Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 22nd July 2007, 01:43 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 671
Standard Interessant udtalelse fra DB

Jeg stødte på følgende interessante historie:

Boligmarked udelukker nye købere - dr.dk/Regioner/København/Nyheder/Køge

Den omhandler, at førstegangskøbere nu har svært at komme ind på boligmarkedet i områder som Greve og Køge. Priserne starter hvor der kræves lønninger i bankdirektør-størrelsen (knap 1 mio. om året) for at være med i disse områder, som ellers ikke traditionelt er forbundet med bankdirektører.

Det er der som sådan ikke noget nyt i. Det interessante er den "løsning" der foreslås af den interviewede filialdirektør fra Danske Bank:

"En mulig indgang for potentielle førstegangskøbere kan dog være en andelsbolig, mener han.
- En andelsbolig kan være en mulighed. De seneste år er mange kommet fra en andelsbolig med penge i hånden, som kan hjælpe dem ind på ejerboligmarkedet, fortsætter Helge Caspersen."

Dette citat er efter min overbevisning en klar indrømmelse af hvilken syg tilstand markedet befinder sig i. Det er jo en indrømmelse af, at det er umuligt for almindelige mennesker at komme ind på boligmarkedet med mindre de "vinder i Lotto". For "tricket" med andelsboligen lader sig jo kun gøre hvis man køber en andelsbolig hvor andelskronen endnu ikke er justeret efter de nye vurderinger og så sælger den efterfølgende. Det siger sig selv, at på nuværende tidspunkt hvor alle andelshavere må have hørt om de store stigninger der ligger i vente til næste GF, er det et særdeles urealistisk scenarium. Tricket fungerer jo kun hvis markedet er særdeles ineffektivt. At lykkes med dette trick på nuværende tidspunkt kan med rimelighed sammenlignes med at vinde i Lotto. Og under alle omstændigheder er det en forholdsvis begrænset gruppe der vil kunne udnytte det og det kun i ganske kort tid. Ironisk nok har jeg selv draget fordel af fænomenet idet jeg i vinter købte en andelsbolig på "de gamle vurderinger" af en andelshaver der flyttede i en anden andelsbolig. At det kunne lade sig gøre var dog rent held. Jeg blev tilbudt boligen efter mindst 13 år på ventelisten. Det er således desværre ikke en strategi jeg kan anbefale andre.

Det nuværende marked er lukket land for førstegangskøbere (undtaget rigmandssønner og lottovindere). At folk tilsyneladende accepterer denne tilstand som et "nyt paradigme" i stedet for at opfatte markedet som sygt er ganske bekymrende. For det er jo helt åbenlyst boligmarkedet på sigt ikke kan holdes gående uden løbende tilførsel af førsteganskøbere.

Efter min mening skyldes problemet at medierne, køberne m.m. fortsat er i zombie-mode. De ignorerer de dårlige nyheder og finder trøst i cheføkonomernes spin. For ikke længe siden udtalte Peter Straarup at "boligmarkedet er kernesundt". Det skabte store overskrifter og mange debattører argumenterede i retning af "Når han siger det så klart må det være sandt. Ellers vil han jo tabe ansigt senere hen". I dag kan vi se at markedet er alt andet end kernesundt. Men reaktionen mod Straarup udebliver. Udtalelsen er glemt. Den var således risikofri. Moralen er, at man i fremtiden ikke skal stole på argumenter a la "X udtaler Y. Altså må Y være sand for hvis Y var falsk ville X tabe ansigt". Argumentet er ugyldigt. Vi kan intet slutte om Y uanset hvem X er. Argumentet fejler fordi præmissen om at X taber ansigt er forkert: Medierne og borgernes hukommelse er (desværre) for kort.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 22nd July 2007, 02:00 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 3,519
Standard

Jeg er helt enig med dig Paradigm.

Boligmarkedet er sygt, og det er ikke en influenza der går over i løbet af en uge eller fjorten dage.
For mig at se så står vi over for et historisk kollaps på boligmarkedet i Danmark, det er efterhånden for sent at rede tråedene ud . . .
Selvom der på nuværende tidspunkt skulle være mange førstegangskøbere der (når priserne kommer ned på et realistisk nievu) har mulighed for at købe, risikere man nu at de simpelthen ikke tør og derved forvære man yderligere situationen. Udbudspriserne skal ned NU, og sølle 15% rækker en skræder i . . . . .
Vi snakker om 30-40-50%, måske enda mere når vi snakker Ejerlejligheder, alt efter hvor i landet der er.
Det er meget vigtigt at holde for øje . . at når priserne engang stabalisere sig, at man ikke går ud og sætter priserne op igen på samme måde som man har gjort fra 1996-2006. . . dette må ALDRIG ske igen.

