Hvis du ikke ønsker at give et resume er det da pudsigt du alligevel lige kan overkomme at finde et citat frem der understøtter din pointe... flot arbejde!

Min er tolv tommer. Så behøver jeg ikke nogen båd.

Nå, alvorligt talt, jeg tror de fleste er ved at være trætte af dit spam, NPM. Du kan ikke tale et dødt marked i gang, og der er heller ingen, der kigger ind på dit ejendomsmæglerkontor for tiden. Du har tydeligvis 2006-agtige hallucinationer omkring købsivrige spekulanter og udlånsivrige banker, men vi skriver 2008 nu, de nævnte spekulanter er alle på vej i fængsel og de nævnte banker er alle konkurs eller på vej mod konkurs.

Og hvorfor er det egentlig smartere eller mere tjekket at leje en pose penge hos en kreditforening end at leje en lejlighed af en udlejer. Hvis prisen er den samme, så det vel komme ud på et? Det er trods alt de færreste husejere, der faktisk ejer mere end en lille del af deres hus, resten lejer de i praksis.

Hvis du keder dig på ejendomsmæglerkontoret, er der masser af alternativer til dette forum: Syvkabale. Minestryger. Jobannoncer.

Flot Trump, hele fire indlæg og du har allerede taget en ubehagelig tone i brug...

God idé! Så vil udlejer kunne forrente sin investering, og det vil kunne betale sig at bygge lejeboliger, så udbuddet af gode lejeboliger stiger! Den klassiske bolighaj a la nobelpristageren vil ikke længere kunne lukrere på et boligmarked, som vi kender det i dag, hvor udbuddet af gode lejeboliger er holdt kunstigt lavt på grund af den manglende lyst til at bygge passende boliger!

På den måde kommer lejerne måske nok til at betale en lille smule mere i husleje, men får formentlig en væsentlig bedre bolig for pengene...

1.100 kr. pr. kvm. pr. år - er det lejen for beton-arkitektur af svingende kvalitet på en pløjemark langt ude på Amager?

Den nyligt solgte "pædagogby" (Østerfælled Torv) forsøges (tilsyneladende) fortsat udejet for 1.456 pr. kvm. pr. år. Er det en realistisk leje? Det er ikke helt nybyggeri - og heller ikke nogen arkitektonisk perle - men til gengæld København Ø. Den slags centrale beliggenheder kan måske stadig gå for over 1.100 pr. kvm. pr. år? Men hvor meget over?

Nu er der væsentlig forskel på netto og bruttoleje. Nettolejen er opgivet efter fradrag af vedligehold, skatter osv. Bemærk at eventuelle værdireguleringer ikke medtages i brutto/nettoforholdet, men i stedet afspejles i afkastkravet.
Når vi er nede på en pris på ca. 22.000 kr. pr. em2 i byggeomkostninger hænger det sammen med min forudsætning om 5% afkast. Det er set indenfor de seneste 10-15 år et meget højt afkastkrav for boligejendomme, da man har accepteret ned til 1 - 2% i afkast i forventning og massive værdireguleringer. Den trafik er ligesom smuttet i mellemtiden, så derfor kræves der nu langt større afkast på fuldt udlejede, solide boligejendomme i de attraktive dele af Kbh. Det skal nu nok falde lidt til ro igen, så man igen kan finde investorer til 3,5 - 4% forretning, hvilket med en anslået nettoleje på 1.100 kr. pr. em2 kan bygge for 28 - 31.000 kr. pr. em2, hvilket svarer meget godt til byggeomkostninger på kvalitetsetagebyggeri...
I øvrigt er der absolut intet der tyder på faldende markedslejer i det ordentlige udlejningsbyggeri. Det er der med at markedet flyder med udlejningsboliger lige nu er for så vidt rigtigt, men som vi har drøftet herinde er det på lejevilkår som vil få enhver advokat til at slå korset tegn. Solide ejendomme i færdigudviklede områder opført med henblik på udlejning og ikke på udlejet i forsøg på at redde røven for en privatejer, de hænger overhovedet ikke på træerne.
En helt anden ting er at befolkningstilvæksten i løbet af 2 - 3 år har elimineret al overskud af lejligheder i Kbh, men det må vi snakke om ved en anden lejlighed :-)

/Bob

Tak for info - jeg havde lige overset denne væsentlige detalje at du skrev om nettoleje.

Vil det sige, at 1.456 kr. pr. kvm. pr. år i bruttoleje for Østerfælled Torv (bygget i 1990'erne) er ganske rimeligt set med lejer-øjne?

