Boligdebatten.dk

Boligdebatten.dk (/)
-   Generelt (http://www.boligdebatten.dk/generelt/)
-   -   Salgspriser på huse i 2022/20232024 i de dyreste områder (effekt af skattereformen) (http://www.boligdebatten.dk/generelt/37494-salgspriser-pa-huse-i-2022-20232024-i-de-dyreste-omrader-effekt-af-skattereformen.html)

hennesen 17th December 2021 10:41 AM

Salgspriser på huse i 2022/20232024 i de dyreste områder (effekt af skattereformen)
 
Med de nye vurderinger som sendes ud i stor stil fra foråret 2022, så kigger vi nok ind i et par år hvor der må formodes at blive en del ejendomshandler hvor effekten at den nye skat skal/bliver indregnet i handelspriserne.

Som bekendt får købere (og nuværende ejere) ved overtagelse inden 1. januar 2024 en skatterabet, hvorimod nye overtagelser efter 1. januar 2024 skal betale en højere skat (i de dyrere segmenter).

Boliga har en feature hvor skatterabat ved køb før 2024 kan udregnes for huse til salg.

Lidt opslag heri på huse i de dyrere segmenter (8-12 mio) omkring de større byer – som der iøvrigt er blevet relativt flere af de senste år – viser at skatterabatten ved køb før 2024 typisk ligger i et range på 0.60-0.85 % af prisen - svarende til ca 50.000 (8 mio udbudspris) til 100.000 (12 mio udbudspris).

Lidt høkerregning (alt lineart og uden inflation) hvor det antages at skattestigningen går direkte fra betalingsevnen på realkreditlån (fastrente, nuværende niveau), indikerer at priserne skal falde hhv. 14% (8 mio), 17%(10 mio) og 19 % (12 mio) efter 1. januar 2024. Til denne pris/besparelse, er break-even imellem at købe efter 1. januar 2024 til en reduceret pris / højere årlig skat i forhold til at købe idag til en højere pris (intet afslag) / lavere skat hele 22.5 år.

Så spørgsmålet er hvilke pris* køber og sælger forventes at blive enige om på disse huse (ej på landsplan) – hhv. a) i 2022 (når den nye vurdering på huset er kendt), b) sidste del af 2023 (hvor handel og overtagelse inden 1. januar 2024 stadig netop kan nåes, og c) efter 1. januar 2024.?

*alt andet end skatten lige i forhold til idag

SantaC 17th December 2021 12:27 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af hennesen (Indlæg 437345)
Med de nye vurderinger som sendes ud i stor stil fra foråret 2022, så kigger vi nok ind i et par år hvor der må formodes at blive en del ejendomshandler hvor effekten at den nye skat skal/bliver indregnet i handelspriserne.

Som bekendt får købere (og nuværende ejere) ved overtagelse inden 1. januar 2024 en skatterabet, hvorimod nye overtagelser efter 1. januar 2024 skal betale en højere skat (i de dyrere segmenter).

Boliga har en feature hvor skatterabat ved køb før 2024 kan udregnes for huse til salg.

Lidt opslag heri på huse i de dyrere segmenter (8-12 mio) omkring de større byer – som der iøvrigt er blevet relativt flere af de senste år – viser at skatterabatten ved køb før 2024 typisk ligger i et range på 0.60-0.85 % af prisen - svarende til ca 50.000 (8 mio udbudspris) til 100.000 (12 mio udbudspris).

Lidt høkerregning (alt lineart og uden inflation) hvor det antages at skattestigningen går direkte fra betalingsevnen på realkreditlån (fastrente, nuværende niveau), indikerer at priserne skal falde hhv. 14% (8 mio), 17%(10 mio) og 19 % (12 mio) efter 1. januar 2024. Til denne pris/besparelse, er break-even imellem at købe efter 1. januar 2024 til en reduceret pris / højere årlig skat i forhold til at købe idag til en højere pris (intet afslag) / lavere skat hele 22.5 år.

Så spørgsmålet er hvilke pris* køber og sælger forventes at blive enige om på disse huse (ej på landsplan) – hhv. a) i 2022 (når den nye vurdering på huset er kendt), b) sidste del af 2023 (hvor handel og overtagelse inden 1. januar 2024 stadig netop kan nåes, og c) efter 1. januar 2024.?

*alt andet end skatten lige i forhold til idag

Eventuelle påvirkninger fra Skattereformen indprises løbende. Informationen om skatterabat er jo kendt i markedet. Det var det der skete til sidste deadline og det vil ske igen.

