Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #11 (permalink)  
Gammel 24th July 2009, 10:17 AM
Moderator
 
Registreringsdato: May 2007
Indlæg: 3,598
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BamsesFar Se indlæg
Da IMF i august 2008 vurderede, hvor de europæiske boligbobler ville ende henne, fandt de frem til, at det enkelte land sandsynligvis ville ende på et handelsprisniveau svarende til ca. 6 år før den lokale boligbobles top.

Overført til danske forhold så er vi tilbage på handelsprisniveau Q1 2001, da den danske boligboble toppede generelt i Q1 2007. Som bekendt er variationen dog stor selv i lille Danmark. Kbh. er et år foran og Jylland udenfor østkysten mindst et år bagefter.

Bemærk, at vi her taler om en boligboble, der dør på grund af sin egen vægt (i.e. de eksisterende ejere har ikke længere råd til at "genkøbe" deres egen bolig - og så falder det hele på gulvet kort efter).

Siden august 2008 har vi fået tvangsauktioner og arbejdsløshed.


Der er sådan set også 3 boligbobleperioder i Danmark, som oven i købet kan observeres nogenlunde tydeligt på udviklingen i handelspriserne:

1) 1994 - 1999: Nyrups generelle genopretning efter kartoffelkuren. Handelspriserne øges med knap 75%.

2) 1999 - 2004: Nyrup indfører flekslån. Handelspriserne øges med yderligere knap 75%

3) 2005 - 2008: Fogh indføres afdragsfrihed / skattestop på ejendom: Handelspriserne øges med yderligere knap 100%

Ovennævnte er ikke helt historisk korrekt mht. årstal for indførelse af lempelse - men rimeligt korrekt mht. hvornår lempelsen slog igennem.

Jeg vil tro, at boble 2) og 3) punkteres nu. Jeg er også glad for, at jeg ikke sider i regering nu. Det er ret så utaknemmeligt, at skulle forklare befolkningen, at regeringen - set i bakspejlet - slet ikke har skabt et reelt rigere samfund siden 2002. Men blot bevidst eller ubevidst har skabt kunstige samfundsværdier, som nu smuldrer som sand. Vi kan lige pludseligt ikke længere købe hele verden. Nu skal de "gratis" thailandsture fra 2002, 2003, 2004, 2005, 2006 ,2007 pludseligt tilbagebetales. Samtidigt truer arbejdsløshed.

/BF
Man skal dog huske at de tre stimulerende faktorer: flex, afdragsfri og skattestop stadig eksisterer, hvormed fundamentale faktorer i prisdannelsen er ændret permanent. Man bør derfor alene fratrække de prisstigninger som er sket på baggrund af forventninger om yderligere prisstigninger.
Det er utroligt svært modelarbejde, men jeg bider mærke i at de mest pessimistiske blandt de uafhængige økonomer (dvs. minus RK, Banker, vismænd, AE-rådet, nationalbanken osv.) ligger Brøchners med at priserne skulle være 40% overvurderet hvis man kigger på fundamentals (både IMF og OECD havde noget mindre tal), svarende til forventede prisfald på kanp 30%.
København har allerede taget en del mere end det, men må også forventes at få langt større prisfald. Skal vi sige 40% omkring Kbh og 20% i provinsen?? Så er det stadig provinsen der har det største prisfald til gode...
I øvrigt er det sjovt at kigge på 1998-tallene. Rent faktisk kostede en 3V ikke væsentligt mere end en god mellemklassebil. Det er alligevel lidt komisk at tænke sig. Godt nok er biler dyre i DK, men alligevel

/Bob
Besvar med citat
  #12 (permalink)  
Gammel 24th July 2009, 10:44 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2008
Indlæg: 7,296
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BobDylan Se indlæg
Man skal dog huske at de tre stimulerende faktorer: flex, afdragsfri og skattestop stadig eksisterer, hvormed fundamentale faktorer i prisdannelsen er ændret permanent. Man bør derfor alene fratrække de prisstigninger som er sket på baggrund af forventninger om yderligere prisstigninger.

København har allerede taget en del mere end det, men må også forventes at få langt større prisfald. Skal vi sige 40% omkring Kbh og 20% i provinsen?? Så er det stadig provinsen der har det største prisfald til gode...
I øvrigt er det sjovt at kigge på 1998-tallene. Rent faktisk kostede en 3V ikke væsentligt mere end en god mellemklassebil. Det er alligevel lidt komisk at tænke sig. Godt nok er biler dyre i DK, men alligevel

/Bob
Ad det øverste først.

Ja, de tre stimulerende faktorer eksisterer stadigvæk. Spøgsmålet er dog hvor længe mere?

Dernæst mener jeg, at vi allerede omkring 1999/2000 første gang, i 2002/2003 anden gang og endeligt i 2007/2008/2009/2010 tredje gang kunne se stærke underliggende tendenser til prisfald. Så måske er der nærmere tale om udligning frem for stimulering?

