Fordi det system ikke duer. Bare sammenlign prisudviklingen i København kontra Lolland over 20 år.

Det beskatningen løbende justeres med prisudviklingen i området, det kunne være på kommuneniveau, tænker jeg da det er en rigtig udmærket tilgang.

Så kunne man lave det endnu simplere. Fast beskatning uanset værdi per kvm ud fra gennemsnit af området. Det kunne gøres per bydel.

Nej for så beskatter du kun lokationen på overordnet niveau. Ved at beskatte ud fra købsprisen og løbende justere ud fra prisudvikling i området fanger du også værdien af boligen relativt til andre i området.

Eksempel 3 boliger i samme område med forskellig kvm pris:
1: 30.000
2: 37.000
3: 43.000
gennemsnit: 36.000

Beskatter du kun ud fra kvm priser vil den dyre (og nok bedre) bolig skulle betale for lidt og den dårlige betale for meget. Ved at betale ud fra købsprisen med løbende justering fanger du det. Eksempelvis hvis priserne er steget med 20% næste år:
1: 30.000 --> 36.000 | skat: 300 --> 360 kr/kvm (+60)
2: 37.000 --> 44.400 | skat: 370 --> 444 kr/kvm (+74)
3: 43.000 --> 51.600 | skat: 430 --> 516 kr/kvm (+86)

Nu får du altså en mere fair beskatning der tager hensyn til både lokation og boligens kvalitet på købstidspunktet. Det tager også forbehold for variation i lokationskvalitet lokalt, eksempelvis 2 indentiske huse men det ene ligger i første række til stor motorvej, det andet ligger i anden række. Dette vil være udtalt i salgsprisen og derfor inkluderet allerede så du behøver ikke have det som parameter i en åndsvag model.

Købsprisen siger alt om den samlede værdi for en bolig, så istedet for at smide den væk fra dag 1 og prøve at beregne en helt anden værdi så brug den istedet for købsprisen er på købstidspunktet faktisk det boligen er værd og vil du have et godt gæt på hvad din bolig er værd 5 år senere så kig på hvad naboens hus lige er blevet solgt for.

Dette system vil også snildt gøre at liebhaverboliger, eksempelvis nogle af de kæmpe ejerlejligheder hvor der kun er meget få men ekstremt rige købere der går til 100.000kr også vil blive korrekt beskattet ud fra deres købsværdi. Noget som "folket" sikkert vil være rigtig rigtig tilfredse med. Så slipper du også for at skulle kigge på 180 parametre og vurdere hvilke af dem der er udslagsgivende for en skønhedsfaktor det gør, at nogle helt ekstremt rige individer er villige til at betale 2-3x kvm pris for området for den bolig.

Det er uklart, om det er grundskyld eller ejendomsværdiskat, du er i gang med at beregne på den måde.

Der er en stor udfordring i, at ikke alle ejendomme handles lige ofte. Når nr. 17A får sin skat beregnet på grundlag af gamle offentlige vurderinger, og nr. 17B får sin skat beregnet på grundlag af en købspris i 2021, lyder det som en opskrift på vanskeligheder i forhold til ligebehandlingsprincipper.

Procentreguleringsprincippet virker ikke i sig selv urimeligt.

Ligehvadfornoget?

Det ordnes da med et pennestrøg, det er allerede lavet så man ikke kan klage med mindre der er vildt stor afvigelse.

40% over naboen i et identisk hus er ikke nødvendigvis nok længere.

Præcis gorm, så vi kan lige så godt droppe det der millimeter retfærdighed og gøre det hele nemmere og billigere.

Der er forskel på, om skøn (manuelle eller maskinelle) falder forskelligt ud, eller om man decideret bruger forskellige opgørelsesmetoder.

FYP. Det er ikke småpenge, der er på spil.

Hvad med renovering? To ens boliger (naboer) sælges. Den ene er blevet top-renoveret og går til 7.000.000 kr. Den anden er ikke blevet rørt i 50 år og går til 4.000.000. Det giver uendelig mere mening for en køber at snuppe den slidte bolig og renovere end det gør at købe den dyre.

Hvad med folk der renoverer løbende og forbedre værdien af boligen? Hvad med salg af grunde/nedrivningsprojekter? Udstykningers værdiforøgelse? Omlægning af landbrug til beboelse? Nyopførte lejlighedskomplekser? Forældresalg og andre salg til fordelagtig pris? Man kunne blive ved.

Resultatet er et kæmpe læs manuelt arbejde for hver sag vil skulle behandles manuelt, hvis ikke den er helt og aldeles standard på alle leder og kanter. Det virker ikke!

