Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 10th May 2019, 02:43 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 2,171
Standard Køb af ejerlejlighed i KK før eller efter 1. Jan 2021?

Hermed forsøg på at fokusere mere konkret på den gennemsnitlige ejerlejlighedskøbers valg ift. køb før / efter 1. jan 2021.

Gennemsnitlige tal for KK brugt som forudsætninger for Boliga-søgning i dag på 75m2 ejerlejligheder til salg p.t.:

Fandt en lejlighed på Boliga tæt på søerne på 76m2. Ejerlejlighed 76 m2, pris 3,3 mio.

Skatterabat v/køb før 1. jan 2021 (Boliga skatteberegner): 24.300 kr/år

Ejerperiode 8 år (har medregnet en lille stigning ift nuværende gennemsnitsejerperiode pga indlåsningen som boligskattereformen forventes at medføre, og som vil være klart størst for de københavnske ejerlejlighedsejere).

Evt. prisfald hen over nytåret 10 pct (højere end jeg tror, da jeg ser faldet fordelt over længere tid, men OK):
330.000 kr. - skatterabat over 8 år i alt 194.00 kr. = 136.000 kr.

Til alternativ husleje sammesteds. Anslået husleje i 19 måneder pr. måned (12.500 kr. via boligsurf): 237.500 kr.

I alt sparet ved køb nu uanset prisfald på 10% over nytåret 1. jan 2021: 110.000 kr.

I alt sparet ved ejerperiode på kun 6 år:
61.400 kr.

Har meget svært ved at se, hvorfor nogen gennemsnitskøber i dag skulle vælge at vente med at købe - YMMV.

Lad mig tilføje, at venter den tvivlende køber med at slå til lige efter nytåret - og prisen begynder at stige igen (min forventning, hvis vi ulogisk får en strakskorrektion fx på 10% på een gang), ja så bliver det meget hurtigt en virkelig skidt forretning for dem som venter.

Smid gerne jeres - konkrete eksempler på bordet - og husk at leje det samme, som I agter at købe senere. Jeg kan også finde ud af at krybe i skjul i en strandhytte i Cambodia for at få ventetiden til at se ud som et "overskud". Men det er snyd, for så "betaler" man blot en anden pris...
__________________
"Boligsiderne er finansverdens pornosider"
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 10th May 2019, 09:35 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2007
Indlæg: 159
Standard

Spændende tanker :-)

Jeg har ikke lige forholdt mig til hvad jeg egentlig mener om de beregninger (umiddelbart lyder det fornuftigt), men du mangler en vigtig ting...:
De nye vurderinger vil blive offentligjort medio 2020. Dvs. det bedste tidspunkt at købe vil være fra der og frem til nytår. Der kender du nemlig nøjagtig de nye skatter MEN du får stadig skatterabatten!
Så jeg mener ikke priserne faldet over nytår - det vil de nok gøre et halvt år før og som du siger, nok ikke over-night.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 10th May 2019, 11:29 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2011
Indlæg: 380
Standard

Overordnet er jeg enig i din pointe; jeg tror ikke det kan betale sig fx at sælge nu med henblik på at genkøbe noget efter 2021, hvis man isoleret set bare kigger på effekten af skattereformen.

Hvis et sådan salg og genkøbs scenarie skal have gang på jord skulle det være fordi man havde en teori om yderligere fald pga af andre eksterne faktorer, såsom hvis man troede på krak på aktiemarkedet og finanskrise 2.0 eller lignende.

Et par andre småting: jeg tror den skatterabat på 24k for en bolig til 3,3 mio er skudt alt for højt. Jeg bor i noget tilsvarende, og mener jeg lavede nogen slag på tasken beregninger der sagde +10k ekstra i skat om året.
24k ekstra om året lyder for alt højt, det er 2000 kr ekstra i skat om måneden for en 3v'er i Kbh, og så tror jeg ikke et prisfald på 10% ville kunne gøre det(?).