Det kommer jo an på om man kan finde noget bedre til en lavere pris
Helt seriøst synes jeg ikke at kvaliteten af Østerfælled Torv kan bære top-husleje. Du kan leje nybyg af lang højere kvalitet andre steder, hvis du kan få fingre i det.
Charlottehaven fx udlejes for omkring 1.200 kr. pr. m2, men der er års venteliste (hvorfor han ikke hæver lejen fatter jeg ikke - men sådan er der så meget). Det nye hus oven på Netto på den ydre del af Østerbrogade gik også for omkring 1.200 kr. pr. m2, så normen ligger nok deromkring snarer end de knap 1.400 på Østerfælled Torv.
Men altså herregud 10% fra eller til - det vigtigste er at slå til hvis man kan lide lejligheden. Det er jo rimeligt nemt at komme ud af lejelejligheder - så længe man passer på de helt urimelige kontrakter i noget nybyg med forkøbsret.
Min primære bekymring ifm. Østerfælled Torv ville være ejerforholdene. Det er formodentlig kun et spørgsmål om tid for ejerkredsen med hr. Palm i spidsen ryger på røven. Han købte ejendommen for en helt forrykt pris, som må give ham alvorlige problemer. I princippet er lejerne 100% beskyttet ifm. tvangsauktion over udlejningsejendom, men der er en masse besvær omkring indkøring af ny driftsorganisation osv.

/Bob

BobDylan

Privat ejendomsret giver overhovedet ikke mening uden for konteksten af et civiliseret samfund.

Hvordan privat ejendomsret karakteriseres er afhængigt af samfundsformen, men historisk vil ”ejendomsretten” til væsentlige goder sjældent være total, men i stedet udstyret med væsentlige begrænsninger. Ofte fornuftige af hensyn til almenvellet, til tider vilkårlige og uhensigtsmæssige.
Den samfundsstruktur vi har valgt er demokrati. Basis forudsætningen bliver dermed at rigtigt og forkert stemmer vi om. Det er langtfra perfekt, men det er væsentligt bedre end alternativerne.

Huslejereguleringen er ikke offentlig støtte. Det koster ikke det offentlige en krone. Det koster heller ikke ejerne af ejendommene penge.

De nederste 6 m af kysten blev ved lov gjort til offentligt område for dekader siden.
Det brokkede ejerne sig voldsomt over dengang det fandt sted. Mange har stadig knapt accepteret det.
Man kan fint argumentere for at det er offentligt støtte til fritidsaktiviteter at den lov opretholdes. Hvis man afskaffede loven kunne ejerne tage entre eller nægte pøblen adgang alt efter præference. Skal den lov også af vejen ved lejlighed ?

Nu kan man ikke bare sætte et teoretisk beregnet velstandstab op mod de politiske målsætninger og sætte to streger under resultatet. Politiske gevinster kan ikke nødvendigvis gøres op økonomisk.

Huslejeregulering er en politisk valgt måde at støtte lejerne på. Det er ikke en direkte økonomisk støtte til disse, men en indirekte - idet bl.a. skatteindtægterne, som du har nævnt, bliver mindre.
At gevinsterne fra lejereguleringen fordeles vilkårligt er ikke korrekt. Gevinsterne går til de borgere, der har valgt at bosætte sig i privat udlejningsbyggeri opført før 1992. Er det en vilkårlig fordeling? Nej, det er en politisk bestemt tilgodeseelse af lejere i privat udlejningsbyggeri, der stiger med boligforbruget og også generelt stiger med byggeriets alder, ligesom lejere i alment boligbyggeri støttes (direkte og indirekte) på andre måder. Tilsvarende udgør den fraværende beskatning af gevinster ved salg af ejer- og andelsboliger en anden form for subsidiering - der vel heller ikke kan betragtes som vilkårlig?

Størrelsen af reguleringsgevinsten afhænger naturligvis af huslejens størrelse - og det betyder ganske rigtigt, at der er visse borgere, der får mere glæde af den end andre. Men det betyder ikke, at overførselsindkomstmodtagere bosiddende i privat boligbyggeri ikke får glæde af den.

Støder det dig også moralsk, at der direkte går offentlige støttekroner til biblioteker, børnehaver og idrætsklubber, som også benyttes af højindkomsttagere?

Det er nøjagtig samme problemstilling som med boligerne. Faktum er, at beboersammensætningen i private udlejningsboliger ikke er særligt meget anderledes end i almene boliger - og at de af dig og flere andre huslejereguleringsmodstandere omtalte store luksusboliger kun udgør en minimal del af det private udlejningsbyggeri. Således er det af de egentlige private udlejningsboliger, som folk gerne bor i i lang tid, kun 10 % af alle boliger, der er over 110 kvm. - modsat 18% af boligerne af alle typer sammenlagt, jf. p. 12 i Private udlejningsboligers rolle pÃ¥ boligmarkedet — Statens Byggeforskningsinstitut (SBi). Det giver altså grund til at antage, at der er flere ejere af store luksusboliger, der har fået (indirekte) offentlig susbidiering end lejere.

Langt det meste lejeregulerede byggeri sikrer blot den brede befolkning - herunder mange socialt udsatte, men også en del, som ikke er berettiget til direkte offentlig boligstøtte - en god og billig bolig, især i og omkring de store byer.

Jeg fik aldrig svar på denne her, thsv?