Boligdebatten.dk

Boligdebatten.dk (/)
-   Generelt (http://www.boligdebatten.dk/generelt/)
-   -   Købe lejlighed med henblik på investering - efter eller før 2021? (http://www.boligdebatten.dk/generelt/30515-kobe-lejlighed-med-henblik-pa-investering-efter-eller-2021-a.html)

RHC87 3rd August 2019 03:48 PM

Købe lejlighed med henblik på investering - efter eller før 2021?
 
Hej,

Jeg påtænker at købe en mindre lejlighed i Århus, for at tilgodese mine børn når de engang flyver fra reden og eventuelt skal studere i Århus. Der er dog mange år til, så indtil da skulle den udlejes.

Den faste rente er som bekendt lav pt, og det tænker jeg at udnytte - omvendt kan jeg se, at flere vismænd spår et fald på op til 10% i pris på ejerlejligheder når de nye boligskatteregler er trådt i kraft. Jeg er klar over, at skatterne indefryses hvis ejendommen erhverves inden 2021, men i min optik er det ikke nogen fordel, da de under alle omstændigheder skal betales ifm. salg. Det er en lejlighed i prisklassen 1.5-2 (etter eller lille to'er)

Hvad siger de kloge hoveder herinde - vil det give mening at vente, eller skal det ikke være en hindring? Ejendomsskatten på den jeg kigger på i øjeblikket er ca. 4.400kr. Ved ikke, hvad man rimeligvis kan forvente den vil hedde i fremtiden?

abutreka 3rd August 2019 04:56 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af RHC87 (Indlæg 405565)
Hej,

Jeg påtænker at købe en mindre lejlighed i Århus, for at tilgodese mine børn når de engang flyver fra reden og eventuelt skal studere i Århus. Der er dog mange år til, så indtil da skulle den udlejes.

Den faste rente er som bekendt lav pt, og det tænker jeg at udnytte - omvendt kan jeg se, at flere vismænd spår et fald på op til 10% i pris på ejerlejligheder når de nye boligskatteregler er trådt i kraft. Jeg er klar over, at skatterne indefryses hvis ejendommen erhverves inden 2021, men i min optik er det ikke nogen fordel, da de under alle omstændigheder skal betales ifm. salg. Det er en lejlighed i prisklassen 1.5-2 (etter eller lille to'er)

Hvad siger de kloge hoveder herinde - vil det give mening at vente, eller skal det ikke være en hindring? Ejendomsskatten på den jeg kigger på i øjeblikket er ca. 4.400kr. Ved ikke, hvad man rimeligvis kan forvente den vil hedde i fremtiden?

Vent. Prisfald bliver mellem 10 og 20 pct. Psykologien i faldende priser undervurderes altid. Når først de begynder at falde lugter pressen blod og det vil få alle til at holde igen. Jeg tror optimalt re-entry er 2023 - 2025. Renten er næppe steget voldsomt og hvis den er, er priserne faldet desto mere

maiaibing 3rd August 2019 06:01 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af RHC87 (Indlæg 405565)
Jeg er klar over, at skatterne indefryses hvis ejendommen erhverves inden 2021, men i min optik er det ikke nogen fordel, da de under alle omstændigheder skal betales ifm. salg. Det er en lejlighed i prisklassen 1.5-2 (etter eller lille to'er)

Hvad siger de kloge hoveder herinde - vil det give mening at vente, eller skal det ikke være en hindring? Ejendomsskatten på den jeg kigger på i øjeblikket er ca. 4.400kr. Ved ikke, hvad man rimeligvis kan forvente den vil hedde i fremtiden?

1) Der er ingen indefrysning af skatterabatten. Det er en skattefri gevinst i alle de år, du har lejligheden og skal aldrig betales. Med din tidshorisont bliver det en ganske vigtig overvejelse ift. økonomien.

2) I København ville jeg ikke være i tvivl med din tidshorisont, men jer er mere i tvivl om Århus (som jeg ikke kender så godt), jf de nylige fald i Aalborg. Jeg tror bestemt du skal være klar til at slå til inden 2021, men vent indtil du kommer tættere på. I teorien vil priserne således være stabile hen over nytåret 2021, bl.a. pga indefrysningen. Vi ved, at det tager flere år for markedet at rette ind. I mellemtiden får du ikke en købsrabat svarende til skattestigningen, fordi du skal dele udgift/gevinst med de eksisterende ejere. Det komme måske ikke til at holde 100%, for markedet er ikke helt rationelt, men det vil være forkert at regne med et "vandfald" hen over nytåret.