Derudover er grænsen for indflytning/overtagelse vist iøvrigt senest med udgangen september 2020 hvis man vil have skatterabatten fremover. Og det er der jo egentlig ikke så lang tid til, så vi får snart svaret på hvad der kommer til at ske

Men projektboliger som ikke står færdigbyggede meget snart, tror jeg bliver svære at få afsat jo tættere vi kommer på indflytningsdeadlinen 1.oktober 2020. Med mindre udbyderen på en eller anden måde tilbyder kompensation hvis man ikke kan flytte ind inden deadline.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 11th May 2019, 11:34 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 2,171
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af hansen71 Se indlæg
Overordnet er jeg enig i din pointe; jeg tror ikke det kan betale sig fx at sælge nu med henblik på at genkøbe noget efter 2021, hvis man isoleret set bare kigger på effekten af skattereformen.

Hvis et sådan salg og genkøbs scenarie skal have gang på jord skulle det være fordi man havde en teori om yderligere fald pga af andre eksterne faktorer, såsom hvis man troede på krak på aktiemarkedet og finanskrise 2.0 eller lignende.

Et par andre småting: jeg tror den skatterabat på 24k for en bolig til 3,3 mio er skudt alt for højt. Jeg bor i noget tilsvarende, og mener jeg lavede nogen slag på tasken beregninger der sagde +10k ekstra i skat om året.
24k ekstra om året lyder for alt højt, det er 2000 kr ekstra i skat om måneden for en 3v'er i Kbh, og så tror jeg ikke et prisfald på 10% ville kunne gøre det(?).

Derudover er grænsen for indflytning/overtagelse vist iøvrigt senest med udgangen september 2020 hvis man vil have skatterabatten fremover. Og det er der jo egentlig ikke så lang tid til, så vi får snart svaret på hvad der kommer til at ske

Men projektboliger som ikke står færdigbyggede meget snart, tror jeg bliver svære at få afsat jo tættere vi kommer på indflytningsdeadlinen 1.oktober 2020. Med mindre udbyderen på en eller anden måde tilbyder kompensation hvis man ikke kan flytte ind inden deadline.
1. Brugte som sagt Boligas skatteberegner. Måske er den for pessimistisk. Jeg synes dog det lyder OK.

2. Ja. Sep 2020

3. Vi vil se to ting ske for projektboligerne (tror jeg). For det første vil nogle næsten færdigbyggede ejendomme blive overdraget lige før skæringsdagen ultimo september Det kan man ikke forhindre sker. For det andet tror jeg, at man vil se visse projekter (de mindre attraktive) tilbyde en skattekompensation på fx 5 eller 10 års ekstraskat.

Dermed kan de undgå en overkompensation for boligskatteforliget, fordi renterne er så utroligt lave lige nu. I det hele tror jeg overhovedet ikke på dem, som mener at boligkøberne vil blive kompenseret 1:1 i forhold til deres købspris beregnet efter den nuværende utroligt lave realkreditrente.

Det svarer til dem som siger, at hvis renten stiger 2%, så skal ejendomspriserne falde 30%. Sådan fungerer markedet altså ikke. Og da slet ikke, når vi samtidig får en indlåsning af de eksisterende lejlighedsejere.

Det er jo kun i de første år, at den øgede skat er et mærkbart problem i forhold til indfasningen af boligskattereformen. Løn- og prisstigningerne tager hurtigt sig af resten.

Fortsætter den flade prisudvikling frem til 2021, så er halvdelen af indfasningen af boligskattereformen allerede sket. 2-3 år til, så er skattereformen en saga blot.
__________________
"Boligsiderne er finansverdens pornosider"

Sidst redigeret af maiaibing : 11th May 2019 kl. 09:35 PM.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 11th May 2019, 05:39 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2011
Indlæg: 380
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
2. Nej. Overtagelsesdagen på skødet skal blot være før 1. jan 2021.
OK jeg ved så ikke hvem der har ret, hvis jeg var ved at købe en projektbolig ville jeg nok grave dybere for at sikre mig Jeg fik bare min information fra Danske Banks boligreform FAQ, de skriver:

"Hvis du flytter ind i din projektbolig efter september 2020, er du nemlig ikke berettiget til den permanente skatterabat, der ellers skal give boligejere en nænsom overgang til det nye skattesystem. "

