Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #21 (permalink)  
Gammel 24th January 2023, 11:45 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2009
Indlæg: 1,756
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af JonasJJ Se indlæg
Jeg har brugt metodikken fra et liebhaverfirma jeg talte med og fundet nogle boliger, som minder om vores. Den geografiske spredning er rimelig stor. To af områderne har en lavere km2 pris og de øvrige ligger i bedre områder:

Ullerødvej 11, 2980 Kokkedal | Bernstorff Estate

https://danbolig.dk/bolig/lyngby-taa...420000146-142/

https://www.nybolig.dk/raekkehus/400.../270238/922049

https://danbolig.dk/bolig/fredensbor...830000142-083/

https://home.dk/boligkatalog/furesoe...230000986.aspx

Stilmæssigt minder vores mest om Lejrvej 69 - altså det sidste link. Vi har dog 200 m2 og 200 m2 fælleshus med mulighed for at udnytte førstesalen (vores bygning er vist 9 meter høj).

Vores gård er subjektivt efter min mening også flottere end de viste huse, men vores område er ikke så kendt, da der ikke er store veje i området.

Det hus der er til salg på gården er denne:
https://www.realmaeglerne.dk/bolig/2...j-63d-nyboelle

Vores ejendom er den bedst beliggende på gården med udsigt mod haven og markerne, samtidig med at vi vender mod syd og har flere vinduer. Vi har også opgraderet med et markant bedre køkken, vi har de største badeværelser med de pæneste klinker og har på en række materialer givet den en nøk opad.
Forstår dine overvejelser og det er da et fint lille rækkehus, men rigtig liebhaveri er det vist ikke, der på Smørum Overdrev.

Spring selvsalgs ideen helt over, det går næsten aldrig godt i din situation. Gå ned til din lokale formidler som oven i købet sikkert allerede har dannet sig et realistisk billede af din boligs værdi.
Besvar med citat
  #22 (permalink)  
Gammel 24th January 2023, 11:48 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2009
Indlæg: 1,756
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Konsulenten Se indlæg
Vælg en lokal mægler ... ville jeg gøre


Hvor meget du skal fortælle en ny mulig køber - det ved jeg ikke - men jeg ville være åben - det rammer dig hårdt - hvis du fortier noget...og det bliver opdaget
Plus karmaloven som er ubarmhjertig og ikke til at komme udenom
Besvar med citat
  #23 (permalink)  
Gammel 24th January 2023, 01:17 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2010
Indlæg: 2,164
Standard

Jeg ville helt glemme selvsalg og ville nok gå efter en lokal mægler. Så på et tidspunkt en opgørelse over nogle salgspriser og der var selvsalg markant under i snit (kan ikke finde den og den kan være produceret af en mæglerkæde/boligsiden så tag det med et gran salt).

Hvem du så skal vælge er op til din mavefornemmelse, når du møder dem, hvis ikke der er en oplagt kandidat.

Det lyder meget som om, at du er ved at lave en "klassisk sælger". Du mener dit hus er lidt mere unikt, lidt mere værd og lidt pænere end alle de andre. Selv dine klinker fortjener en merpris. Det kan i visse tilfælde være korrekt, men det er ofte den direkte vej til en for høj udbudspris. Få snakket med mæglerne, få deres vurderinger, overvej seriøst om det i dette marked ikke er bedre med den skarpe pris end drømmeprisen og beslut dig så, om den skal på markedet eller ej.
Besvar med citat
  #24 (permalink)  
Gammel 24th January 2023, 01:37 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Sep 2008
Indlæg: 1,666
Standard

Hej JonasJJ,

Jeg ville fuldkommen glemme selvsalg. I min optik er det noget man bruger til byggegrunde, andelsboliger og små nemme studieboliger i storbyer under et bull-run.

Min erfaring de sidste 25+ år i markedet er at man som sælger meget nemt kan komme i et mindset om hvor speciel og super attraktiv lige præcis ens egen bolig er. I det nuværende marked ville jeg klart gå efter en lokal mægler. Liebhaveri er noget man solgte i 2020. Ikke 2023.

Herudover skurrer det en smule i mine ører når jeg ser du vil sammenligne en liebhaver grund i slangerup med en ejendom udenfor Kokkedal? Det er helt forskellige købergrupper. Vidt forskellige områder. Det er lidt som at sammenligne sin 2V i nordvest med en 2V på Kongens Nytorv.