Jeg har tidligere vist regnestykker her, som var meget entydige ift hvis man selv skal bo i lejligheden (køb nu i København). Det er mindre klart, når du vil købe mhp. udlejning. Hvad regner du med at få? Hvad vil belægningsprocenten være? etc. Det er et meget individuelt regnestykke.

3) Uanset hvad, skal du købe noget attraktivt og velbeliggende - og evt. opgive nogle m2. Vi ved de bedste lejligheder holder prisen langt bedst, når der er en nedtur. Så det er en rigtig god måde at undgå et tab. Især på den lange bane, fordi det vil også være de boliger, som hurtigst genvinder deres tidligere værdi i forbindelse med et tilbagefald. Omvendt stiger de ikke lige så hurtigt/meget. Min egen tilgang er helt klar, når det gælder fast ejendom. Invester i de bedste ejendomme i de byer som vokser, for at mindske risikoen, hav mindst 7-8 års horisont - og det kan ikke gå galt.

I mellemtiden ved vi, at de lave renter fortsætter i mange år frem. Der kommer ikke noget tilbageslag derfra. De flade lejlighedspriser svarer allerede til et pænt fald ift reallønsudviklingen og danskernes opsparing er ved at sprænge alle rammer. Der skal nok blive kø til at købe din lejlighed om nogle år - uanset et evt. mindre drop i markedet hen over 2021. At lejlighederne skal til at falde 20% jf ovenfor har vi nu hørt på i meget, meget lang tid. Det sker ikke, medmindre der kommer et andet meget voldsomt og uventet tilbageslag og DK økonomi er bomstærk og folk har alt for mange penge liggende. Bare forestil dig, hvad der sker, hvis bankerne en dag indfører negative renter - hvilket sagtens kunne ske i løbet af de næste par år pga af det vedvarende fald i den naturlige rente.

Men vent som sagt til vi kommer nærmere på. Tror ikke vi vil se prisstigninger før måske de allersidste måneder, hvis der går sport i at købe sig ind i skatterabatten (kan ske). Du står ikke med et akut behov og der vil være flere informationer til rådighed om 7-8 måneders tid og priserne er fortsat vigende, hvortil kommer en lidt større usikkerhed om markedet i Århus end i København.

RHC87 3rd August 2019 07:08 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af maiaibing (Indlæg 405570)
1) Der er ingen indefrysning af skatterabatten. Det er en skattefri gevinst i alle de år, du har lejligheden og skal aldrig betales. Med din tidshorisont bliver det en ganske vigtig overvejelse ift. økonomien.

2) I København ville jeg ikke være i tvivl med din tidshorisont, men jer er mere i tvivl om Århus (som jeg ikke kender så godt), jf de nylige fald i Aalborg. Jeg tror bestemt du skal være klar til at slå til inden 2021, men vent indtil du kommer tættere på. I teorien vil priserne således være stabile hen over nytåret 2021, bl.a. pga indefrysningen. Vi ved, at det tager flere år for markedet at rette ind. I mellemtiden får du ikke en købsrabat svarende til skattestigningen, fordi du skal dele udgift/gevinst med de eksisterende ejere. Det komme måske ikke til at holde 100%, for markedet er ikke helt rationelt, men det vil være forkert at regne med et "vandfald" hen over nytåret.

Jeg har tidligere vist regnestykker her, som var meget entydige ift hvis man selv skal bo i lejligheden (køb nu i København). Det er mindre klart, når du vil købe mhp. udlejning. Hvad regner du med at få? Hvad vil belægningsprocenten være? etc. Det er et meget individuelt regnestykke.

3) Uanset hvad, skal du købe noget attraktivt og velbeliggende - og evt. opgive nogle m2. Vi ved de bedste lejligheder holder prisen langt bedst, når der er en nedtur. Så det er en rigtig god måde at undgå et tab. Især på den lange bane, fordi det vil også være de boliger, som hurtigst genvinder deres tidligere værdi i forbindelse med et tilbagefald. Omvendt stiger de ikke lige så hurtigt/meget. Min egen tilgang er helt klar, når det gælder fast ejendom. Invester i de bedste ejendomme i de byer som vokser, for at mindske risikoen, hav mindst 7-8 års horisont - og det kan ikke gå galt.

