Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 29th April 2019, 01:57 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 1,130
Standard Bocian: 2% lånet, der blev et mareridt

Endelig en økonom, som står frem og taler om problemerne med, at folk - inklusive bankfolk - tror de kan ramme rentemarkedet optimalt:

"De såkaldte drømmelån har vist sig at være mere mareridt end drøm..." (...)

"Meget tyder på, at vi også de kommende år kommer til at have meget lave renter. At gå efter at ramme rentebunden kan hurtigt blive en dyr omgang i kurstab og omlægningsomkostninger. Så selvom man skal sikre sig, at man ikke går glip af noget, må man ikke glemme, at realkreditinstitutter og banker tjener på at lægge lån om. Så nogle gange er det fint at læne sig tilbage og springe en termin eller to over, måske falder renten endda."

https://borsen.dk/nyheder/avisen/art...ign=nyhed _01
(Betalingsmur)
__________________
"Boligsiderne er finansverdens pornosider"
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 29th April 2019, 10:16 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2011
Indlæg: 354
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Endelig en økonom, som står frem og taler om problemerne med, at folk - inklusive bankfolk - tror de kan ramme rentemarkedet optimalt:

"De såkaldte drømmelån har vist sig at være mere mareridt end drøm..." (...)

"Meget tyder på, at vi også de kommende år kommer til at have meget lave renter. At gå efter at ramme rentebunden kan hurtigt blive en dyr omgang i kurstab og omlægningsomkostninger. Så selvom man skal sikre sig, at man ikke går glip af noget, må man ikke glemme, at realkreditinstitutter og banker tjener på at lægge lån om. Så nogle gange er det fint at læne sig tilbage og springe en termin eller to over, måske falder renten endda."

https://borsen.dk/nyheder/avisen/art...ign=nyhed _01
(Betalingsmur)

Jeg burde aldrig have tegnet mine forsikringer og været medlem af en a-kasse, hr Bocian...

Min personlige holdning er, at disse artikler er nonsens - men det er nok bare mig.

https://www.avisen.dk/Pages/Guests/A...ticleID=300284
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 29th April 2019, 11:09 PM
Moderator
 
Registreringsdato: May 2007
Indlæg: 3,600
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af starenz Se indlæg
Jeg burde aldrig have tegnet mine forsikringer og været medlem af en a-kasse, hr Bocian...

Min personlige holdning er, at disse artikler er nonsens - men det er nok bare mig.

https://www.avisen.dk/Pages/Guests/A...ticleID=300284
Jeg bliver altid lidt træt når jeg ser den der forsikringsmetafor. I bund og grund er renteafdækning jo ikke andet end et væddemål på den fremtidige renteudvikling, hvis gevinsten ligger i enten en lavere rente efter en fremtidig stigning eller alternativt en kursgevinst.

Det eneste position der ikke er spekulativ er naturligvis kortest mulige renter. Er man så hårdt gearet at en rentestigning kan vælte læsset må man jo vælge et t-lån eller sætte de sparede renter til side som en likviditetsbuffer.

/Bob
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 30th April 2019, 06:27 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 1,123
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BobDylan Se indlæg
Jeg bliver altid lidt træt når jeg ser den der forsikringsmetafor. I bund og grund er renteafdækning jo ikke andet end et væddemål på den fremtidige renteudvikling, hvis gevinsten ligger i enten en lavere rente efter en fremtidig stigning eller alternativt en kursgevinst.

Det eneste position der ikke er spekulativ er naturligvis kortest mulige renter. Er man så hårdt gearet at en rentestigning kan vælte læsset må man jo vælge et t-lån eller sætte de sparede renter til side som en likviditetsbuffer.

/Bob
Forstår ikke hvorfor du bliver træt. Der er da først og fremmest en forsikring. Du kommer til at kende din fremtidige rente i hele løbets løbetid. Uanset om den så stiger til skyerne.

