Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 17th March 2019, 03:02 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 787
Standard Lidt om vurderingen af bygrunde efter skattereformen

Har hørt, at SKAT planlægger at vurdere bylejligheder efter følgende model:
Samlet værdi af lejlighederne på grunden minus anslået byggeomkostninger pr. etage m2 = grundens værdi.

Jeg har på den baggrund foretaget nogle skønsmæssige beregninger med udgangspunkt i en række grundpriser langs Københavns Havn og i Ørestaden.

Resultatet er svimlende grundpriser. Enkelte steder vil det betyde at 1.000 m2 vil blive sat til omkring 45 mio. kr. (yep: tusinde m2 til femogfyrre mio. kr...).

Det er en interessant metode, som selvsagt ikke har noget med det virkelige liv at gøre. Ingen har nogensinde betalt noget, som blot ligner 45 mio. kr. for 1.000 m2 jord i Danmark.

Tager vi Stejlepladsen, forventer By og Havn at sælge grundene til - hold nu fast - sølle 6,25 mio. for 1.000 m2. Det må siges at være en ren foræringspris...

Det er selvsagt fordi, at opførelsen af en bygning ikke kun koster m2-prisen per etagemeter. I virkelighedens verden skal alle omkostninger fx forrentes indtil bygningen står og er solgt. Bygherren skal have profit (typisk 100%). Ejerlejlighedsejerne skal have en risikopræmie (typisk 20%). Området skal modnes, udbygges, veje anlægges etc. etc. etc.

Nu er Stejlepladsen ikke en af de allerbedste grunde i byen, men dog ganske attraktiv, lige ud til et eftertragtet havnemiljø, nær grønne arealer og med en metro stående klar nogenlunde samtidig med, at boligerne kan indflyttes.

Lad os derfor forsigtigt antage, at de 550 planlagte boliger (hvis de alle er ejerboliger), vil kunne sælges for ca. 2,3 mia. kr. Hvilket er lavt sat. I mellemtiden kan byggeomkostningerne formentlig sættes til aller-aller højst 15.000 pr. etage-m2. Men lad os være forsigtige og sige der bygges et utroligt luksusbyggeri til 20 K pr. etage m2 - og at SKAT accepterer denne ekstremt høje pris.

Ja så bliver Stejlepladsens grundværdi efterfølgende stadig sat til 1,3 mia. kr.!

Det er immervæk 500% mere end By & Havn tror de kan sælge samme grund for

Nu kan man spørge sig selv, om SKAT kunne være så vanvittige, at bruge denne metode. Det frygter jeg på baggrund af hvad jeg hører. Men jeg tør også spå, at det vil udløse retssager på stribe - og at det bliver rigtig meget svært for SKAT at forklare, hvorfor By & Havn sælger grundene til 20% af deres påståede værdi.

Modspillet fra SKAT vil selvsagt være, at nu er der investeret utallige millioner i grunden, veje anlagt m.v. - og derfor er den så meget mere værd efter bygningerne står klar.

Det er ikke en urimelig påstand, men en meget stor del af dét vil jo forsvinde som omsættelige værdier, hvis boligblokkene blev revet ned. Og ingen ville derfor betale noget som blot tilnærmelsesvis ligner 1,3 mia. for at få lov til at bygge dér igen.

Spændingen stiger...
__________________
"Boligsiderne er finansverdens pornosider"

Sidst redigeret af maiaibing : 17th March 2019 kl. 03:07 PM.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 17th March 2019, 03:35 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 512
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Har hørt, at SKAT planlægger at vurdere bylejligheder efter følgende model:
Samlet værdi af lejlighederne på grunden minus anslået byggeomkostninger pr. etage m2 = grundens værdi.

Jeg har på den baggrund foretaget nogle skønsmæssige beregninger med udgangspunkt i en række grundpriser langs Københavns Havn og i Ørestaden.

Resultatet er svimlende grundpriser. Enkelte steder vil det betyde at 1.000 m2 vil blive sat til omkring 45 mio. kr. (yep: tusinde m2 til femogfyrre mio. kr...).

Det er en interessant metode, som selvsagt ikke har noget med det virkelige liv at gøre. Ingen har nogensinde betalt noget, som blot ligner 45 mio. kr. for 1.000 m2 jord i Danmark.

Tager vi Stejlepladsen, forventer By og Havn at sælge grundene til - hold nu fast - sølle 6,25 mio. for 1.000 m2. Det må siges at være en ren foræringspris...