Når man snakker om 15-20 års sigt er man nødt til at indprise noget inflation, når nu rabatten er i faste priser. Bare 1,5% giver et realfald fra 50.000kr til 40.000kr. på 15 år.

maiaibing 17th December 2021 06:48 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af hennesen (Indlæg 437345)
Med de nye vurderinger som sendes ud i stor stil fra foråret 2022, så kigger vi nok ind i et par år hvor der må formodes at blive en del ejendomshandler hvor effekten at den nye skat skal/bliver indregnet i handelspriserne.

Som bekendt får købere (og nuværende ejere) ved overtagelse inden 1. januar 2024 en skatterabet, hvorimod nye overtagelser efter 1. januar 2024 skal betale en højere skat (i de dyrere segmenter).

Boliga har en feature hvor skatterabat ved køb før 2024 kan udregnes for huse til salg.

Lidt opslag heri på huse i de dyrere segmenter (8-12 mio) omkring de større byer – som der iøvrigt er blevet relativt flere af de senste år – viser at skatterabatten ved køb før 2024 typisk ligger i et range på 0.60-0.85 % af prisen - svarende til ca 50.000 (8 mio udbudspris) til 100.000 (12 mio udbudspris).

Lidt høkerregning (alt lineart og uden inflation) hvor det antages at skattestigningen går direkte fra betalingsevnen på realkreditlån (fastrente, nuværende niveau), indikerer at priserne skal falde hhv. 14% (8 mio), 17%(10 mio) og 19 % (12 mio) efter 1. januar 2024. Til denne pris/besparelse, er break-even imellem at købe efter 1. januar 2024 til en reduceret pris / højere årlig skat i forhold til at købe idag til en højere pris (intet afslag) / lavere skat hele 22.5 år.

Så spørgsmålet er hvilke pris* køber og sælger forventes at blive enige om på disse huse (ej på landsplan) – hhv. a) i 2022 (når den nye vurdering på huset er kendt), b) sidste del af 2023 (hvor handel og overtagelse inden 1. januar 2024 stadig netop kan nåes, og c) efter 1. januar 2024.?

*alt andet end skatten lige i forhold til idag

Som SantaClaus skriver, så vi jo en flad prisudvikling, sidst vi nærmede os de nye skatter - og teoretisk bør markedet udvikle sig således, at der ikke er én krone i forskel fra dagen før til dagen efter boligskattereformen træder i kraft. Det bør samspillet mellem kendskabet til reformen, værdien af rabatten for sælger og udgiften for køber samt det faldende boligudbud umiddelbart efter reformen sørge for.

Det er selvsagt ikke sikkert vi ser det samme igen, for markedskræfterne er sjældent perfekte, men det er vel det bedste gæt på virkningen lige her og nu og grunden til at flere venter, at de nogenlunde flade priser for ejerlejligheder det sidste halve år fortsætter et stykkes tid fremadrettet.

Set over par år svarer det - med den øgede inflation in mente - vel til et realt prisfald på 5-6% og måske 8-9% i forhold til reallønningerne. Resten tager den øgede efterspørgsel op til og det faldende udbud bag efter sig formentlig af.

Alt sammen selvsagt alt andet lige.

SantaC 17th December 2021 10:17 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af hennesen (Indlæg 437345)
Med de nye vurderinger som sendes ud i stor stil fra foråret 2022, så kigger vi nok ind i et par år hvor der må formodes at blive en del ejendomshandler hvor effekten at den nye skat skal/bliver indregnet i handelspriserne.

Som bekendt får købere (og nuværende ejere) ved overtagelse inden 1. januar 2024 en skatterabet, hvorimod nye overtagelser efter 1. januar 2024 skal betale en højere skat (i de dyrere segmenter).

Boliga har en feature hvor skatterabat ved køb før 2024 kan udregnes for huse til salg.

Lidt opslag heri på huse i de dyrere segmenter (8-12 mio) omkring de større byer – som der iøvrigt er blevet relativt flere af de senste år – viser at skatterabatten ved køb før 2024 typisk ligger i et range på 0.60-0.85 % af prisen - svarende til ca 50.000 (8 mio udbudspris) til 100.000 (12 mio udbudspris).

Lidt høkerregning (alt lineart og uden inflation) hvor det antages at skattestigningen går direkte fra betalingsevnen på realkreditlån (fastrente, nuværende niveau), indikerer at priserne skal falde hhv. 14% (8 mio), 17%(10 mio) og 19 % (12 mio) efter 1. januar 2024. Til denne pris/besparelse, er break-even imellem at købe efter 1. januar 2024 til en reduceret pris / højere årlig skat i forhold til at købe idag til en højere pris (intet afslag) / lavere skat hele 22.5 år.

