Boligdebatten.dk

Boligdebatten.dk (/)
-   Generelt (http://www.boligdebatten.dk/generelt/)
-   -   Holding selskab til ejendomsinvestering (http://www.boligdebatten.dk/generelt/30734-holding-selskab-til-ejendomsinvestering.html)

økonom82 8th October 2019 01:29 AM

Holding selskab til ejendomsinvestering
 
Vi selvstændige stilles dårligere end lønmodtagere på stort set alle områder.

Men kan det tænkes jeg har fundet et område der har undgået velfærdsstatens grådige hænder?

Jeg tænker her på holding selskab konstruktionen, altså et Aps eller lignende, der ejer et andet Aps, men som ikke aktivt driver virksomhed. Det kan så oprettes uden ekstra kapital, dvs 2 for the price of 1, altså 40.000 i sikkerhed for 2 selskaber, ikke et.

Nåvel, det gør det jo ikke voldsomt interessant i sig selv.

Nej, men der hvor det bliver interessant er muligheden for at trække udbytte ud skattefrit til holding selskabet. Alternativt kan der ved et salg af driftsselskabet beholdes gevinsten derved skattefrit i holdingselskabet.

Begge dele modsat at trække ud som udbytte til privatperson, der beskattes som aktieindkomst.

Lad os så sige man altså scorer nogle penge fra sit driftsfirma, enten ved salg af virksomhed eller udbytte, dette kan så overføres til holdingselskabet, der så kan bruge disse penge til at geninvestere, fx ved at købe ejendom og oprette et nyt Aps med ejendommen som sikkerhed.

Hvis denne ejendom stiger i værdi og man senere sælger er gevinsten jo her igen skattefri.

Det er klart at man skal betale skat når man så hæver udbytte igen eller udbetaler sig selv løn.

Men har man ikke ved denne finte, sikret sig et større beløb at investere for, end hvis man som lønmodtager først skal betale skat, derefter investere. Der er jo, som lønmodtager, kun begrænset skattefri pension, der vel ikke kan bruges til fx ejendomsinvesteringer.

Med et holdingsselskab kan man altså investere en ca. 30%-50% (afhængig af om der betales selskabsskat først) mere i ejendom (eller aktier) ved indtjening end man ville kunne som privat?

Tager jeg fejl?

Konsulenten 8th October 2019 05:59 AM

Jeg ville kontakte en dygtig revisor...tror ikke en anonym boligdebat - er det rette sted at spørge.

Men vent til dagtimerne - 0900 - 1600 - da har de fleste revisorer åbent ;)

Mufce 8th October 2019 07:53 AM

Citer:

Oprindeligt indsendt af økonom82 (Indlæg 408606)
Vi selvstændige stilles dårligere end lønmodtagere på stort set alle områder.

Men kan det tænkes jeg har fundet et område der har undgået velfærdsstatens grådige hænder?

Jeg tænker her på holding selskab konstruktionen, altså et Aps eller lignende, der ejer et andet Aps, men som ikke aktivt driver virksomhed. Det kan så oprettes uden ekstra kapital, dvs 2 for the price of 1, altså 40.000 i sikkerhed for 2 selskaber, ikke et.

Nåvel, det gør det jo ikke voldsomt interessant i sig selv.

Nej, men der hvor det bliver interessant er muligheden for at trække udbytte ud skattefrit til holding selskabet. Alternativt kan der ved et salg af driftsselskabet beholdes gevinsten derved skattefrit i holdingselskabet.

Begge dele modsat at trække ud som udbytte til privatperson, der beskattes som aktieindkomst.

Lad os så sige man altså scorer nogle penge fra sit driftsfirma, enten ved salg af virksomhed eller udbytte, dette kan så overføres til holdingselskabet, der så kan bruge disse penge til at geninvestere, fx ved at købe ejendom og oprette et nyt Aps med ejendommen som sikkerhed.

Hvis denne ejendom stiger i værdi og man senere sælger er gevinsten jo her igen skattefri.

Det er klart at man skal betale skat når man så hæver udbytte igen eller udbetaler sig selv løn.

Men har man ikke ved denne finte, sikret sig et større beløb at investere for, end hvis man som lønmodtager først skal betale skat, derefter investere. Der er jo, som lønmodtager, kun begrænset skattefri pension, der vel ikke kan bruges til fx ejendomsinvesteringer.

Med et holdingsselskab kan man altså investere en ca. 30%-50% (afhængig af om der betales selskabsskat først) mere i ejendom (eller aktier) ved indtjening end man ville kunne som privat?

Tager jeg fejl?

Er ikke sikker på jeg forstår spørgsmålet helt rigtigt, men hvis du spørger om det er en fordel at udleje fast ejendom i selskabsform eller som personlig virksomhed, så kommer dette som med alt muligt andet helt an på dine personlige forhold, krav og forventninger til forretningen. Her er det som nævnt en god idé at snakke med en revisor omkring fordele/ulemper ved en sådan konstruktion.

Husk på at et ApS er en selvstændig juridisk enhed, så selvom du nominelt ejer 100% af anparterne i et sådant selskab, så er alle værdier i selskabet altså ejet af selskabet og ikke dine. Dvs. at alle beslutninger i selskabet i princippet skal foretages med øje for hvad der er bedst for dette og ikke for dig personligt.... i langt de fleste tilfælde harmonerer de to ting dog.

I forhold til skat, så er det rigtigt at evt overskud i virksomheden ikke forfalder til personlig beskatning på den ene eller den anden måde førend dette trækkes ud, enten via udbytteudlodning eller lønudbetaling.

I forhold til likviditet og muligheden for geninvestering, så husk på at indtjening og likviditet ikke nødvendigvis er det samme.