Det er selvsagt fordi, at opførelsen af en bygning ikke kun koster m2-prisen per etagemeter. I virkelighedens verden skal alle omkostninger fx forrentes indtil bygningen står og er solgt. Bygherren skal have profit (typisk 100%). Ejerlejlighedsejerne skal have en risikopræmie (typisk 20%). Området skal modnes, udbygges, veje anlægges etc. etc. etc.

Nu er Stejlepladsen ikke en af de allerbedste grunde i byen, men dog ganske attraktiv, lige ud til et eftertragtet havnemiljø, nær grønne arealer og med en metro stående klar nogenlunde samtidig med, at boligerne kan indflyttes.

Lad os derfor forsigtigt antage, at de 550 planlagte boliger (hvis de alle er ejerboliger), vil kunne sælges for ca. 2,3 mia. kr. Hvilket er lavt sat. I mellemtiden kan byggeomkostningerne formentlig sættes til aller-aller højst 15.000 pr. etage-m2. Men lad os være forsigtige og sige der bygges et utroligt luksusbyggeri til 20 K pr. etage m2 - og at SKAT accepterer denne ekstremt høje pris.

Ja så bliver Stejlepladsens grundværdi efterfølgende stadig sat til 1,3 mia. kr.!

Det er immervæk 500% mere end By & Havn tror de kan sælge samme grund for

Nu kan man spørge sig selv, om SKAT kunne være så vanvittige, at bruge denne metode. Det frygter jeg på baggrund af hvad jeg hører. Men jeg tør også spå, at det vil udløse retssager på stribe - og at det bliver rigtig meget svært for SKAT at forklare, hvorfor By & Havn sælger grundene til 20% af deres påståede værdi.

Modspillet fra SKAT vil selvsagt være, at nu er der investeret utallige millioner i grunden, veje anlagt m.v. - og derfor er den så meget mere værd efter bygningerne står klar.

Det er ikke en urimelig påstand, men en meget stor del af dét vil jo forsvinde som omsættelige værdier, hvis boligblokkene blev revet ned. Og ingen ville derfor betale noget som blot tilnærmelsesvis ligner 1,3 mia. for at få lov til at bygge dér igen.

Spændingen stiger...
Hvorfor er metoden et problem, hvis blot alle omk ved opførsel indregnes? De eneste, der har et problem er vel ejerne af lejligh.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 17th March 2019, 04:39 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,372
Standard

Det går som det altid går; når nogle efter 2021 begynder at klynke over at skatten har ændret sig for dem, så kommer politikerne dem til undsætning og vi får status quo....
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 17th March 2019, 06:56 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2012
Indlæg: 958
Standard

Personligt er jeg mere nervøs for andelene - hvis prisen kan regnes korrekt ud, så ryger valuarvurderingerne, og så går maksimalpriserne i hullet.


I praksis griber man sikkert politisk ind, og laver en leverpostejsløsning så alt er ved det gamle.

Ingen har interesse i at sabe boligmarkedet, og da bestemt ikke så tæt på hvor folketinget sidder.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 17th March 2019, 10:42 PM
Moderator
 
Registreringsdato: May 2007
Indlæg: 3,582
Standard

Du skal lige huske et par mellemregninger.

Lad os sige at en byggegrund er på 10.000 m2 og har en bebyggelsesprocent på 150.

Det giver 15.000 em2 bebyggelse, som et rimeligt sted i København koster 40.000 kr. pr. em2.

Det svarer til 32.000 kr. pr. em2 ex moms.

En totalentreprise koster i dagens marked 16 - 20.000 kr. pr. em2 afhængig af funderingsforhold, forurening, arkitektur, parkering, krav til landskab m.v. Dertil kommer finansiering og omkostninger ved siden af totalentreprisen svarende til 2 - 3.000 kr. pr. em2. Typisk er byggeomkostningerne højes de steder hvor boligpriserne også er højest.

Det efterlader i snit en 9 - 10.000 kr. pr. em2 til risiko, profit og grundkøb og de flest byggegrund til boliger i København ligger derfor omkring de 6 - 8.000 kr. pr. em2 ex moms.

Den førnævnte grund kunne altså vurderes til 60 - 80 mio. kr. Der er også noget med en sikkerhedsmargin, så resultatet kunne blive endnu lavere.

SKAT har endnu ikke meddelt hvordan de forholder sig til momsen ift. deres vurderinger. Sagen er jo at en ubebygget byggegrund sælges momspligtigt, mens en brugt ejendom med en tilhørende byggegrund er momsfri. Derfor er det lidt rodet om der skal vurderes inkl. eller ex moms ift. skatten. Jeg har kun set eksempler på at der vurderes ex moms, men jeg det er lidt mærkeligt.