Sidst redigeret af Gorrion : 22nd July 2007 kl. 02:03 PM.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 22nd July 2007, 02:29 PM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard

Hvis vi går ud fra en familie (singler kan dividere med 2) har råd til 100.000 kr. pr. år. (jeg har fremført dette eksempel til lede), så bliver det med 6% p.a. (vi går her ud fra at de ikke benytter en kamikaze låntagning) på 80% af købesummen og 10% på resten. Gns. 6,8 %.

Det giver en ejendomspris på højst 1,5 mio kr. For et slot på 100 m2 er det 15.000 kr pr kvm.
Det er omtrent gennemsnitsprisen for parcelhuse i hele landet. ejerlejligheder ligger på 22700, hvorfor de i gennemsnit skal nedsættes med 33 %.

I Region hovedstaden ligger (ejerlejligheder) handlerne på 27600 og skal derfor ned med over 50%.
Parcelhusene 24400 og skal ned med 40%.

I det omfang skeptikeren har ret, så kan vi sige at den overvurdering, som forældrekøbene giver ligger på 3200 kr kvm. (differencen mellem parcelhuskvm og ejerlejligheds kvm.

Stiger gennemsnitsrenten til 10% så når vi ned på 1 mio. eller 10000 kr kvm, som jeg hele tiden har sagt.


Førstegangskøbere og rentefod er de to ting jeg kan tage højde for.

Sidst redigeret af Thomas : 22nd July 2007 kl. 02:33 PM.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 22nd July 2007, 02:31 PM
Banned
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 625
Standard

Tag det nu roligt, ingen grund til at overdramatisere når fakta er imod. Trods de svage salgstal stiger priserne. Det ligner at sælger har magtovertaget, idet sælgerne fastholder prisen og ser tiden an sålænge de ikke har købt noget andet. Parcelhuse og sommerhuse stiger. For lejligheder er faldet meget mindre end jeg havde frygtet.

Mediandbudsprisen for en "rigtig" lejlighed med mindst 3 værelser koster stadigvæk knap 35.000 kr pr m2 i postnummer 1000-2450 - et meget højt niveau. 1V'er og 2V'er er billigere, men det jo ikke en bæredygtig størrelse. Renten er samtidig næsten fordoblet så ydelsen er steget markant for 1.gangskøber. Så omkostningerne for en lejlighed er reelt steget med mange procenter, hvilket ikke er afspejlet i kontantprisen. Mit bud er at gennemsnitsprisen, hvis markedet falder vil stabilisere sig på 30.000 kr pr m2 for postnummer 1000-2450. Der er meget langt derned. Dem som ikke kom med toget må formodes at være hægtet af for altid.

Det eneste spinkle håb tilbage er at hoppe over i en andel til 20.000 kr pr m2 og en billig boligudgift. Så kan man vinde i lotto, når fremtiden byder på 2 boligformer; ejer og lejer, andele bliver til ejer.

Citer:
Oprindeligt indsendt af Gorrion Se indlæg
Jeg er helt enig med dig Paradigm.

Boligmarkedet er sygt, og det er ikke en influenza der går over i løbet af en uge eller fjorten dage.
For mig at se så står vi over for et historisk kollaps på boligmarkedet i Danmark, det er efterhånden for sent at rede tråedene ud . . .
Selvom der på nuværende tidspunkt skulle være mange førstegangskøbere der (når priserne kommer ned på et realistisk nievu) har mulighed for at købe, risikere man nu at de simpelthen ikke tør og derved forvære man yderligere situationen. Udbudspriserne skal ned NU, og sølle 15% rækker en skræder i . . . . .
Vi snakker om 30-40-50%, måske enda mere når vi snakker Ejerlejligheder, alt efter hvor i landet der er.
Det er meget vigtigt at holde for øje . . at når priserne engang stabalisere sig, at man ikke går ud og sætter priserne op igen på samme måde som man har gjort fra 1996-2006. . . dette må ALDRIG ske igen.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 22nd July 2007, 02:35 PM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard

Wash&go: Hvad sker der til nytår når alle F1 lånene skal have ny prisseddel?
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 22nd July 2007, 02:36 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 671
Standard