Forsikringsmetaforen er også en nem måde at forklare, hvorfor fast rente oftest er lidt dyrere i det lange løb. Du fjerner usikkerheden. Det skal du betale for. Ligesom ved en forsikring

Selvfølgelig er det ikke som af forsikre en nykøbt vaskemaskine. Men som metafor giver det mening for mig.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 30th April 2019, 07:49 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2012
Indlæg: 737
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BobDylan Se indlæg
Jeg bliver altid lidt træt når jeg ser den der forsikringsmetafor. I bund og grund er renteafdækning jo ikke andet end et væddemål på den fremtidige renteudvikling ...
En forsikring er vel i bund og grund også et væddemål om en fremtidig hændelse? Jeg syntes det er en god metafor.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 30th April 2019, 08:37 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2016
Indlæg: 671
Standard

Der hvor metaforen bliver lidt mudret for mig er, at en forsikring jo dækker ved bestemte forsikringsbegivenheder.

Med et fastrentelån afdækker man noget renterisiko, men der er et stort, kontinuert spænd af mulige udfald, som de forskellige lånetypers egenskaber virker forskelligt på.

Hvis man f.eks. skal indfri sit lån relativt hurtigt, så er et fastrentelån ud fra en samlet betragtning efter min opfattelse klart det usikre lån, hvor man satser et kurstab og en overrente på et hurtigt rentefald.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 30th April 2019, 09:44 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2014
Indlæg: 3,012
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af helmuth Se indlæg
Forstår ikke hvorfor du bliver træt. Der er da først og fremmest en forsikring. Du kommer til at kende din fremtidige rente i hele løbets løbetid. Uanset om den så stiger til skyerne.

Forsikringsmetaforen er også en nem måde at forklare, hvorfor fast rente oftest er lidt dyrere i det lange løb. Du fjerner usikkerheden. Det skal du betale for. Ligesom ved en forsikring

Selvfølgelig er det ikke som af forsikre en nykøbt vaskemaskine. Men som metafor giver det mening for mig.
Fast rente er ingen forsikring. Det er mere en form for lotteri. Et lotteri hvor den deltagende efter utalige refinancieringer har tabt store summer.

"Jamen hvad hvis renten stiger". Ja, så stiger din løn formentligt også I samme takt.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 30th April 2019, 10:25 AM
Member
 
Registreringsdato: Mar 2013
Indlæg: 67
Standard

Fastforrentet er ikke en forsikring da den fjerner både downside og upside. Ved en forsikring betaler man for at få fjernet downside. Muligheden for at indfri til kurs 100 ændrer en smule ved dette, men bliver ofte slugt i transaktionsomkostninger.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 30th April 2019, 10:40 AM
Moderator
 
Registreringsdato: May 2007
Indlæg: 3,600
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af helmuth Se indlæg
Forstår ikke hvorfor du bliver træt. Der er da først og fremmest en forsikring. Du kommer til at kende din fremtidige rente i hele løbets løbetid. Uanset om den så stiger til skyerne.

Forsikringsmetaforen er også en nem måde at forklare, hvorfor fast rente oftest er lidt dyrere i det lange løb. Du fjerner usikkerheden. Det skal du betale for. Ligesom ved en forsikring

Selvfølgelig er det ikke som af forsikre en nykøbt vaskemaskine. Men som metafor giver det mening for mig.
Det som gør mig træt er at metaforen entydigt understøtter bankernes forretningsmodel. De eneste der tjener på hele konverteringshalløjet er bankerne, der får et fint cut hver gang der skal konverteres.

Ved at italesætte det som en brandforsikring (som ingen jo vil fravælge) fremstår flex som det uansvarlige valg. Valget er kun uansvarligt hvis man har gearet sig så hårdt, at man ikke kan tåle udsving i likviditeten, men det ansvar ligger jo bl.a. i kreditvurderingerne. Er man lovligt vurderet til at kunne håndtere et fastforrentet lån med afdrag, så er det svært for mig at se, at man kan komme i likviditetsproblemer, som ikke kan håndteres ved at lægge om til flex uden afdrag --- med mindre man selvfølgelig har glemt at bruge de sparede renter til afdrag og opsparing. Men det er jo ikke en brandforsikring, det er et spørgsmål om god finansiel adfærd.