Sådan helt grundlæggende så tror jeg egentligt, at vi nu vil se hele opturen spejlvendt. Både de nominelle fald + tidsforskydningen. Derfor er jeg også varsom med at tale om lokale %-fald. Jeg tror, at det vil vise sig langt mere præcist med at angive et landsdækkende "tilbagerulningstidspunkt" mht. handelspriser.

Jeg er 100% sikker på, at vi passerer ultimo 2004 i nedadgående retning. Mange steder allerede i 2009. Her bør man holde øje med Kbh. N og NØ Sjælland. De viste vejen op, nu viser de vejen ned.

Jeg er 80% sikker på, at vi passerer primo 2001 i nedadgående retning. Mange steder allerede i 2010.

Selvfølgeligt med en overlejret tendens, hvor yderområder slet ikke kan holde priserne, og større velbeliggende lejligheder i centrum(ene) vinder relativt frem.

Bemærk, at jeg ikke siger det store om nybyggeri. Det er f.eks. du og Thomas meget bedre til. Det giver selvfølgeligt endnu en overlejret tendens.

/BF
Besvar med citat
  #13 (permalink)  
Gammel 24th July 2009, 10:52 AM
Moderator
 
Registreringsdato: May 2007
Indlæg: 3,598
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BamsesFar Se indlæg
Ad det øverste først.

Ja, de tre stimulerende faktorer eksisterer stadigvæk. Spøgsmålet er dog hvor længe mere?

Dernæst mener jeg, at vi allerede omkring 1999/2000 første gang, i 2002/2003 anden gang og endeligt i 2007/2008/2009/2010 tredje gang kunne se stærke underliggende tendenser til prisfald. Så måske er der nærmere tale om udligning frem for stimulering?

Sådan helt grundlæggende så tror jeg egentligt, at vi nu vil se hele opturen spejlvendt. Både de nominelle fald + tidsforskydningen. Derfor er jeg også varsom med at tale om lokale %-fald. Jeg tror, at det vil vise sig langt mere præcist med at angive et landsdækkende "tilbagerulningstidspunkt" mht. handelspriser.

Jeg er 100% sikker på, at vi passerer ultimo 2004 i nedadgående retning. Mange steder allerede i 2009. Her bør man holde øje med Kbh. N og NØ Sjælland. De viste vejen op, nu viser de vejen ned.

Jeg er 80% sikker på, at vi passerer primo 2001 i nedadgående retning. Mange steder allerede i 2010.

Selvfølgeligt med en overlejret tendens, hvor yderområder slet ikke kan holde priserne, og større velbeliggende lejligheder i centrum(ene) vinder relativt frem.

Bemærk, at jeg ikke siger det store om nybyggeri. Det er f.eks. du og Thomas meget bedre til. Det giver selvfølgeligt endnu en overlejret tendens.

/BF
Jeg tvivler nu stærkt på at vi nogensinde afskaffer hverken flex eller afdragsfrihed. Evt. kommer en indskrænkning i belåningsgrad fra lovgiverside, men jeg finder det nu mere sandsynligt at RK selv laver en lavere belåningsgrænse for at begrænse omkostninger til efterstillelse af kapital. Skattestop er straks mere tricky, men jeg tror ikke på at ejendomsværdibeskatningen genindføres i oprindeligt form - uanset hvor rationelt set idiotisk skattestoppet er.

Enig i at det giver bedre mening at tale om tilbagerulning, dog skal man være opmærksom på at der sagtens kan være sket forskydninger i attraktionsværdi i mellemtiden. Jeg mener i hvert fald at Kbh som boligby er løftet voldsomt de seneste ti år, selvom de politiske og politimæssige fadæser på nørrebro trækker ned igen.

Ang. at ramme 2004 prisen er det jo nemt nok at give 100% sikkerhed for, når det nu allerede er indtruffet rigtigt mange steder
Jeg vil give 10% sandsynlighed for at vi rammer 2001-priser nominelt og 15% for at vi rammer pristalsreguleret. Jeg finder en tilbagerulning til 2003 - 2005 priser afhængigt af områder som det mest sandsynlige. I procent vil det på landsplan nok være et sted mellem 10 og 40%

/Bob
Besvar med citat
  #14 (permalink)  
Gammel 24th July 2009, 11:03 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2008
Indlæg: 7,296
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BobDylan Se indlæg
Enig i at det giver bedre mening at tale om tilbagerulning, dog skal man være opmærksom på at der sagtens kan være sket forskydninger i attraktionsværdi i mellemtiden. Jeg mener i hvert fald at Kbh som boligby er løftet voldsomt de seneste ti år, selvom de politiske og politimæssige fadæser på nørrebro trækker ned igen.

Ang. at ramme 2004 prisen er det jo nemt nok at give 100% sikkerhed for, når det nu allerede er indtruffet rigtigt mange steder
Jeg vil give 10% sandsynlighed for at vi rammer 2001-priser nominelt og 15% for at vi rammer pristalsreguleret. Jeg finder en tilbagerulning til 2003 - 2005 priser afhængigt af områder som det mest sandsynlige. I procent vil det på landsplan nok være et sted mellem 10 og 40%

/Bob
Enig mht. Københavns stigende attraktionsværdi. Men jeg vil nu stadig holde fast i specielt større (4-værelses), velbeliggende, børneegnede lejligheder som vinderne. De er nemlig egnet til de pengestærke familier.

