findes der mere relevante passive ejendomsinvesteringer med 8-12% budgetteret afkast. Koncenton, Difko, Metropol m.fl.

PS : har selv et sommerhus efter samme princip.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 13th March 2019, 12:04 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2010
Indlæg: 118
Standard

Hej vil også sige, at du skal medregne din egen fornøjelse ved at have sommerhuset. Kommer du selv til at bruge det eller skal det bare køre som ren udlejning?

Og så skal du ikke se det som en passiv investering men en meget aktiv investering, hvor du skal være med på at lægge en del timer i vedligehold og praktisk arbejde.

Fritidshuse er mere usikkert at gå ind i ift. ejendom i by. Men fornøjelsen er til gengæld stor, hvis man kan lide livsstilen.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 13th March 2019, 08:55 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jun 2014
Indlæg: 6
Standard

Tusind tak for input - jeg tror vi selv og familie vil få brugt Lalandia en del til at kunne retfærdiggøre over for mig selv at der ikke er et fantastisk afkast og at det har en relativ risiko.
På den anden side så vil vi nok aldrig/sjældent tage i Lalandia hvis ikke vi havde et hus der. Vi ville hellere rejse ud, men jeg kan også se at med (små)børn er der bare en årrække, hvor det nemme og bekvemme har en høj værdi.
Grunden til at vi netop kigger på Lalandia og ikke et sommerhus et andet sted er at vi i Lalandia tilsyneladende kan være rigtig meget hands-off. Maling af hus kan nemt klares, udskiftning af pære og fryser hvis de går kan man få Lalandia til og hovedrengøringer kan man betale sig fra.

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Med din tidshorisont er jeg dog ikke selv i tvivl om, hvad jeg ville gøre (og selv har gjort). Køb en god ejerlejlighed i det centrale København. Udlejning bør kunne dække drift, skatter m.v. med et mindre løbende overskud, som du kan bruge til at sprede din risiko, fx ved at købe aktier. Vent dine 20-30 år. Hæv en solid, inflationssikret gevinst med et særdeles stabilt afkast. Måske vil dine egne børn bo der i nogle år (de unge elsker at bo i København).
Det kunne være spændende at købe en Københavner-lejlighed, men det virker også som meget arbejde. Jeg tror på en 20+ år bane at det kunne være interessant at være investeret i det københavnske boligmarked.
Det lyder dog også som meget arbejde. Dels at finde en rimelig lejlighed og få budt og købt. Dels selve driften; vedligehold og udlejning er jeg ikke interesseret i at bruge meget tid på.
Kan man finde en måde at udlicitere viceværtsrolle og udlejning i Kbh til rimelige penge?

Citer:
Oprindeligt indsendt af silkeborg99 Se indlæg
Min holdning: køb hvis I selv får glæde af det. Hvis ikke (og vær ærlig her) så findes der mere relevante passive ejendomsinvesteringer med 8-12% budgetteret afkast. Koncenton, Difko, Metropol m.fl.
Det kunne også være relevant. Tak for forslaget. Hvordan har denne type investeringer klaret sig historisk? Hvordan klarede disse selskaber samt deres projekter sig igennem sidste krise? Jeg har lidt svært ved at gennemskue om man kan stole på de afkast som de projekterer eller om det er nogle "best-case" afkast.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 14th March 2019, 06:18 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 787
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af mcfa Se indlæg
Kan man finde en måde at udlicitere viceværtsrolle og udlejning i Kbh til rimelige penge?
I praksis ikke for en enkelt lejlighed. Det bliver for dyrt. Men fordelen ved udlejning af lejlighed er trods alt, at de fleste lejere (hvis man vælger dem med omhu - og det skal man), selv har en direkte interesse i at holde lejligheden i god stand.

Man kan også "udlicitere" dele af viceværtrollen ved fx at lease de hårde hvidevarer. Så slipper man for alt muligt vrøvl med småreperationer, udskiftninger ved nedbrud m.v.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 14th March 2019, 09:39 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,372
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af mcfa Se indlæg
T
Det kunne også være relevant. Tak for forslaget. Hvordan har denne type investeringer klaret sig historisk? Hvordan klarede disse selskaber samt deres projekter sig igennem sidste krise? Jeg har lidt svært ved at gennemskue om man kan stole på de afkast som de projekterer eller om det er nogle "best-case" afkast.
Deres prospekter indeholder alle forudsætninger og what-if scenarier.