Brandforsikringen er også uheldig for der er tale om en lille præmie for at forsikre dig mod et altødelæggende uheld. Skal man blive i forsikringsmetaforen var det bedre at tale om bilforsikringer. Som udgangspunkt har du med et realkreditlån sikrer dig en uopsigelig belåning. Forskellen på flexlån og fastlån er hvor stor din selvrisiko er ved et uheld (i dette tilfælde rentestigninger).
Du skal så spørge dig selv, hvor stor en præmie du vil betale for at reducere selvrisiko. Personligt har jeg besluttet mig for at 5.000 kr. er et fint beløb på min egen bilforsikring, hvor selvrisikoen lille nok til kun at være en irritation.
Jeg kunne også vælge en selvrisiko på 2.000 kr., men så skulle jeg have et uheld for hver 14 måneder, og det er historisk ikke sket. Jeg kunne også vælge 0 kr. i selvrisiko, men det ville kræve en skade hvert halve år. Helt hul i hovedet når jeg de seneste 20 år har fået lavet to skader på forsikringen.

Fastforrentede lån er i forsikringsmetaforen for de som ikke kan bære likviditetsrisikoen ved at skulle indløse en selvrisiko, og derfor betaler overpris for den dækning. Det kan kun anbefales hvis man ikke har en anden model for at beskytte sig likviditet, fx afdrag eller opsparing af besparelsen, som har den entydige fordel at det er sikre penge, mens sparede fremtidige renter eller måske konverteringsgevinster i bedste fald er fugle på taget.
Særligt konverteringsgevinster er en tvivlsom størrelse - dels fordi opkonverteringer koster på likviditeten (og grunden til at vælge faste lån netop var frygt for likviditet) og dels fordi markedet og banken altid vinder i det lange løb.

/Bob
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 30th April 2019, 09:46 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Apr 2012
Indlæg: 16
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BobDylan Se indlæg
Det som gør mig træt er at metaforen entydigt understøtter bankernes forretningsmodel. De eneste der tjener på hele konverteringshalløjet er bankerne, der får et fint cut hver gang der skal konverteres.

Ved at italesætte det som en brandforsikring (som ingen jo vil fravælge) fremstår flex som det uansvarlige valg. Valget er kun uansvarligt hvis man har gearet sig så hårdt, at man ikke kan tåle udsving i likviditeten, men det ansvar ligger jo bl.a. i kreditvurderingerne. Er man lovligt vurderet til at kunne håndtere et fastforrentet lån med afdrag, så er det svært for mig at se, at man kan komme i likviditetsproblemer, som ikke kan håndteres ved at lægge om til flex uden afdrag --- med mindre man selvfølgelig har glemt at bruge de sparede renter til afdrag og opsparing. Men det er jo ikke en brandforsikring, det er et spørgsmål om god finansiel adfærd.

Brandforsikringen er også uheldig for der er tale om en lille præmie for at forsikre dig mod et altødelæggende uheld. Skal man blive i forsikringsmetaforen var det bedre at tale om bilforsikringer. Som udgangspunkt har du med et realkreditlån sikrer dig en uopsigelig belåning. Forskellen på flexlån og fastlån er hvor stor din selvrisiko er ved et uheld (i dette tilfælde rentestigninger).
Du skal så spørge dig selv, hvor stor en præmie du vil betale for at reducere selvrisiko. Personligt har jeg besluttet mig for at 5.000 kr. er et fint beløb på min egen bilforsikring, hvor selvrisikoen lille nok til kun at være en irritation.
Jeg kunne også vælge en selvrisiko på 2.000 kr., men så skulle jeg have et uheld for hver 14 måneder, og det er historisk ikke sket. Jeg kunne også vælge 0 kr. i selvrisiko, men det ville kræve en skade hvert halve år. Helt hul i hovedet når jeg de seneste 20 år har fået lavet to skader på forsikringen.