De øvrige mindre lejligheder kan ligge nok så godt i Kbh, hvis deres naturlige publikum ikke er købestærkt. Men de vil da kunne sælges også om 20 år.


På landsplan er vi faktisk ikke rullet tilbage til ult. 2004 endnu. Egentligt er det vel mest inde i Kbh. + lidt mindre i Kbh. opland. Derfor er mit bud bestemt ikke "gratis". Mange jyder vil pt. nok fornægte, at det kommer dertil.

Men de næste 18 måneder bliver afgørende.

/BF
Besvar med citat
  #15 (permalink)  
Gammel 24th July 2009, 11:50 AM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard

Jeg tror ikke realkreditten kan overleve i sin nuværende form.

Investorerne har skubbet risikoen over på debitorerne, der erfaringsmæssigt ikke kan vurdere den risiko - og ellers er ligeglade - indtil det hele vælter.

I opløbet til pre-kartoffelkuren lavede pensionskasserne inkonvertible lån - hvilket jo naturligvis gik frygteligt galt.

Investorernes forsøg på at skubbe risikoen over på debitor er dømt til at mislykkes, fordi debitorerne kommer i så alvorlige vanskeligheder, at kreditor under alle omstændigheder lider tab!
Fidusen ved et realkreditsystem er, at kreditor påtager sig risikoen - mod et honorar - den risiko, kreditor i sidste ende ikke kommer uden om!

Vi ser hæftig kurspleje af fast forrentede obligationer, hvilket betyder, at investorerne - for at undgå tab - giver afkald på afkast. Det afkast, de ellers har lovet ville stige, da de fik lov til at fifle med tallene i pensionspakken.

I øjeblikket forsøger man at redde, hvad reddes kan hos bankerne - fornuftigt nok - fordi vi nok har passeret grænsen for hvilke tab kan dækkes af egenkapitalerne.
Problemet er bare, at ved at skubbe de gode kunder over på realkredit, ender man med højt forrentede udlån; men til fallenter, der heller ikke kan betale de renter.
En del småbanker vil forsvinde - fint nok - men jeg har svært ved at se, at man kan leve med Danske Banks virtuelle monopol! Det monopol er jo i virkeligheden et statsmonopol al den stund at 5 sekunder efter at staten holder op med - eller blot reducerer - sin kraftige støtte og subsidiering, så går Danske Bank i brædderne; derfor holder staten fortsat hænder, fødder og donkrafte under Danske Bank.
Men Danske Bank er så stor, at det er tvivlsomt om det er muligt for staten at redde den - parallellen til Island er skræmmende.
Om det kan lykkes opdele Danske Bank i en 3-4 banker, måske/måske ikke. Der er bare ikke noget alternativ! Det er uholdbart at landet bringes i fare på den ene side, på den anden side er der ikke nogen enkelte - eller endog gruppe - af eksisterende banker, der kan overtage. Den største bank - med blot nogenlunde hæderlig kreditrating - er Arbejdernes Landsbank; de kan ikke bringes til at vokse i tilnærmelsesvist fornødent omfang!

Altså i øjeblikket er hovedbekymringen bankerne, hvorfor man prøver at holde kridterne på pumperne.

Men den næststørste kridte er en del af Danske Bank, hvorfor den pr. definition er pestramt.

Med NYK/TOT og NOR nogenlunde levende - de griner nu heller ikke - så er realkreditten på kort sigt ikke et prioritetsområde. Havde det været det, havde man skåret BRF ned fra galgen og lagt dem pænt i graven: Indtil videre får de lov at træde dansen for de 4 vinde.

Men problemerne vil melde sig om 3-4 år og fremover, når de afdragsfrie lån skal omlægges - fordi de kan ikke afdrages - her kan man ikke fastholde illusionen om at lånet ligger indenfor de 80% af værdien! Et problem, der vil vokse i takt med at stadig flere lån skal omlægges og et fortsat prisfald.
I øjeblikket er man ligeglad, man har større og mere presserende problemer: Man prøver at rydde et brandbælte omkring bankerne: Så håber man på at vinden lægger sig og der kommer regnvejr.

Det er det man kan gøre, vel vidende, at det næppe er nok.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Hvor skal min formue hen? znyp Generelt 26 25th April 2009 03:23 PM
Topøkonomer - boligpriserne skal længere ned, 2010 værst! Goldfinger Generelt 5 21st April 2009 10:21 AM
Pas på med påskens gode tilbud - boligpriserne skal længere ned Goldfinger Generelt 31 13th April 2009 11:12 PM
Skal Danmark ende som Spanien (På vej mod social kaos) Nordstar Generelt 0 26th February 2009 10:42 PM
Boligejerne skal indstille sig på en årrække med modvind for boligpriserne Gorrion Generelt 2 12th February 2008 10:28 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 09:10 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.