Fedt, for så er der et incitament til at forbedre vores boligmasse. Det er klart du ikke kan have sådan et system helt alene, men jeg vurdere det som basis er simpelt og fornuftigt. Du skal bygge nogle ting på, men så lidt som overhoved muligt for ellers ender du med noget der er for kompliceret. Igen, accepter at du ikke får et 100% fair system men sørg for at du samler op så folk ikke betaler urimeligt lidt i skat. Betaler de urimeligt meget er de deres eget ansvar at indsende en klage.

Alle de ting du nævner er jo lige præcis noget det nye system heller ikke kan og aldrig kommer til at kunne og nok er hele grunden til at det er blevet udskudt så meget og haft budget eksplosioner. Du er nødt til manuelt at tage stilling til de her ting. Igen, accepter at det koster en %'del af indtjeningen at administrer systemet.

Man kunne eksempelvis afstemme skat den dag huset bliver solgt således at man bliver løbende beskattet og afregner færdigt til sidst. Hvis den procentvise regulering rammer nogenlunde rigtigt vil du have betalt nogenlunde det rigtige i skat og hvis du er under en eller anden grænse burde man nok ikke gøre mere ved det. Lad os eksempelvis sige det hus du nævner der er købt for 4 og solgt for 7, ejerskab over 5 år hvor områdets priser er steget 7% om året:

0: 4 -> skat: 40.000
1: 4.28 -> skat: 42.800
2: 4.57 -> skat: 45.700
3: 4.90 -> skat: 49.000
4: 5.24 -> skat: 52.240
5: 5.61 -> skat: 56.100

Så vurdering er på 5.61 mio taget ud fra prisudviklinge i området men du må jo have gjort noget specielt ved dit hus siden det er mere værd. Det kan man så være ligeglad med, eller også kunne man jo regne baglæns og sige at du egentligt har haft en årlig stigning på 11.8% istedet for områdets 7%, dvs din skat BURDE have været:

0: 4 -> skat: 40.000 (+0)
1: 4.47 -> skat: 44.700 (+1900)
2: 4.99 -> skat: 49.900 (+4200)
3: 5.58 -> skat: 55.800 (+6800)
4: 6.25 -> skat: 62.500 (+10260)
5: 7.00 -> skat: 70.000 (+13900)

Så når ud sælger huset skal du lige smide 37k forbi skat fordi du har betalt for lidt. Samme hvis du har betalt for meget. 37k ekstra på 3 mio fortjeneste (-whatever udbygning har kostet) er ikke det store imo - samlet betaler du ca 320k i skat over de 5 år men kommer ud med 3 mio. i fortjeneste. Det er satme billigt sluppet ifht. gevinstbeskatning. Har du lavet en reel udbygning kunne man jo køre modellen frem med normal fremskrivning til året for udbygningen og så fordele den ekstra gevinst ud fra salgstidspunktet tilbage til året for udbygningen. Man kan også gøre noget helt 3.

Case and point er at det er et gennemskueligt system, det grundlæggende er fair og pisse nemt. I ovenstående tilfælde kommer du til at betale den skat du burde OG du får en fordel fordi du udskyder den, så din årlige skattebesparelse kan du jo smide i aktiemarkedet hvilket bare er fedt for dig.

For mig at se kan du aldrig 100% vurdere værdien helt rigtig. Men du har en købspris og på et tidspunkt også en salgspris og de er helt rigtige så lav et system med udgangspunkt i dem til løbende beskatning og så ret af til sidst. Resten må du manuelt tage stilling til for det kan et system til 3.6 mia alligevel ikke beregne kan vi jo se.

Hvis du køber et hus til 7 mil må du også være parat til at betale skat svarede til en pris på 7 mil.
Skat sættes derfor ved køb og opdateres så derfra løbende med salgsprisen som udgangspunkt.

Modellen skal derfor iterativt korrigeres hver gang der sælges en bolig.
Hvis to mange boliger sælges dyrt i et område korrigeres skat op i det område.
Det kunne laves som en SVM med basis input.

Hvis salg afviger mere end 20% fra det modellen forudser skal det flages som outlier og vurderes manuelt.

Hvis du går i denne retning, så mener jeg at Cinis' model, som han har præsenteret en del gange, er bedre, hvor man betaler en løbende skat og afregner en alm. avanceskat ved salg.

Problemet er at vi jo netop ikke vil avaceskat, fordi det har vist sig meget problematisk i de lande som har indført det (primært på indlåsningseffekten), så den kommer nok aldrig igennem (og det er nok fornuftigt).

