Vi bor i et rækkehus på en gammel gård, som er omdannet til 8 rækkehuse og har fået bekræftet af de ejendomsmæglere vi har været i kontakt med, at vores hus er liebhaveri (højt til loftet, smuk ombygget gård, stort fælleshus og parklignende have, udsigt til marker og hestefolde, bjælker, gode gåmuligheder med søer og stier fra huset og generel herlighedsværdi). Dog er vi absolut i den billige ende indenfor liebhaveri og placeringen er udenfor Smørum, 20 km fra Roskilde, 8 minutter til motorvej og 30 minutter fra kbh.

Jeg har researchet mig frem til, at der vel er tre hovedkategorier indenfor ejendomsmæglere:

1. Selvsalg
2. Lokale ejendomsmæglere
3. Liebhaverejendomsmæglere

Selvsalgejendomsmægleren siger, at 98% af boligkøberne finder deres bolig på boliga og boligsiden og vi som sælgere er bedst til at præsentere vores eget hus.

Lokale ejendomsmæglere siger, at de har lokalkendskab og de fleste huskøbere kigger efter et hus i det samme område, så de har en fordel med deres køberkartotek og krydssalg (ala: du skal også lige se denne bolig).

Liebhaverejendomsmæglerne siger, at deres kunder kigger efter den rette ejendom og geografien omkring København er mere underordnet for den rette køber.

Hvem har ret og hvem vil levere de bedste resultater for vores rækkehus?
P.S. vi er ikke fuldt ud afklaret endnu om vi ønsker at sælge.

Nr. 3 vil sætte prisen højest, nr.2 kender prisen bedst og nr.1 er for dem som mener de er dygtigere end 2 og 3 :-)

Lidt mere alvorligt: du finder aldrig et svar, men må tage dialogen og høre hvad de siger og hvem du finder mest troværdig.

Men jeg kan da lige fyre en sætning af Jeg hørte en gang - helt forkert er den ikke:

Først får Lilienhoff den til salg, så ryger den videre til en lokal mægler med prisnedslag, hvorefter den hænger indtil John Frandsen overtager og banker prisen ned så den bliver solgt :-) Den beskriver meget godt psykologien i mange sælgeres approach.

Er det så Øster Hurup, Løgstør eller Klarup jeg skal tage fat i, for at få solgt vores hus i Smørum?

Så prisen er det altgørende også selvom det er en begrænset vare?

Klarup skulle være skarpe har jeg hørt :-)

Al god rådgivning er jo baseret på at kende dit hus, men som du beskriver det, er min første tanke hvor nemt - eller måske det modsatte - det er at sætte en pris på boligen ? Det er jo især her at liebhaveri adskiller sig ved at prisfastsættelsen kan være svær. Jo mere entydigt prisen kan sættes, feks vha salg af de 7 andre enheder - jo mere taler for en lokal mægler.

Vi kom ind på projektstadiet. Bygherren var tydeligvis løbet tør for penge. Der var kun tag på 25% af gården og alt stod stille. Byggeriet havde været i gang i 7 år på det tidspunkt.

Jeg tog en dialog med ham og sagde, at jeg troede, at han var løbet tør for likvider og det ville hjælpe ham, hvis vi købte den første - mod at få en klækkelig rabat, som skulle afspejle vores risiko.

Det tyggede han på i et år og så indgik vi en aftale.
De efterfølgende blev solgt for billigt efter min mening. Jeg tror bygherren var blevet træt, fordi det havde varet så længe. Der blev så solgt 5-6 på 14 dage.
Nu er prisen for den sidste ejendom, som endnu ikke er solgt, røget op.

Det jeg prøver at sige er, at min opfattelse er, at ejendommen kan bære en højere pris, for den rette køber. Matcher vi de historiske salgspriser, så kan vi sagtens sælge, men så føler jeg ikke, at vi har fået den fulde værdi realiseret.

Gården er placeret, så den er noget af det tætteste landzone på København.

Hvis det havde været en villa eller et parcelhus, havde det været lidt en no-brainer. Så havde jeg valgt en lokal ejendomsmægler, men min bekymring er, at ingen søger efter et rækkehus i landzone, så kun få vil opdage, at den er til salg.
Der kunne en liebhaveejendomsmægler måske gøre en forskel.

Man er kun skarp, hvis man er der for sine kunder. Klarup tager ikke telefonen lige nu og klokken er ikke engang midnat.

De kan se at du ringer fra Sjælland

Forstår godt dine ræsonnement, men et par kommentarer:

Alle mæglere skal kategorisere deres boliger ift søgeportaler, så rækkehusproblemet har alle, også liebhaveren, for køberne bruger de samme portaler uanset. Den kreative vinder og kan være hvem som helst.
Du kan lige så godt - først som sidst - konfrontere nogle mæglere med dine tanker og få deres ærlige feedback. Kun de kan svare på om en højere prissætning er realistisk. De skal have nogle kroge at hænge deres argumenter på. Jeg har købt og solgt flere gange, men erkendelsen er altid at den sværeste bolig at vurdere er ens egen (pga følelser)

Jeg har brugt metodikken fra et liebhaverfirma jeg talte med og fundet nogle boliger, som minder om vores. Den geografiske spredning er rimelig stor. To af områderne har en lavere km2 pris og de øvrige ligger i bedre områder:

Ullerødvej 11, 2980 Kokkedal | Bernstorff Estate

https://danbolig.dk/bolig/lyngby-taa...420000146-142/

https://www.nybolig.dk/raekkehus/400.../270238/922049

https://danbolig.dk/bolig/fredensbor...830000142-083/

https://home.dk/boligkatalog/furesoe...230000986.aspx

Stilmæssigt minder vores mest om Lejrvej 69 - altså det sidste link. Vi har dog 200 m2 og 200 m2 fælleshus med mulighed for at udnytte førstesalen (vores bygning er vist 9 meter høj).

Vores gård er subjektivt efter min mening også flottere end de viste huse, men vores område er ikke så kendt, da der ikke er store veje i området.

Det hus der er til salg på gården er denne:
https://www.realmaeglerne.dk/bolig/2...j-63d-nyboelle

Vores ejendom er den bedst beliggende på gården med udsigt mod haven og markerne, samtidig med at vi vender mod syd og har flere vinduer. Vi har også opgraderet med et markant bedre køkken, vi har de største badeværelser med de pæneste klinker og har på en række materialer givet den en nøk opad.

Skal du ikke først have afsluttet retssagen og betalt for din bolig ? - før du sælger den videre ?

Og jeg er slet ikke skarp på Smørum... men knap 5 mio kr. er det ikke en smule dyrt ?