Hvis I vil sælge palæet ville jeg sætte prisen ca. 500k under hvad mægleren vil anbefale for derefter benhårdt at sætte den 200k ned om måneden. Jeg har selv prøvet at lave pølsemaskinen hvor man er bagved trenden, det er ekstremt opslidende.

p
Besvar med citat
  #25 (permalink)  
Gammel 24th January 2023, 10:02 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2022
Indlæg: 225
Standard

Jeg synes det er voldsomt at sætte prisen 500.000,- under hvad mægleren siger, for så at høvle 200.000,- af prisen hver måned.

Så kan jeg regne ud, at vi på et tidspunkt skal give køber penge.

Alle kan sælge, hvis prisen er lav nok. Vi står heldigvis ikke i den situation, hvor vi skal sælge. Vores liv går ikke under af at have boligen til salg i et år, for så at tage den af markedet i to år.

Jeg synes egentlig, at vores klinker får lidt for meget opmærksomhed. Vi har også knager og hylder.
Helt seriøst undrer det mig, hvad folk egentlig får ud af at blæse et enkelt punkt, der blev nævnt i en bisætning, helt ud af proportioner?

Det er fuldstændig indiskutabelt, at vi har den absolut bedste placering - både med udsigt, antal vinduer, placering mod syd og vi har absolut de bedste materialer af alle boligerne. Punktum.

Om en køber så vil sætte pris på det og betale det ekstra, det bestemmer en potentiel køber og vi beslutter om vi vil sælge, hvis en potentiel køber ikke er villig til at betale for det.

Jeg synes også tråden indeholder gode råd om mæglermarkedet. Helt afgjort. Jeg har dog talt med to lokale mæglere, som absolut ikke gav mig et godt indtryk. Det er tydeligt, at nogle mæglere er pressede over manglende resultater. Det gør det heldigvis nemmere for os at vurdere, hvem der er dygtige og hvem der ikke er.

Hvad der er liebhaveri og om man kan sammenligne en ejendom i Slangerup med en ejendom i Kokkedal overlader jeg til andre herinde at diskutere.

Sidst redigeret af JonasJJ : 24th January 2023 kl. 10:36 PM.
Besvar med citat
  #26 (permalink)  
Gammel 24th January 2023, 11:04 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,869
Standard

Din sarkasme i mange indlæg gør det lidt svært at tolke dig. Ligeledes den anden vej. Husk på at meget nemt tolkes forskelligt når man kun har noget på skrift at forholde sig til.

0,5 mio og 200K skal du bare tage som hint om ikke at sætte prisen for frisk.

Mit velmenende gode råd til dig er at du skal passe på med at tro at man kan tænke og planlægge sig til alle løsninger - og forvente at alt i processen inklusiv mæglerne er perfekt. Også bolighandel er et område hvor man skal tilpasse sig det input man får undervejs, så var jeg dig ville jeg bruge krudtet på flere mæglerinput og så som sagt gøre dig meget klart at en god bolighandel ikke bare handler om pris pris pris, men mindst lige så meget om at få et godt forløb med god timing i forhold til det næste kapitel, Heri ligger især et ikke alt for langvarigt forløb som kan dræne rigtig mange ting.

Set udefra - og med nul følelser i din sag - ville jeg netop gå efter en relativ kort proces for jeg tror på at din bolig kombineret med markedet pt gør at du netop risikerer salamimetoden hvis du starter for højt. Hvis noget bliver præsenteret med en snert af liebhaveri som i dit tilfælde, men der efter noget tid ikke er bid, vil køberne typisk tænke at prisen er skæv, netop fordi det er svært at finde tilsvarende boliger at sammenligne med.

Så kan det godt være at du pt er iskold, og siger, ok så tager vi bare 1-2 år mere, men spørg lige folk der har været den øvelse igennem om det nu var så fedt og noget de havde lyst til at gentage....

Sidst redigeret af silkeborg99 : 24th January 2023 kl. 11:12 PM.
Besvar med citat
  #27 (permalink)  
Gammel 24th January 2023, 11:53 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2022
Indlæg: 225
Standard

Det var ikke sarkasme, at nogle af husene har ekstremt grimme klinker og nogle af materialevalgene er med til at skæmme den samlede oplevelse i nogle af husene. Men det blev sagt i en bisætning, hvor hovedvægten i budskabet var på mange andre områder.