Jeg mener stadig ikke vi har en gangbar model her. Jeg er helt med på, at systemet aldrig kan blive milimeter præcist og fair, uden at det har konsekvenser på andre områder. Dette er specielt tydeligt på avanceskat, hvor modellen vil være 100% fair, men det skaber et uforholdsmæssigt stort problem i indlåsningseffekten.

Jeg påstår ikke at have løsningen. Men hvis jeg kender det offentlige ret, så er din model stadig for kompleks til, at den vil virke i praksis, uden at koste en jetjager om året i diverse systemer og manuelle behandlinger.

Jeg vil mene det her er en af de meste simple metoder og jeg anser den ikke som svær at implementere.

Udfordringen ved løbende beskatning er jo at du til hvert år vil beskatte en %'del af værdien. Du kender værdien på købs og salgsdatoen præcist fordi du har den faktiske pris. Men som sagt er det imo. hul i hovedet at de her 2 præcise priser slet ikke bruges, men istedet forsøger man fra dag 1 at estimere den.

Med denne her model er den 100% præcis i år 0 og bliver fremskrevet med den lokale prisudvikling. Dvs. den er også ret præcis år 1 og bliver mindre præcis med tiden. Når du så sælger så har du igen en 100% præcis pris. Denne kan du så bruge til at regne tilbage og estimere hvor upræcis din vurdering var i hvert år og afregne med sælger således at den betalte skat kommer til at tilsvare den faktiske udvikling imellem en salgs- og købspris i stedet for et eller andet meget upræcist generelt estimat.

Jeg vil mene det er meget mere simpelt og meget mere fair. Det er ikke avanceskat, men løbende beskatning med korrektion ved salg der skal korrigere det man løbende har fejlestimeret med. Det vil gøre at man fra dag 1 betaler en skat der er korrekt ifht. boligens pris, det fjerner usikkerheder på fremtidig boligbeskatning ud fra hvor lort skats model måtte være et givent år (og det fjerner hele konceptet med at du køber en bolig til én pris, men betaler skat af en hel andten) og med korrektion til sidst er du sikker på at have betalt noget fair, både i tilfælde af for meget og for lidt. Ikke millimeter fair, men fair.

Alt sammen fordi man bruger købs og salgspris (som ved avanceskat) men i kontekst af løbende beskatning, i stedet for at hælde dem ud i lokummet fra dag 1 som man gør nu. Lige nu siger man ret beset at købs- og salgspris er fuldstændig urelateret til en boligs værdi.. ground truth er det skats generelle model siger. Modellens formål er at estimere markedsværdien, men du har for pokker den rigtige markedsværdien lige foran næsen i købs- og salgsprisen så man kan lige så godt bruge dem som 2 datapunkter og så trække en linje imellem og så få betalt skat af det istedet for 100% på et fantasi estimat. Du ved bare ikke salgsprisen før du har solgt så du er nødt til løbende at estimere den, noget jeg mener man med denne metode ret fint og simpelt kan gøre. Det er reelt set ligegyldigt hvad du estimere den til, hvis du bruger salgsprisen til at korrigere til sidst som i eksemplet så bliver den rigtig skat jo betalt ligegyldigt hvad. Men man ønsker self. et rimelig rigtig estimat således at når huset sælges så passer salgsprisen nogenlunde med fremskrivningen (og dermed den løbende beskatning). Dermed skal man ikke betale penge eller have penge tilbage i skat. Ligesom det egentligt er ligegyldigt hvad der står i din forskudsopgørelse, du skal nok betale det rigtige i skat. Det er bare sjovere at man har ramt rigtigt og ender på ca. 0.

Advance beskatning virker ikke, der er ikke et eneste land hvor det virker. Hvis du tænker dig lidt om vil du forstå hvorfor. Lav mobilitet, svingene indtægter, masser af loopholes osv.

Så private vil kunne få masser af likviditet og endda kunne hive penge ud af staten ved at sælge boligen videre til spotpris og derefter (relativt hurtigt) sælge den igen til fuld pris?!? Og/eller man slipper billigere fra skatten, hvis ikke det fulde beløb er en del af købesummen for boligen, fx fordi cyklen i garagen følger med - og den kostede lige 1 mio. kr. Det skal nok gå godt, at lade folk selv bestemme deres skattebetaling. Hvor har vi set den trafik henne før - nå ja, det er sket for andelsboliger hver eneste dag året rundt de sidste 30 år... :rolleyes:

Som beskrevet; hvis man skal inddrage købs- og salgsprisen for den konkrete bolig for en skattemæssig vurdering vil man blive nødt til at have sanity-checks der smider det ud til check hvis en pris ligger for langt fra det forventede. Kun hvis de 2 priser er retvisende vil man kunne bruge dem. Derfor kan man ikke bare sælge til halv pris og halvere skatten.

