Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 24th September 2009, 10:07 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Sep 2009
Indlæg: 27
Standard Igen, igen, igen forsøg på at gennemskue den rigtige pris..

Jeg har haft kigget lidt på en østerbro-andel, men er blevet overrasket/forvirret over at der er opgivet en andel af FORMUEN og IKKE gælden i denne lejlighed. Så vil bare gerne lige bede om at der er nogle, der gider skære disse oplysninger ud i pap for mig..

Ifølge salgsopstillingen (dvs. det er ejendomsmægler, der har "opgjort" andelen af FORMUEN?!) er der 1.113.750 kr i andel af formuen, som også står som maksimalprisen.

Lejligheden er på 81kvm

postnummeret er 2100 (svanemølle-området)

Andelen står til 795.000 kr

Den mdr. boligafgift er 4538 kr alt inkl.

Der er angivet ca. 242 enheder i foreningen (ingen erhverv) og af gæld er der listet ca. 41,5 mill.

Hvordan kan man så snakke om at der er FORMUE, når der stadig er gæld?? Jeg håber i kan hjælpe mig til at forstå, for jeg er noget forvirret over hvordan det hænger sammen og hvad en evt. god købspris (for mig som køber) ville være??
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 24th September 2009, 10:11 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 229
Standard

du kan sikkert flytte paa hotel for det tab andelen kommer ud med for de naeste 5 vurderinger

den eneste rigtige pris er den du er villig til og faktisk KAN betales - det kaldes efterspoergsel.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 24th September 2009, 10:25 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Sep 2009
Indlæg: 27
Standard

Jovist hakkedreng, det er jeg klar på... Men men men det var skismaet mellem gæld og formue jeg primært var forvirret over, så det ville jeg rigtig gerne høre noget klogt om, så hvis jeg beslutter ikke at flytte på hotel, at jeg rent faktisk har en ide om hvad der ligger gemt i denne andel af "skjulte" penge

Og med penge mener jeg self. GÆLD

Sidst redigeret af marille_d : 24th September 2009 kl. 10:34 AM.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 24th September 2009, 10:32 AM
Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 92
Standard

"formuen" er det andelsforeningen(s seneste regnskab) _mener_ foreningen er mere værd end den gæld der er i foreningen.

Altså mener foreningen (ved brug af en af de tilladte vurderingsmetoder) at foreningen er f.eks. 100 mill værd, og der er gæld for 20 mill, ja så er der jo formue på 80 mill.

Problemet er her så blot hvordan denne formue opgøres, i et volatilt marked kan det minde om at sælge elastik i metermål, og der er forskellige tommelfingerregler omtalt andetsteds på debatten som er gode at anvende, fremfor at kigge blindt på mæglerens opstilling :-)
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 24th September 2009, 10:43 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2007
Indlæg: 1,294
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af marille_d Se indlæg
Jeg har haft kigget lidt på en østerbro-andel, men er blevet overrasket/forvirret over at der er opgivet en andel af FORMUEN og IKKE gælden i denne lejlighed. Så vil bare gerne lige bede om at der er nogle, der gider skære disse oplysninger ud i pap for mig..

Ifølge salgsopstillingen (dvs. det er ejendomsmægler, der har "opgjort" andelen af FORMUEN?!) er der 1.113.750 kr i andel af formuen, som også står som maksimalprisen.

Lejligheden er på 81kvm

postnummeret er 2100 (svanemølle-området)

Andelen står til 795.000 kr

Den mdr. boligafgift er 4538 kr alt inkl.

Der er angivet ca. 242 enheder i foreningen (ingen erhverv) og af gæld er der listet ca. 41,5 mill.

Hvordan kan man så snakke om at der er FORMUE, når der stadig er gæld?? Jeg håber i kan hjælpe mig til at forstå, for jeg er noget forvirret over hvordan det hænger sammen og hvad en evt. god købspris (for mig som køber) ville være??
Hurtigt overslgsberegning:

lån per lejlighed 41,5 mio / 242 lejligheder er godt 170.000 lejlighed

maksimalpris på godt 1,1 mio (som sikkert er på en vurdering som ikke ville holde idag). lad os sige den samlede værdi af hele ejendommen er faldet 50 % som andre lejlighder i kbh. - dvs. lejlighden værdi er godt 550.000 kr.

Dvs. du betaler 800.000 for at få en gæld på 170.000 og en bolig med en værdi på 550.000

andelsprisen burde maksimalt være: 550.000 - 170.000 = 380.000 (eller hvis gælden er indregnet i maksimalprisen allerede så: på påståede formue i vurderingen - 50 % - gælden på 170.000)

Andre med mere viden på området må meget gerne byde ind :-)
__________________
..

