@ Maiabing

Problemet er at de rent databasebaserede værktøjer tilsyneladende ikke altid leverer produktet.

En lille historie fra københavnsområdet; ægtefæller køber hus i 2014, i 2021 sælger den ene part sin halvdel til den anden. Resultat i DinGeo vurdering; et fald i kvadratmeter prisen til 83% af hvad den var da huset blev købt i 2014. I samme periode har huspriserne i området ikke stået stille.

Nabohuset (en del mindre) sælges i 2021 til en kvadratmeterpris der er 2,6 x den af DinGeo beregnede for huset ovenfor.

Dette er, naturligvis, altsammen anekdotisk, da jeg ikke giver direkte link til tinglysning, OIS eller lignende.

Om ikke andet bør den slags eksempler gøre, at der skal være en fornuftig mulighed for revurdering/klage - hvilket der tilsyneladende er en frygtelig politisk modvilje imod!

I den traditionelle ejendomsvurdering var der faktisk taget højde for grunde med særlig god/dårlig beliggenhed, uhensigtsmæssig udformning etc. Grundens værdi har betydning, eller kan have det. Der er forskel på værdien af grunden for et fredet hus, hvor værdien essentielt er 0 kr (da den ikke kan bruges til noget andet) og så den grund der er bebygget med et ikke klausuleret hus og som har en høj, ikke udnyttet bebyggelsesprocent.

Nu skal man ikke været alt for københavnscentreret, hvilket meget af debatten i medierne er, men selv i hovedstadsområdet er der en del huse der købes med henblik på nedrivning og genbyg. Hermed har man nogle punktvise indikatorer for grundværdi.

Dette er nok det som er det mest upopulære hos mig. Resten er bare det sædvanlige "klask til panden" over offentlige systemer.....

Jeg syntes det er fint at alle ikke bare skal kunne klage som idag, så lad klagen være brugerbetalt sålænge den ikke fører til regulering, fast beløb f.eks. 10% af årets værdi-skat, min. 500kr eller noget i den dur.
Og med en anke-instans.

Det kunne være der skulle opstilles et borgerforslag? Den totale arbitrære beskatnings-sats som kan være meget forkert, skal man kunne anke.

Det helt store problem er at politikerne insisterer på at det er den sande værdi man skal beskattes af og at den kan beregnes. Det er bimlende naivt at tro man kan beregne den sande værdi af noget så forskelligt som huse og det ved politikerne/skat udmærket.

Ejendomsværdien er da den svære del af vurderingen hvis man ikke må se inde i huset. Fx to ens huse; det ene i “original stand” fra 1953 og det andet sat 100% i stand af ejerne som er elektriker og murer. Det er helt umuligt at vurdere en korrekt værdi af de to huse uden at kigge ind i husene og selv hvis man må kigge ind i husene kan man se på mæglerne på tv hvor svært det alligevel er at vurdere en korrekt pris.

Jorden derimod, der kan man inddele i nogle områder og sige at man skal betale fx 200, 900 eller 1.500kr/m2/år alt efter om det er i Nakskov, Gladsaxe eller Gentofte. På samme måde som jeg har skrevet flere gange om som Silkeborg99 beskriver og ikke mindst på samme måde som det gamle vurderingssystem fungerede.

@ SantaC

"Jorden derimod, der kan man inddele i nogle områder og sige at man skal betale fx 200, 900 eller 1.500kr/m2/år alt efter om det er i Nakskov, Gladsaxe eller Gentofte. På samme måde som jeg har skrevet flere gange om som Silkeborg99 beskriver og ikke mindst på samme måde som det gamle vurderingssystem fungerede."

Lad os regne et par eksempler, taget frit efter et hurtigt opslag i boliga.dk - disclaimer; kender intet til boligmarkedet i Nakskov eller Gladsaxe.

Nakskov:
Nu: Grundskyld til kommunen: 9.953,47 Kr/år. Grund 1400 kvm. Byggeretspris 180.000 kr. Grundpris 1400 kvm x 225 kr./kvm Værdinedslag i øvrigt: 187.000,00
v. 200 kr./kvm/år Grundskyld til kommunen: 280.000 Kr/år.

Gladsaxe
Nu: Grundskyld til kommunen: 28.559,10 kr/år. Grund 1023 kvm. Byggeretspris 656.000 kr. Grundpris 1023 kvm x 820 kr./kvm
v. 900 kr./kvm/år Grundskyld til kommunen: 920.700 Kr/år.