Når det så er sagt har skatteunddragelse jo altid været en ting. Du kan self godt sælge en cykel i garagen til 1 mio, men når du skal sælge boligen skal du også lige overbevise den næste om at det er en god idé. Og at det er en god idé at påtage sig risikoen for at blive taget i det.

Hele humlen er blot at du som udgangspunkt regner med, at en gennemsnitligt bolig koster den gennemsnitlige kvadratmeterpris for området. Når du så kigger på en konkret bolig i området vil den ligge over eller under og købsprisen og købsprisen fortæller dig hvor mange %. Tesen er så, at om y antal år, ja så vil prisen på boligen cirka stadig være gennemsnitsprisen for området +/- x%, afhængigt af forbedringer men dem kan du som sagt cirka estimere ud fra forskellen i købs og salgspris sammenlignet med udvikling i området. E.g hvis en bolig på 10år er gået fra bund 20% for området til top 10%, så er resten af husene på vejen enten faldet sammen eller også er boligen blevet kraftigt forbedret.

Man kan også gøre noget helt 3. - Men tag systemet med prisestimering ud fra salgspris og fremskrivning via den lokale prisudvikling som en base og så udbyg det der giver mest mening på det men begræns det kraftigt og lev med det ikke bliver perfekt. Lige nu er systemet sikkert designet fint og retfærdigt men det er ligemeget for man kommer aldrig til at kunne implementere det. Alt imens de 10 år gamle vurderinger driver længere og længere væk fra virkeligheden.

Det synes jeg lyder meget fornuftigt og ligger sjovt nok tæt på et forslag jeg også nænvte for lang tid siden... korrektionen med salgsprisen (som jeg ikke nævnte, men blot at man betalte en løbende skat ift gnmsnitlig værdistigning) synes jeg er smart... outliers skulle tjekkes..

Man kunne også blot købe en af bankernes og realkredittens mange prisberegningsmodeller og bruge den. Hvis folk mener, de har noget særligt dyrt/billigt, så kan de klage og få et konkret syn til et fornuftigt gebyr. Fører synet til en korrektion, får man pengene tilbage. End og story.

https://finans.dk/erhverv/ECE1372830...ctxref=forside

Fejl i det første 15%, og her snakker vi de absolut nemmeste ejendomme at håndtere.

Der er langt op ad bakken..

Din model har nogle gode elementer (som også er vendt før herinde) men også nogle begrænsninger.

For det første kan du reelt kun indføre den på fremtidige salg med mindre de kommende ejendomsvurderinger - modsat mange af mine og mange andres forventninger - rammer plet. Dvs en meget lang indkøringsfase som man dog kan sammenstille med den udrulningsmodel som SKAT allerede har gang i.

Dernæst, begrænsningen i den lineære tilbageskrivning er at du skattemæssigt rammes lige hårdt uanset hvornår du laver forbedringer eller feks tilbygninger i ejertiden. Forbedringer eller tilbygning lavet i år 5 lige umiddelbart før salget rammer lige så hårdt som var den foretaget i år 0. Tilbygningen kan du principielt tidsdatere via BBR oplysninger men så skal du også til at vurdere ændringen i vurdering fra den dato, og så begynder kompleksiteten stille og roligt. I eksemplet var det 5 år, men hvad hvis det er 20 år. Så kan det slå rigtig hårdt !

Nu er det de færreste der reelt kender deres salgstidspunkt på forhånd, men det bliver en ekstra overvejelse for dem der overvejer forbedringer at de kan blive ekstra skattemæssigt ramt.

Endelig implicerer modellen også at SKAT refunderer ejendomsskat såfremt du kommer fra boligen med et tab.

Kan skattefar se hvor meget huse er belånt til og vil det blive brugt i den kommende vurdering ?

Kan de se hvad huse er kreditvurderet til eller er den information kun tilgængelig for kreditforeningen/banken?

Hvis jeg har købt et hus til 3 mil i 2017
BBR ændres og Huset vurderes til 4 mil efter en ombygning som også sker i 2017
Jeg betaler så husskat af de 4 mil i 5 år
I 2022 sælger jeg huset til 3 mil

Har jeg så krav på at få penge tilbage af skat?

1) Ja - men bruges ikke.
2) Nej.
3) Nej - hvis SKAT's seneste vurdering af ejendommen viser, at der er betalt for meget, går pengene til ejeren i 2024/25, når tilbagebetalingen sker.