Så spørgsmålet er hvilke pris* køber og sælger forventes at blive enige om på disse huse (ej på landsplan) – hhv. a) i 2022 (når den nye vurdering på huset er kendt), b) sidste del af 2023 (hvor handel og overtagelse inden 1. januar 2024 stadig netop kan nåes, og c) efter 1. januar 2024.?

*alt andet end skatten lige i forhold til idag

Jeg studser lidt over Boligas beregninger. fx et ret typisk hus til 9 mio. kr.: Havdrupvej 56: https://www.boliga.dk/bbrinfo/49ea55...f-f34ecfe645b6 hvor Boliga mener der kommer en skatterabat på 42.800 kr. Huset passer nogenlunde med hvad SKAT mener er et "dyrere hus" (deres definition er 8,1 mio. kr. Her mener SKAT at der kommer en skatterabat på 4.700kr. Det er en markant forskel. https://www.skm.dk/media/9684/typeek...amiliehuse.pdf

De "slag på tasken beregninger" jeg selv har lavet for villaer i KBH kommune i det prisleje, passer noget bedre med SKATs bud end med Boligas bud; nemlig at det i værste fald kommer nogenlunde til at gå lige op, så betalingen før og efter er det omtrent det samme. I bedste fald sker der et direkte fald i skattebetaling pga tilskud fra lejligheder.

phasio 17th December 2021 11:00 PM

Hvordan med boliger solgt før 2024 men med tilbygninger efter 2024? Klapper fælden så, eller beregner man så efter pre '24 metoden?

maiaibing 17th December 2021 11:10 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af phasio (Indlæg 437364)
Hvordan med boliger solgt før 2024 men med tilbygninger efter 2024? Klapper fælden så, eller beregner man så efter pre '24 metoden?

Nye stigninger indprises løbende, uanset årsagen hertil. Ryger man over rabatten, så skal beløbet indefryses.

SantaC 18th December 2021 08:18 AM

Citer:

Oprindeligt indsendt af phasio (Indlæg 437364)
Hvordan med boliger solgt før 2024 men med tilbygninger efter 2024? Klapper fælden så, eller beregner man så efter pre '24 metoden?

For at uddybe. Alle boligprisstigninger efter 2024 medfører øget beskatning. Om det er pga tilbygninger, fordi området er blevet mere attraktiv eller pga inflation er ligegyldigt. Der skal betales. For at fastholde en illusion om et skattestop kan stigningen indefryses til boligen sælges.

hennesen 21st December 2021 02:28 AM

Nationalbanken havde allerede vurderet sagen - dog for en del år siden efterhånden (og på landsplan)

https://www.nationalbanken.dk/da/pub...igpriserne.pdf (Læg selv de forskellige år til)

“Det vurderes, at der vil ske en gradvis tilpasning af boligpriserne fra midten af 2018, i takt med at bolig- købere og -sælgere bliver mere opmærksomme på de forestående ændringer, jf. tabel 1. I andet halvår af 2020 bliver de nye ejendomsvurderinger kendt, og dermed skattebetalingerne fra 2021. Det forventes derfor, at der vil ske en acceleration af til- pasningen i boligpriserne i dette halvår. Når boligkøber- ne står over for de nye boligskatter i 2021, vil en stor del af tilpasningen ske for boliger, som begynder at modtage en skatterabat. Det skønnes, at lidt over halvdelen af tilpasningen vil finde sted her, hvor størstedelen vil finde sted ved årets indgang og derefter med en aftagende profil.

hennesen 28th December 2021 01:04 PM

Er der nogen som har stødt på faktiske eksempler med den nye vurdering?

Udover det kunne være interessant at tjekke hvor tæt på de forskellige hjemmesider som estimerer den nye skat er – så tænker jeg også at både skats egen angivelser af den nye skat samt hvordan ejendomsmæglere tackler den nye fremtidige sænkede/øgede skat i deres salgsopstillinger er interessant at se.

maiaibing 28th December 2021 02:04 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af hennesen (Indlæg 437613)
Er der nogen som har stødt på faktiske eksempler med den nye vurdering?

Udover det kunne være interessant at tjekke hvor tæt på de forskellige hjemmesider som estimerer den nye skat er – så tænker jeg også at både skats egen angivelser af den nye skat samt hvordan ejendomsmæglere tackler den nye fremtidige sænkede/øgede skat i deres salgsopstillinger er interessant at se.

Siger vel en hel del om systemets tilstand, at der herinde (mig bekendt) endnu ikke er nogen, som har meldt ud, de har fået en af de nye vurderinger...


Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 01:16 PM.

Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2022, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.