Jeg lavede på et tidspunkt et par stikprøver, hvor det viste sig grundvurderinger på nyt byggeri ikke var helt åndssvage. Typisk lå vurderingen for nye lejligheder omkring det halve af den reelle værdi, men meget afhængigt af om SKAT har forstået hvordan lokalplanen regner byggeret.

I den gamle ejendomsmasse på Østerbro fandt jeg eksempler hvor lidt købmandsregning viste at grundprisen burde stige med op til 1000%. Typisk steder hvor der er opført tæt byggeri før lokalplaner blev opfundet. Her er der i stedet en kommuneplanramme, der angiver en langt lavere bebyggelsesprocent, end hvad der reelt er udnyttet. Her har SKAT vurderet efter den planmæssige byggeret, der måske er en tredjedel af den faktiske.

Men helt enig i at gennemsnitligt set bør vurderingerne i København og særligt for etageboliger stige meget voldsomt, når de nye vurderinger kommer. Det burde dog ikke gøre alverden, da grundskyldspromillen sættes ned for at kompensere for de gennemsnitlige stigninger.

/Bob
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 18th March 2019, 06:43 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 1,077
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af silkeborg99 Se indlæg
Det går som det altid går; når nogle efter 2021 begynder at klynke over at skatten har ændret sig for dem, så kommer politikerne dem til undsætning og vi får status quo....
Man skal hæfte sig ved timingen her. På grund af udsættelsen kommer vurderingene efter valget - og i god tid før næste valg. Dertil kommer, at det kun er en fraktion af vælgerne, det for alvor bliver påvirket. En del får jo også penge tilbage...
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 18th March 2019, 11:01 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2014
Indlæg: 2,740
Standard

Igen et problem med den 2 delte boligbeskatning. Man bør kun beskatte grunden og intet andet. SKAT skal ikke gætte på hvilken værdi bygningen har eller har kostet.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 18th March 2019, 12:55 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2007
Indlæg: 1,445
Standard

Det er meget lidt sandsynligt at skat laver den slags vanvittige vurderinger. De har rigtig mange parametre inde der fører til endelig vurdering. Ligeledes er de nødt til at tage højde for politiske meldinger og pressen. De vil blive dybt til grin hvis mange års arbejde ender ud i den slags makværk.

Og nej, det er ikke et eksempel på et problem med den todelte beskatning.
Ligemeget hvordan man strikker boligbeskatning sammen kommer man ud i at skulle lave nogle skrivebordsvurderinger af hvad en ubebygget grund midt i en by har af værdi. Og nej, det bliver aldrig et perfekt resultat, men det vil altid være muligt at lave et sanitycheck af beregningen. Jeg tænker fx flere af debattørerne herinde nemt kunne vurdere hvad en grund har af værdi.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 18th March 2019, 03:29 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2014
Indlæg: 2,740
Standard

At man beskatter ejendomsværdien er som at beskatte bedre byggeri. Jo, det er et problem. Specielt når SKAT skal side og gætte på hvad det har af seperat byggeværdi.

Det bliver endnu en politisk kage hvor man kommer tilbage til status quo mere eller mindre.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 18th March 2019, 03:42 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,989
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Dahl Se indlæg
At man beskatter ejendomsværdien er som at beskatte bedre byggeri. Jo, det er et problem. Specielt når SKAT skal side og gætte på hvad det har af seperat byggeværdi.

Det bliver endnu en politisk kage hvor man kommer tilbage til status quo mere eller mindre.
Delvis enig med Dahl.
Beskatningen bør ligge på grunden og på hvor meget den er bebygget, ikke på om der tale om nyt eller gammelt byggeri.
Jeg syntes f.eks. at det er ok at 2 nabogrunde, hvor den ene har 100 kvm hus og den anden 200 kvm hus ikke har samme beskatning. Derimod bør beskatningen være den samme, hvis begge grunde er bebygget med 200 kvm, uanset det ene hus er 50 år gammelt og saneringsmodent, mens nabohuset er et spritnyt lavenergihus.
På denne måde kan man også inddrive skat fra de mange boliger der er lejet ud.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Lidt mere om efterspørgslen efter lejeboliger... BobDylan Generelt 12 14th November 2012 09:16 AM
LO: Lavtlønnede taber på skattereformen! thsv Generelt 132 25th February 2009 01:41 PM
Har skattereformen betydning for andelsboliglån? sommersted Generelt 18 21st February 2009 10:33 AM
Boligejere vinder på skattereformen Nordstar Generelt 2 7th February 2009 11:35 AM
Boligejere totalfredes i skattereformen Nyheder Udvalgte Bolig nyheder 4 29th November 2007 02:08 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 12:09 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.