Sidst redigeret af merkur : 24th September 2009 kl. 10:46 AM.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 24th September 2009, 10:43 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,227
Standard

Jeg vil nok mene at 19K pr. kvm er nogenlunde rimeligt i det område, så 81 kvm bør vel koste 1,539 mill. som ejer.
80% heraf er 1,23 mill. og gælden i foreningen ekvivalent til ca. 400.000 kr (bedømt udfra boligafgiften), dermed er ca. 800.000 kr vel fair nok.
For at finde lejlighedens andel af foreningens gæld skal du have fat i et fordelingstal.
Umiddelbart er gælden jo under 200.000 pr. lejlighed i gennemsnit.

Formuen i foreningen er jo ca.:
Den vurderede værdi af ejendommen
minus gælden i foreningen.
Udfra vurderingen (måske den off.) er værdien af andelen altså de ca. 1,1 mill. kr + evt. forbedringer og hvidevarer.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 24th September 2009, 10:43 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Sep 2009
Indlæg: 27
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af lhvitved Se indlæg
"formuen" er det andelsforeningen(s seneste regnskab) _mener_ foreningen er mere værd end den gæld der er i foreningen.

Altså mener foreningen (ved brug af en af de tilladte vurderingsmetoder) at foreningen er f.eks. 100 mill værd, og der er gæld for 20 mill, ja så er der jo formue på 80 mill.

Problemet er her så blot hvordan denne formue opgøres, i et volatilt marked kan det minde om at sælge elastik i metermål, og der er forskellige tommelfingerregler omtalt andetsteds på debatten som er gode at anvende, fremfor at kigge blindt på mæglerens opstilling :-)
Ok, så reelt skal jeg glemme ALT om den der såkaldte formue, og kun forholde mig til den angivne gæld. Det lader til at lejlighederne i foreningen alle ligger i størrelsesordnen 80-85kvm (i hvert fald dem der er sat til salg), så ville det være en overordnet rettesnor blot at sige de 242 enheder delt med gælden på 41.400.000 kr (self omvendt ) og så lægge det til andelsprisen og holde det i forhold til en tilsvarende maks 80% ejer?????????? Eller mangler der noget??
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 24th September 2009, 10:50 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,227
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af merkur Se indlæg
Hurtigt overslgsberegning:

lån per lejlighed 41,5 mio / 242 lejligheder er godt 170.000 lejlighed

maksimalpris på godt 1,1 mio (som sikkert er på en vurdering som ikke ville holde idag). lad os sige den samlede værdi af hele ejendommen er faldet 50 % som andre lejlighder i kbh. - dvs. lejlighden værdi er godt 550.000 kr.

Dvs. du betaler 800.000 for at få en gæld på 170.000 og en bolig med en værdi på 550.000

andelsprisen burde maksimalt være: 550.000 - 170.000 = 380.000 (eller hvis gælden er indregnet i maksimalprisen allerede så 550.000)

Andre med mere viden på området må meget gerne byde ind :-)
Sikken en udregning!
Skal du endelig regne sådan er det vel mere fair således:
Værdi i 2008: 1,1 mill + gæld på ca. 200.000 = 1,3 mill.
Halveret værdi = 650.000
Gæld fratrækkes, så er andelen 450.000 kr værd.
Andelens værdi falder mere end 50%, da gælden i foreningen jo ikke bortfalder.

Men tror ikke på, at du får lov at købe en andel med relativ fair husleje så billigt i 2009-10.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 24th September 2009, 10:55 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,227
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af marille_d Se indlæg
Ok, så reelt skal jeg glemme ALT om den der såkaldte formue, og kun forholde mig til den angivne gæld. Det lader til at lejlighederne i foreningen alle ligger i størrelsesordnen 80-85kvm (i hvert fald dem der er sat til salg), så ville det være en overordnet rettesnor blot at sige de 242 enheder delt med gælden på 41.400.000 kr (self omvendt ) og så lægge det til andelsprisen og holde det i forhold til en tilsvarende maks 80% ejer?????????? Eller mangler der noget??
Helt korrekt!
Det lyder faktisk i mine ører, som om at gælden er ved at være betalt, således at huslejen kan reduceres ved en omlægning til et nyt 4-5% obl.lån over 30 år.
Så den udbudte pris svarer præcist til en kvm.pris på 15.000 kr for en tilsvarende ejer (husk at sammenligne BBR-areal incl. trapper, som typisk er 5-6 kvm mere end tinglyst areal).
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 24th September 2009, 10:55 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Sep 2009
Indlæg: 27
Standard

Ok, det gav jo lidt til eftertanke, men jeg synes der er et ret stort spænd i de to relle priser I kommer frem til, det ene er jo det dobbelte af det andet??

Knapt 400.000 vs. knapt 800.000, hvilken er den mest realistiske pris??
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Skattereform igen igen Skyblue Generelt 41 9th February 2009 09:28 PM
Priserne stiger igen i Stockholm, så nu må Kbh op igen seriøs Generelt 8 13th January 2009 10:34 AM
faor pris andel igen igen moniulven Generelt 6 15th November 2008 03:41 PM
samme melodi igen og igen... birge Generelt 53 10th August 2008 10:04 PM
Vurdering af andelslejlighed (igen igen) Stampe Generelt 13 3rd August 2008 08:21 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 02:11 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2020, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.