Det ydre er ensartet på alle boligerne. Det gør sig absolut ikke gældende indenfor. Derfor lagde vi 300.000 oveni til bedre og mere ensartede materialer.

Omkring prissætning må jeg konstatere, at ejendomsmæglere er meget forskellige. De bud vi har fået ligger på mellem 4,3 og 6,3 millioner.
Det er et voldsomt stort spænd.

Når en ejendomsmægler kun snakker om, at de ikke kan sælge noget over 4 millioner eller en anden ejendomsmægler siger, at vores er så meget federe, men et standard 150 m2 nybyg i et hul uden udsigt er 50% mere værd, fordi der er flere der kigger efter den slags, så må jeg konstatere, at det i hvert fald ikke bliver de ejendomsmæglere vi vælger.
Af de tre ejendomsmæglere, jeg har haft indenfor døren har de alle sammen sagt, at vores ejendom er den bedste på gården.

Jeg anerkender fuldt ud, at det er svært at sælge, hvilket i sig selv er en forkert formulering, for rigtig mange mennesker synes byggeriet er charmerende og funktionelt. Men ingen forventer at finde et rækkehus på en gammel stor gård her. Den optimale situation hos os vil være, at køberen starter med at kigge i Kirke Værløse og så bliver de lokket til at se Jonstrup, dernæst Pederstrup og så Nybølle. Eller de laver en tilsvarende rejse fra Hvissinge eller Roskilde.

Den optimale målgruppe må dog være speltfamilien fra Frederiksberg, der har gode jobs og ønsker at børnene skal vokse op med sunde værdier på landet og som ønsker at indgå i et fællesskab med de øvrige huse på tværs af alder og sociologi. Et sted hvor man ikke låser dørene, men bare går ind. At der er fællesmad i gården og årlige fester i haven, som udvikler sig til tour de chambre.

Der er også et økonomisk incitament ved at blive boende. Der er 200 m2 fælleshus i stueetagen og 200 m2 på første sal, som lige nu er opbevaringsplads. Når grundejerforeningen finder ud af at indrette det med billiardbord, multirum, gildesal, rum til overnatning og får etableret nogle fede faciliteter udenfor på de 10.000 m2 have, så tæller det også på værdisiden. Det kunne være swimmingpool, petanque, bålplads, carporte, smedejernslåge m.v.

For hver krone hvert hus kommer i fælleskassen, får vi værdi for 9 kr.

Jeg er enig med dig i, at boligerne har en snert af liebhaveri over sig. For et relativt lille lån i grundejerforeningen vil niveauet løftes op til at blive decideret liebhaveri, efter min mening. Potentialet er ikke indfriet.
Det er også min overbevisning, at de næste købere vil betale for de faciliteter.

Hvis vi venter til vores retssag er færdig, så kan vi også få udbedret de ting vi har krav på og det vil gøre noget ved værdien og vores egen følelse af, at nu er det det hjem vi købte.

Vi har ikke travlt. Ham der har en spændende grund, har jeg god kemi med og vi træner sammen hver dag. Han har ikke travlt, men tænker, at han da nok på et tidspunkt skal finde noget andet, fordi huset er lille/slidt og grunden er bedst som byggegrund.
Hvis han pludselig vil sælge, så kan jeg nok låne pengene hos familie og venner i et par år. Så vi er ikke pressede.

Hvad tænker du om de markedsføringspakker, som ejendomsmæglerne tilbyder?

Sidst redigeret af JonasJJ : 25th January 2023 kl. 08:16 AM.
Besvar med citat
  #28 (permalink)  
Gammel 25th January 2023, 12:33 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 3,384
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af JonasJJ Se indlæg
Det var ikke sarkasme, at nogle af husene har ekstremt grimme klinker og nogle af materialevalgene er med til at skæmme den samlede oplevelse i nogle af husene. Men det blev sagt i en bisætning, hvor hovedvægten i budskabet var på mange andre områder.
Husk at smag og behag er forskelligt, så det du mener er grimme klinker er måske en andens favorit.
Personligt er jeg forfærdet over at se, at det der er til salg har klinker i alrum, det er i min optik fuldstændig hul i hovedet. Hvorfor søren valgte de ikke trægulve.