Gentofte
Nu Grundskyld til kommunen: 34.683,20 Kr/år. Grund 956 kvm. Byggeretspris 1.504.000,00 kr. Grundpris 956 kvm x 1.880,00 kr./kvm Værdinedslag støj: 458.327,00
v. 1500 kr./kvm/år Grundskyld til kommunen: 1.434.000 Kr/år.

Med ovenstående beregninger in mente, tror jeg ikke at det vil sprede lykke, hverken i befolkningen eller hos hovedtallet af politikerne; men det er en hurtig måde til at nationalisere alle egendomme i Danmark (når nu folk ikke kan betale).

Det adresserer iøvrigt ej heller forskellen mellem jord til skyskrabere og fritidshuse.

Det er ikke perfekt - og det vil gælde for alle store systemer. Men mindre kan gøre det. Godt nok for det store flertal og et klagesystem for resten.

Men det falder helt sikkert langt, langt oftere inden for en 40% margin end det system, som man stadig - mange hundrede millioner af kroner senere - slet ikke er kommet i mål med. Hvor mange oplever i praksis, at realkreditten tager fejl ud over de 40%. Det er i hvert fald aldrig sket for mig og jeg har da (lidt) mere erfaring end de fleste.

Enig i at man skal bruge de databasebaserede systemer, hvor man kan. Men er dog ikke sikker på, at man kan beskrive et 40% spænd som en 40% margin - det bør vel være en 20% margin (under antagelse af symmetri).

Sekundært; kun to gange har en af mig oplevet omlægning af realkreditlån ikke rummet en fysisk vurdering foretaget af egendomsmægler. Det var pga. Covid19, besigtigelse skete udefra, og i begge tilfælde var belåningsgraden under 40%, hvorfor risikoen for realkreditinstituttet var til at overskue.

Det tilbagevendende problem i hele denne historie er, at der ikke er nogen simpel mekanisme til at rette op på systemet - hvilket reelt er det man gør, når vurderinger ændres efter klage.

Problemet med mæglervurderinger er at de principielt er "black box" systemer - vi forstår ikke hvilke parametre der bruges i analysen. De databasebaserede systemer kan gøres deterministiske - man kan følge alle parametre og deres indbyrdes relationer. Værst er AI/machine learning systemer/neurale netværk hvor man ikke kan beskrive hvordan resultater fremkommer, og hvor disse er helt afhængige af hvilke data (og kvalitet af disse) der er blevet "trænet" på.

Det virker dog som om de fleste af problemerne er centreret omkring hovedstaden.

Det man bør rydde op i er:

For meget betalt skat (primært udenfor større byer).
Beskatning af grunde efter bebyggelsesprocent (primært større byer).

Da der skal være provenuneutralitet, er der grænser for hvor meget der kan omfordeles.

Man kan jo bare vælge nogle andre tal hvis man synes 200, 900 og 1500 kr. er for højt.....

Det er jo åbenlyst ikke det der er pointen.

Hvis man vælger 7, 28 og 36 kr/m2/år kommer boligejerne til at betale det samme som i dag.

Naturligvis kan man vælge andre værdier, men når nu der var konkrete forslag...

Men det løser ikke rigtigt noget problem - den eksisterende model er på det område bedre, da der simpelt (og gennemskueligt) korrigeres for støj, beliggenhed etc.

Bemærk også den sidste sætning "Det adresserer iøvrigt ej heller forskellen mellem jord til skyskrabere og fritidshuse."

Det er den eksisterende model for grundskyld jeg vil videreføre. Enhederne der angives m2-pris på er der markant mindre end kommunerne.

Enten kan forskel mellem bebyggelsesprocent bygges ind i modellen eller man kan efterfølgende gange det beløb man kommer frem til med bebyggelsesprocenten

Grundlæggende virker vi enige vis-a-vis grundskyld. Man kan så argumentere for, at grundskylden ikke bør være der - og så kommer man ud i et nyt - og ikke nødvendigvis bedre - sæt af korrektioner.

Denne sætning: "Enhederne der angives m2-pris på er der markant mindre end kommunerne." forstår jeg ikke helt - refereres der til det datamateriale som jeg brugte?

Er det således at man altid, f.eks i Københavns Kommune, kan regne med at en etageejendom overholder specifikke bebyggelsesprocenter, eller har man historisk defineret f.eks at dette kvarter er "højt og tæt" og hermed ikke sat konkrete tal på bebyggelsesprocenten?