Kilde: https://danskebank.dk/privat/news/bo...reformen#tip13

Sidst redigeret af hansen71 : 11th May 2019 kl. 05:42 PM.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 11th May 2019, 07:22 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 2,171
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af hansen71 Se indlæg
OK jeg ved så ikke hvem der har ret, hvis jeg var ved at købe en projektbolig ville jeg nok grave dybere for at sikre mig Jeg fik bare min information fra Danske Banks boligreform FAQ, de skriver:

"Hvis du flytter ind i din projektbolig efter september 2020, er du nemlig ikke berettiget til den permanente skatterabat, der ellers skal give boligejere en nænsom overgang til det nye skattesystem. "

Kilde: https://danskebank.dk/privat/news/bo...reformen#tip13
Du har ret. Skatteministeriet har sidste efterår præciseret, at det bliver vurderingsskatten for 2021, der er afgørende - og den fastlægges alene, hvis der senest er indflytning den 1. september 2020.

Dermed er det reelt den 1. september 2020, som bliver skæringsdagen for boligskatteforliget, selv om man først skal betale skatten fra 1. jan 2021. Samtidig bliver det endnu mere uheldigt, at folk kun får 8 måneder, hvor de kender de nye boligskatter - hvis altså, vi får vurderingerne pr. 1. jan 2020 som lovet.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 11th May 2019, 07:27 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2013
Indlæg: 140
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Du har ret. Skatteministeriet har sidste efterår præciseret, at det bliver vurderingsskatten for 2021, der er afgørende - og den fastlægges alene, hvis der senest er indflytning den 1. september 2020.

Dermed er det reelt den 1. september 2020, som bliver skæringsdagen for boligskatteforliget, selv om man først skal betale skatten fra 1. jan 2021. Samtidig bliver det endnu mere uheldigt, at folk kun får 8 måneder, hvor de kender de nye boligskatter - hvis altså, vi får vurderingerne pr. 1. jan 2020 som lovet.
Jeg tænker at det bliver særdeles profitabelt at være ejendomsmægler i de 8 måneder, både på lejligheds- og husmarkedet.

Tak, i øvrigt, for at bringe fakta ind i debatten.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 11th May 2019, 08:01 PM
Member
 
Registreringsdato: Mar 2010
Indlæg: 70
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Evt. prisfald hen over nytåret 10 pct (højere end jeg tror, da jeg ser faldet fordelt over længere tid, men OK)
Jeg undrer mig over argumentet om hvorfor skatterabatten skulle blive indregnet i prisen løbende op til skæringsdag (hvis det er det, du mener). Altså: fordelen ved at købe, er jo til stede helt frem til skæringsdag, og dagen efter er fordelen forsvundet.
Alt andet lige må det betyde, at det produkt du køber efter dagen skæringsdato er "forringet", og prisen må være derefter. Det vil ihvertfald være den psykologi jeg ville gå med, skulle jeg på markedet.

Tværtimod kan man argumentere for at man - for lige at få skatterabatten med - gerne giver 50.000-100.000 ekstra for at spare 20.000 om året, hvorfor priserne vil pumpes ekstra op, op til skæringsdato, for så at have et højere niveau at falde fra.

??
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 11th May 2019, 08:51 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 2,171
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af krosenberg Se indlæg
Jeg undrer mig over argumentet om hvorfor skatterabatten skulle blive indregnet i prisen løbende op til skæringsdag (hvis det er det, du mener). Altså: fordelen ved at købe, er jo til stede helt frem til skæringsdag, og dagen efter er fordelen forsvundet.
Alt andet lige må det betyde, at det produkt du køber efter dagen skæringsdato er "forringet", og prisen må være derefter. Det vil ihvertfald være den psykologi jeg ville gå med, skulle jeg på markedet.

Tværtimod kan man argumentere for at man - for lige at få skatterabatten med - gerne giver 50.000-100.000 ekstra for at spare 20.000 om året, hvorfor priserne vil pumpes ekstra op, op til skæringsdato, for så at have et højere niveau at falde fra.

??
Folk vil til gengæld også tage højde for, at de får et potentielt formuetab efter skæringsdatoen og forlange en rabat herfor.

Hvis markedet virker perfekt, vil rabatten stige indtil skæringsdagen, så der er en glidende overgang helt uden prisændring før/efter, fordi de to kræfter trækker i hver sin retning.