Citer:
Oprindeligt indsendt af JonasJJ Se indlæg
Det ydre er ensartet på alle boligerne. Det gør sig absolut ikke gældende indenfor. Derfor lagde vi 300.000 oveni til bedre og mere ensartede materialer.
Erfaringsmæssigt er det svært at retfærdiggøre ekstraudgifter 1:1 når man skal sælge, med mindre de 100% rammer købers smag.

Citer:
Oprindeligt indsendt af JonasJJ Se indlæg
Omkring prissætning må jeg konstatere, at ejendomsmæglere er meget forskellige. De bud vi har fået ligger på mellem 4,3 og 6,3 millioner.
Det er et voldsomt stort spænd.
Hvis du stod og skulle købe, hvilket tal ville du så mene var mest realistisk?

Citer:
Oprindeligt indsendt af JonasJJ Se indlæg
Når en ejendomsmægler kun snakker om, at de ikke kan sælge noget over 4 millioner eller en anden ejendomsmægler siger, at vores er så meget federe, men et standard 150 m2 nybyg i et hul uden udsigt er 50% mere værd, fordi der er flere der kigger efter den slags, så må jeg konstatere, at det i hvert fald ikke bliver de ejendomsmæglere vi vælger.
Men er du uenig i at der er langt flere som foretrækker friheden til at kunne gå rundt om sin egen bolig?

Citer:
Oprindeligt indsendt af JonasJJ Se indlæg
Af de tre ejendomsmæglere, jeg har haft indenfor døren har de alle sammen sagt, at vores ejendom er den bedste på gården.
Af de tre ejendomsmæglere, du har haft indenfor døren, hvor mange af dem har givet udtryk for, at nogle af dine valg ikke faldt i deres smag? Personligt ville jeg ikke lægge for meget vægt på hvad mæglerne havde af anprisninger under processen, da det for dem er absolut vigtigst at få dig til at skrive under på en formidlingsaftale.
Besvar med citat
  #29 (permalink)  
Gammel 25th January 2023, 12:59 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2022
Indlæg: 225
Standard

Der er næppe noget entydigt svar på om folk foretrækker rækkehuse eller fritliggende huse. Der er argumenter for og imod.
Fordelen ved at bo i rækkehus er, at nogen passer grunden, ejendomsskatterne er lavere, der er ind imellem fællesfaciliteter med mulighed for fællesskab og en grundejerforening der står for renoveringen løbende.

Ligesom med huse, så findes de i alle kategorier. Det er oftest et prisvenligt alternativ, men det kan også være dyrere end fritliggende huse. Rækkehusene er i snit hele 10.000 kr. dyrere pr. kvadratmeter med en gennemsnitlig udbudspris på godt 24.000 kr. Villaerne udbydes til ca. 14.000 kr. pr. kvadratmeter opgjort på landsplan (uge 36 2021).

Sidst redigeret af JonasJJ : 25th January 2023 kl. 01:05 PM.
Besvar med citat
  #30 (permalink)  
Gammel 25th January 2023, 01:43 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 21,177
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af JonasJJ Se indlæg
Ligesom med huse, så findes de i alle kategorier. Det er oftest et prisvenligt alternativ, men det kan også være dyrere end fritliggende huse. Rækkehusene er i snit hele 10.000 kr. dyrere pr. kvadratmeter med en gennemsnitlig udbudspris på godt 24.000 kr. Villaerne udbydes til ca. 14.000 kr. pr. kvadratmeter opgjort på landsplan (uge 36 2021).
Noget uheldig sammenligning du er ude i der!
Rækkehuse ligger typisk i bedre områder end standardhuset, således er der væsentligt flere rækkehuse i hovedstadsområdet i forhold til f.eks. Vestsjælland.
Det er vel ligesom hvis du sammenligner ejerlejligheder på landsplan mod villaer på landsplan.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Økonomiske prognoser: Sigter godt, rammer skidt (meget skidt, faktisk) Loumy Generelt 3 19th December 2013 10:14 AM
Tornegårdsvej i Albertslund - skidt eller kanel? Husvilda Generelt 7 16th August 2013 08:48 PM
skidt årsregnskab? dpauk Generelt 32 2nd August 2011 09:09 AM
Skidt nyt fra US Pedersen Generelt 9 9th November 2009 04:18 PM
BRF -er det virkelig så skidt...!? oggedy Finansiering 35 27th August 2009 06:52 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 06:15 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2023, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.