Fastforrentede lån er i forsikringsmetaforen for de som ikke kan bære likviditetsrisikoen ved at skulle indløse en selvrisiko, og derfor betaler overpris for den dækning. Det kan kun anbefales hvis man ikke har en anden model for at beskytte sig likviditet, fx afdrag eller opsparing af besparelsen, som har den entydige fordel at det er sikre penge, mens sparede fremtidige renter eller måske konverteringsgevinster i bedste fald er fugle på taget.
Særligt konverteringsgevinster er en tvivlsom størrelse - dels fordi opkonverteringer koster på likviditeten (og grunden til at vælge faste lån netop var frygt for likviditet) og dels fordi markedet og banken altid vinder i det lange løb.

/Bob
Hej Bob

Om du har ret eller ej afhænger meget af analysen af det politiske landskab m.m. Det springende punkt for mig er:

Citer:
Valget er kun uansvarligt hvis man har gearet sig så hårdt, at man ikke kan tåle udsving i likviditeten, men det ansvar ligger jo bl.a. i kreditvurderingerne. Er man lovligt vurderet til at kunne håndtere et fastforrentet lån med afdrag, så er det svært for mig at se, at man kan komme i likviditetsproblemer, som ikke kan håndteres ved at lægge om til flex uden afdrag --- med mindre man selvfølgelig har glemt at bruge de sparede renter til afdrag og opsparing.
For det første: Hvor stort et "rentehop" vil du mene man som flekslåner skal have luft i budgettet til at kunne håndtere? 1 procentpoint? 2 procentpoint? 5 procentpoint? Jeg tror ikke det er mange % den typiske flekslåner kan tåle. MEn uanset hvad er der en grænse, for renten er jo ikke begrænset opadtil. Problemet kan ikke løses ved at bruge sparede renter til afdrag - hvor meget hjælper det hvis renten hopper op året efter man har taget lånet (f.eks.)? Problemet med flexlån er at man "lover" at betale en variabel rente, men du har ikke noget hedge i den anden ende som stiger tilsvarende med renten.

Forsikringsvinklen er rigtig, fordi alle lån på en måde er "lige gode". DE har bare forskellig sandsynlighedsfordeling. Hvis renten ikke ændrer sig så meget (eller falder) er flexlån oplagt bedre. Med fastforrentede låntagere vinder i mere ekstreme rentestigningsscenarier (a la "huset brænder").

Men tilbage er spørgsmålet hvad sandsynlighederne er... hvad er sandsynligheden for at renten pludselig stiger 5 %-point? For 30 år siden ville det ikke være usandsynligt at renten steg og faldt voldsomt bare i løbet af en dag. . Den eneste fundamentale ændring siden dengang er - så vidt jeg kan se - at der i dag er mange flere flexlånere (også internationalt) så det er politisk mindre acceptabelt at renten stiger nærmest bare det mindste. Også pga. aktiemarkedet, det er jo det vi har set her i efteråret/foråret, at hele systemet er afhængigt af manipulerede lave renter. Da man lettede bare lidt på manipulationen røg aktierne i hullet og der kom et enormt politisk pres på for at manipulere igen. Det gjorde man, og nu stiger aktierne og renterne falder.
Så dermed er "det fornuftige i flexlån" blevet en selvopfyldende profeti. Men på en eller anden måde virker det også lidt forkert (afhængigt af temperatment) at tage et lån man kun reelt har råd til, fordi mange andre vil være ligeså fucked som én selv hvis renten stiger, at politikerne nok vil forhindre den i at stige.
Næste ting er så: Kan politikerne og centralbanken i fremtiden forhindre rentestigninger? Pt. er de hjulpet godt af lav inflation og høj tillid til statsobligationer m.m. men vil dette gælde i evig tid, og hvad vil man vælge den dag man evt. er tvunget til at vælge?
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Her er boligkøbernes værste mareridt Nyheder Udvalgte Bolig nyheder 0 30th July 2013 10:40 AM
Boligejernes mareridt Skyblue Generelt 65 20th March 2012 03:08 PM
Andelsboligforening blev mareridt Skyblue Generelt 2 14th January 2012 08:37 PM
Her er økonomers værste mareridt Gorrion Økonomi 2 5th July 2011 04:20 PM
Skilsmisser bliver til mareridt under krise cirb Generelt 0 19th February 2009 08:43 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 11:39 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.