Men som sagt... få en revisor til at hjælpe med at sætte en model op der passer til dine behov.

Porgan 8th October 2019 09:19 AM

Altså.... Der er jo flere ting her du skal være opmærksom på. For det første har du selskabsskat (22%) førend du kan flytte midler fra drift til holding.

For det andet betaler man 27% for de første ca. 50.000 i udbytte (til en selv) og herefter 42% for resten over det beløb i personskat.

Det eneste scenarie hvor det er specielt "smart" at handle ejendomme eller f.eks. aktier i et selskab er hvis midlerne bliver opbygget i selskabet og den lavere selskabs skat på sigt kan give en en højere driftskapital som så "down the road" giver et større overskud end "tabet" af de 22% i selskabsskat.

Bemærk endvidere at kapitalkrav på erhvervs engagementer samt bank og realkredit gebyrer er helt anderledes for erhverv end det er for private - hvis vi snakker ejendomsinvestering.

Derudover vil jeg på det kraftigste anbefale dig at finde en revisor.

økonom82 8th October 2019 11:52 AM

Citer:

Oprindeligt indsendt af Porgan (Indlæg 408614)
Det eneste scenarie hvor det er specielt "smart" at handle ejendomme eller f.eks. aktier i et selskab er hvis midlerne bliver opbygget i selskabet og den lavere selskabs skat på sigt kan give en en højere driftskapital som så "down the road" giver et større overskud end "tabet" af de 22% i selskabsskat.

Det er netop det jeg tænkte på.

christopherkbh 8th October 2019 11:57 AM

og så er gevinst ved salg af investeringsejendomme ikke skattefri for andre end personer.

Det som ofte sker er at man bruger virksomhedsskatteordningen, da den er noget mere fleksibel og med mange af de fordele som et selskab har i forhold til beskatning af afkast, og så er der i denne mulighed for at omdanne skattefrit til selskab på sigt.

derudover kan der være krav om revision i både holdning og driftselskab, ofte er den belåning du kan lave også lavere i et selskab end personligt.

økonom82 8th October 2019 12:45 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af christopherkbh (Indlæg 408619)
og så er gevinst ved salg af investeringsejendomme ikke skattefri for andre end personer.

Det som ofte sker er at man bruger virksomhedsskatteordningen, da den er noget mere fleksibel og med mange af de fordele som et selskab har i forhold til beskatning af afkast, og så er der i denne mulighed for at omdanne skattefrit til selskab på sigt.

derudover kan der være krav om revision i både holdning og driftselskab, ofte er den belåning du kan lave også lavere i et selskab end personligt.

Det er selvfølgelig meget relevant.

Jeg kan se at, som sædvanlig, skal man ikke regne med at få bare en lille fordel af at være selvstændig.

Porgan 8th October 2019 02:43 PM

Med hensyn til VSO skal man lige tænke på om man personligt hæfter eller om selskabet hæfter såfremt det går galt.

Anyway, Hvis du har en indtægt som selvstændig / som ejer at et selskab kan du sagtens investere pengene i ejendom.

Sådan helt simpel matematik, kunne være:

Brutto indtægt i selskab - 1.000.000
Udbetalt løn: 200.000 (heraf alm. indkomst skat)

Resultat: 800.000

22% I skat = 624.000 netto

Herefter bruger 624.000 til udbetaling på en ejendom. (Praksis er ca. 40% kontant, på udlejnings ejendomme)

Hvis du "down the road" sælger ejendommen og tjener noget på den, skal du så naturligvis personbeskattes af det du trækker ud som løn.

Jeg har en del venner og bekendte der som selvstændige "sparer op" i ejendomme (i selskabet) for derefter at udbetale en lille løn hvert år, når de har ramt pensionsalderen. På den måde bliver du ikke flået fuldkommen i personskat.

Du har naturligvis fradrag i selskabet for drift af ejendommene, vedligehold, evt. kontoransatte til at styre det osv.

I sin simpleste form behøver du ikke rode med holding konstruktion, men du kan rimeligt nemt flytte ejendommene ud i enkeltstående datterselskaber så den ene ejendom ikke kan "rive de andre med ned" hvis det går galt. Bemærk dog at banken generelt dels vil holde alle selskaber ansvarlige for at du kan få lån og som oftest vil de også kræve at du personligt hæfter for lånene hvis din gæld kommer op i en vis størrelse.

Prøv evt. at kigge på https://bluelobster.dk - de har nogle fine artikler om hvorledes det kan strikkes sammen.

P

olh 9th October 2019 07:14 AM

Citer:

Oprindeligt indsendt af økonom82 (Indlæg 408622)
Det er selvfølgelig meget relevant.

Jeg kan se at, som sædvanlig, skal man ikke regne med at få bare en lille fordel af at være selvstændig.

Jeg bliver lidt nysgerrig her. Umiddelbart synes jeg, det et en god ting, at der ikke er store personlige skattetekniske fordele ved at have et firma og være selvstændig. Ensartede aktiviteter skal i mine øjne gerne beskattes ens. Ellers ender vi som samfund bare i et eller andet skattecirkus, som kun skatterådgiverne vinder på. Hvorfor skulle det være godt med en skattefordel til selvstændige?

NB. Man kan så mene, at vi med det komplekse danske skattesystem allerede står i et skattecirkus...

27kungodt 9th October 2019 08:01 AM

Intet har undsluppet nogen hænder - og da slet ikke investering i ejendomme eller aktier.

Det eneste sted der er noget at hente i forhold til det løst beskrevne scenarie, er udskydning af den endelige beskatning.

PS - ingen ejendomme er skattefrie medmindre du selv bor i den, kører VSO og bor på en landbrugsejendom - resten beskattes ved kasse 1.


Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 03:52 PM.

Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2020, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.