Hej

Jeg er enig i priserne skal længere ned. Hvor meget tør jeg ikke spå om. Et forsigtigt bud er priserne fra starten af 2004 + inflation. På det tidspunkt virkede priserne ikke urimelige. Det falder også godt sammen med indførelsen af afdragsfrie lån som startede spekulationsboblen. Renten er også kommet tilbage på niveauet fra dengang. Jeg vil være flink at regne med en højere inflation end den officielle så jeg vil lægge 10% til priserne for 2004. Det betyder at priserne på ejerlejligheder i København skal falde 23% fra nuværende niveau (som er 12% lavere i forhold til toppen). Det mener jeg ikke er urealistisk, og regner man efter at de resulterende priser vil give en boligbyrde der er realistisk for 1. gangskøbere og som svarer nogenlunde til den historiske boligbyrde.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 22nd July 2007, 02:37 PM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard

Paradigm: Udtalelsen er interessant, fodi man skal se på den dagsorden DB har:

De vil ikke yde restfinansiering til førstegangskøbere, tabsrisiko m.m.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 22nd July 2007, 02:38 PM
Banned
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 625
Standard

Det er meget simpelt. Banken vil nødig tabe deres pant, men sålænge ejeren kan betale ydelsen er der ingen problemer. Det løses ved at ejeren får tilbudt et SRDO-lån med 100 års løbetid og med 20 års afdragsfrihed. Dvs banken redder sit pant med en simpel konverteringstilbud til den flexbefængte husejer. Selv hvis banken lader de flexbelånte ejere gå på tvang, er det dog langtfra nok til at få hele markedet til at falde, da folk på det seneste er hoppet over i faste lån med eller uden afdrag. De har vel læst at renten stiger. De fleste sommerhuse er fleksbelånte, men ejeren har et solidt friværdibuffer at stå imod med.

Citer:
Oprindeligt indsendt af Thomas Se indlæg
Wash&go: Hvad sker der til nytår når alle F1 lånene skal have ny prisseddel?

Sidst redigeret af wash&go : 22nd July 2007 kl. 02:42 PM.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 22nd July 2007, 02:40 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 671
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af wash&go Se indlæg
Tag det nu roligt, ingen grund til at overdramatisere når fakta er imod. Trods de svage salgstal stiger priserne. Det ligner at sælger har magtovertaget, idet sælgerne fastholder prisen og ser tiden an sålænge de ikke har købt noget andet. Parcelhuse og sommerhuse stiger. For lejligheder er faldet meget mindre end jeg havde frygtet.

Mediandbudsprisen for en "rigtig" lejlighed med mindst 3 værelser koster stadigvæk knap 35.000 kr pr m2 i postnummer 1000-2450 - et meget højt niveau. 1V'er og 2V'er er billigere, men det jo ikke en bæredygtig størrelse. Renten er samtidig næsten fordoblet så ydelsen er steget markant for 1.gangskøber. Så omkostningerne for en lejlighed er reelt steget med mange procenter, hvilket ikke er afspejlet i kontantprisen. Mit bud er at gennemsnitsprisen, hvis markedet falder vil stabilisere sig på 30.000 kr pr m2 for postnummer 1000-2450. Der er meget langt derned. Dem som ikke kom med toget må formodes at være hægtet af for altid.

Det eneste spinkle håb tilbage er at hoppe over i en andel til 20.000 kr pr m2 og en billig boligudgift. Så kan man vinde i lotto, når fremtiden byder på 2 boligformer; ejer og lejer, andele bliver til ejer.
´
Du skriver faldet på ejerlejligheder er meget mindre end du havde frygtet. Så må du godt nok have haft nogle drabelige forestillinger. Ejerlejligheder er i de sidste 3 kvartaler faldet med 4-5% i kvartalet svarende til et årligt tal på 16-20%. Det svarer til at en prisstning på 25% bliver "slettet" p.a. Det er altså et ret dramatisk fald synes jeg og svarer til at markedet går ned i nogenlunde samme tempo som da det gik allerhurtigst op. Dengang blev det kaldt "Fuld fart på boligmarkedet" og en "Boligfest". Hvad synes du vi skal kalde det når priserne går ned i samme tempo?
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 22nd July 2007, 02:41 PM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard

wash&go: Kan disse lån ydes på hele lånebeløbet?
Hvordan stiller banken sig, når prisen falder og pantet derfor forsvinder? Huset kan ikke sælges.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 03:42 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.