I mellemtiden ved vi, at de lave renter fortsætter i mange år frem. Der kommer ikke noget tilbageslag derfra. De flade lejlighedspriser svarer allerede til et pænt fald ift reallønsudviklingen og danskernes opsparing er ved at sprænge alle rammer. Der skal nok blive kø til at købe din lejlighed om nogle år - uanset et evt. mindre drop i markedet hen over 2021. At lejlighederne skal til at falde 20% jf ovenfor har vi nu hørt på i meget, meget lang tid. Det sker ikke, medmindre der kommer et andet meget voldsomt og uventet tilbageslag og DK økonomi er bomstærk og folk har alt for mange penge liggende. Bare forestil dig, hvad der sker, hvis bankerne en dag indfører negative renter - hvilket sagtens kunne ske i løbet af de næste par år pga af det vedvarende fald i den naturlige rente.

Men vent som sagt til vi kommer nærmere på. Tror ikke vi vil se prisstigninger før måske de allersidste måneder, hvis der går sport i at købe sig ind i skatterabatten (kan ske). Du står ikke med et akut behov og der vil være flere informationer til rådighed om 7-8 måneders tid og priserne er fortsat vigende, hvortil kommer en lidt større usikkerhed om markedet i Århus end i København.

Tak for svarene begge to, det giver stof til eftertanke. Jeg skal lige forstå den her skatterabat ordentligt;

Hvis jeg køber en lejlighed der koster 5.000 i ejendomsskat årligt, og stiger til f.eks. 12.000 i 2021, vil jeg få en skatterabat på 7.000kr årligt, uden at disse skal tilbagebetales. Ved salg, skal ny ejer betale 12.000, deraf forventet prisfald.

Hvis jeg ejer ejendommen, skatten er 5.000, sat op til 12.000 i 2021, og atter sat op i 2030 til 15.000, vil de 3.000kr/årligt blive indefrosset? Sådan forstår jeg det umiddelbart iflg https://danskebank.dk/privat/news/bo...igskatteregler

Ret mig hvis jeg tager fejl - det er rart at have 100% styr på ;) Umiddelbart kan jeg godt se idéen i at handle inden skatterne stiger, når det er med henblik på langsigtet ejerskab i mit tilfælde. Det forudsætter selvfølgelig at skattefar kun kigger på ejerforholdet, og ikke sætter en kæp i hjulet hvis den benyttes til udlejning.

maiaibing 3rd August 2019 07:33 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af RHC87 (Indlæg 405571)
Tak for svarene begge to, det giver stof til eftertanke. Jeg skal lige forstå den her skatterabat ordentligt;

Hvis jeg køber en lejlighed der koster 5.000 i ejendomsskat årligt, og stiger til f.eks. 12.000 i 2021, vil jeg få en skatterabat på 7.000kr årligt, uden at disse skal tilbagebetales. Ved salg, skal ny ejer betale 12.000, deraf forventet prisfald.

Hvis jeg ejer ejendommen, skatten er 5.000, sat op til 12.000 i 2021, og atter sat op i 2030 til 15.000, vil de 3.000kr/årligt blive indefrosset? Sådan forstår jeg det umiddelbart iflg https://danskebank.dk/privat/news/bo...igskatteregler

Ret mig hvis jeg tager fejl - det er rart at have 100% styr på ;) Umiddelbart kan jeg godt se idéen i at handle inden skatterne stiger, når det er med henblik på langsigtet ejerskab i mit tilfælde. Det forudsætter selvfølgelig at skattefar kun kigger på ejerforholdet, og ikke sætter en kæp i hjulet hvis den benyttes til udlejning.

Du har forstået det rigtigt. Og det er i øvrigt en god ide at indefryse eventuelle skattestigninger, når det gælder en lejlighed i en af de store byer, som givetvis vil stige på den lange bane.

silkeborg99 3rd August 2019 08:28 PM

Glem timingen, skattespekulation, prognoser og alt det der diskuteres nedenfor. ! Fokus på det du kan kontrollere. Hvis du kan få et fornuftigt afkast nu og her som du er tilfreds med så invester. Regel nr.1 : boliginvestering har en vis tidshorisont (som eliminerer/reducerer alle de øvrige ting over tid)


Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 04:38 AM.

Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.