Men markedet er dels ikke helt perfekt, dels vil nogle købere måske tænke, at de køber sig til en forholdsvis stor rabat, fordi de vil bo længere end gennemsnittet i deres nye ejerlejlighed.

Fx er værdien af skatterabatten meget høj for mig personligt, fordi jeg regner med at beholde min store ejerlejlighed i hvert fald i 20 år.

Hvis der er mange, som tænker sådan, kan det betyde, at man ser "overpriser" lige op til skæringsdatoen.

Hvis du nu vil indvende, at der under alle omstændigheder er en "gevinst" ved køb før 1. januar 2021, så skal du også huske på, at indlåsningseffekten (det at folk vil blive boende længere i deres lejligheder efter 1. jan 2021) samtidig vil øge priserne efter 1. januar 2021, fordi udbuddet pludselig falder - tro mig, dét vil ske!

Det er denne samlede balance, der gør at markedet i en teoretisk model ville balancere perfekt med stabile priser hen over årsskiftet, hvor en del af formuetabet allerede er indpriset, mens skatten stiger, men udbuddet samtidig falder.

Den begyndende indprising af formuetabet er en sandsynlig forklaring på, at boligpriserne i København By lige nu reelt falder (nominelt ligger fladt), selv om presset på at få en bolig i København er uændret stort - således at boligbyrden langsomt men sikkert tilpasses det nye niveau efter 1. jan 2021.

Der hvor folk kan tage fejl af den ideale markedspris er, hvis boligskatten stiger mere/mindre end forventet lige nu af boligsælgere og -købere. Derfor er det utroligt uheldigt, at vi ikke har de nye vurderinger endnu. Det ville derfor efter min mening være fornuftigt at udskyde hele boligskattereformen et år, frem for at risikere at folk enten køber eller sælger for dyrt/billigt, fordi de ikke 100% kan gennemskue, hvad der sker med boligskatterne.

Som nævnt andetsteds er dette grunden til, at jeg har købt/solgt det som jeg skulle omsætte i 2017/18.
__________________
"Boligsiderne er finansverdens pornosider"

Sidst redigeret af maiaibing : 11th May 2019 kl. 08:53 PM.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 11th May 2019, 10:44 PM
SV8 SV8 er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2014
Indlæg: 156
Standard

Det er svært at spå om effekten på prisniveauet på længere sigt. Personligt tror jeg, at mange vil være tilbageholdende med at købe en dyr ejerlighed med en tårnhøj løbende beskatning. Særligt hvis man nærmer sig pensionsalderen hvor indtægten typisk falder, og en ægtefælle kan falde væk. En høj ejendomsbeskatning er gift for privatøkonomien. Derfor kan man godt frygte, at priseffekten kan blive permanet og voldsom for de dyreste ejerlejligheder - som jo oftest købes af "det grå guld".

Man fornemmer, at mange lige nu prøver at tage gevinsten hjem på de dyre ejerlejligheder - samtidig med, at usikkerheden er begyndt at sætte sig hos køberne. For hvor meget vil priserne falde, og hvor stor bliver beskatningen ?

Jeg forventer at se flere og flere dyre ejerlejligheder til salg i Aarhus og København det næste års tid - samtidig med, at køberne vil blive mere og mere tilbageholdende.

Husk også på, at folk gennem de seneste 20 år har vænnet sig til en yderst beskeden beskatning af ejerlejligheder i Aarhus og København. Den slags laver man ikke om på uden en mærkbar effekt.

Hvis vi samtidig rammes af økonomisk nedgang i 2020 kan det blive rigtig grimt.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Skattepolitisk redegørelse om priser efter 2021 reformen maiaibing Generelt 7 23rd June 2018 06:04 AM
Stor skattestigning på lejligheder fra 2021 Xenia123 Generelt 7 5th May 2017 12:37 PM
Øget grundvand 2021 - ? philippeboissard Generelt 8 9th July 2016 03:43 PM
Status efter 4 års ejerskab af ejerlejlighed på Østerbro megatronical Generelt 18 18th October 2013 05:40 PM
3,5% eller 4? Gå efter rente eller kurs? Frejak Finansiering 0 24th August 2013 12:21 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 05:30 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.