Men det er jo samme risici man kredser omkring som når du vil købe et Lalandia hus - same same.

Du kan ikke bruge historik til en bønne - verden gentager sig ikke - du må lave din egen vurdering efter at have læst prospektet. Personligt har jeg ikke ejd.investeringer i den form, men jeg har ejerskab i et solprojekt som performer bedre end budget. Jeg rører stort set ikke en finger og aner i bund og grund ikke hvad mit ROI er løbende, så pas på med at tro at du kan gennemskue alle detaljer i et investeringsprojekt, det handler om at sætte sig lidt ind i det til et vist niveau og så acceptere at du ikke kan kontrollere alle de faktorer som styrer projektet, i den sidste ende er det mavefornemmelse og evnen til at justere/reagere når/hvis der sker noget.

Den største forskel på dit Lalandia og et K/S investering er at du er alene i den første - på godt og ondt - og som påpeget af andre at der er væsentligt mere praktisk arbejde i det, lige fra en defekt varmtvandsbeholder til udfyldelse af selvangivelse. Det er derfor jeg siger til dig at den afgørende forskel er om du vil bruge huset selv, for det er her værdien ligger for dig, ellers kan du lige så godt købe en kbh lejlighed eller en k/s andel.

7,5% afkast er iøvrigt ikke imponerende, jeg ville kræve min 10 og gerne 15%. Men igen, det er og bliver tal som hviler på en bunke forudsætninger. Et nyt uforudset tag eller at ejerforeningen vil lave nye grusveje til 50.000 kr pr hustand og din teoretiske ROI ryger i grøften...

Sidst redigeret af silkeborg99 : 14th March 2019 kl. 09:47 AM.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 14th March 2019, 09:40 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 512
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af silkeborg99 Se indlæg
Du har facts på bordet, det er fint.

Min holdning: køb hvis I selv får glæde af det. Hvis ikke (og vær ærlig her) så findes der mere relevante passive ejendomsinvesteringer med 8-12% budgetteret afkast. Koncenton, Difko, Metropol m.fl.

PS : har selv et sommerhus efter samme princip.
Hold snitterne fra Koncenton, Difko med videre. Folk, der garanterer afkast på 8 - 12 procent årligt, er dybt useriøse og prøver blot at udnytte folks naivitet.


Mon ikke pensionskasserne og andre havde snupper deres marked, hvis det var så simpelt at få så høje afkast?

Overvej i det mindste, hvordan dit indskud er sikret. For det er det nemlig ikke. Det eneste sikre er, at bagmændende/kvinderne nok skal rage til sig.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 14th March 2019, 09:50 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,372
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af abutreka Se indlæg
Hold snitterne fra Koncenton, Difko med videre. Folk, der garanterer afkast på 8 - 12 procent årligt, er dybt useriøse og prøver blot at udnytte folks naivitet.


Mon ikke pensionskasserne og andre havde snupper deres marked, hvis det var så simpelt at få så høje afkast?

Overvej i det mindste, hvordan dit indskud er sikret. For det er det nemlig ikke. Det eneste sikre er, at bagmændende/kvinderne nok skal rage til sig.
Er det noget du har forstand på eller bare fordomme ?

Min personlige holdning: deres boligprojekter er fornuftige, deres detailprojekter er for optimistiske, primært pga for høj værdisætning af mursten.

Iøvrigt sidder netop pensionskasserne og hapser de samme projekter som K/S'erne, så....
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Alternativ boform ThA15 Generelt 12 4th December 2015 04:27 PM
Alternativ til betalingsringen sune1971 Off-topic 8 14th March 2012 09:15 AM
Alternativ efterlønsopsparing? Akkumulator Spekulanten Økonomi 0 5th January 2011 06:56 PM
Alternativ til elvarme? Yersinia Generelt lejeboliger 1 3rd November 2010 02:17 PM
en noget alternativ prishistorik... moniulven Generelt 19 15th September 2008 05:22 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 11:55 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.