Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 12th November 2009, 08:06 AM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard Udlejningsejendomme for 15 mia på vej på tvang.

Lavine af tvangsauktioner på vej

Det væsentlige i denne sammenhæng er, at det vil være svært, at styre salget fra disse konkursboer - ikke, at det ikke vil blive forsøgt.

Dels er der en del, der ikke er kreditforeningsfinansieret. Værdien af dem vil klart afhænge af lejeindtægten. Spørgsmålet er så hvilken udlejningsprocent man kan påregne.
I de tilfælde, at der er tale om udlejede ejerlejligheder, så er det spørgsmålet om de enten kan sælges eller kan genudlejes til prisen. På et eller andet tidspunkt vil det trykke priserne.

Dels er dem, der er kreditforeningsfinansierede, kandidater til en plads i kreditforeningernes samling. Det problematiske bliver her, hvilken værdi disse ejendomme optages til i regnskabet.
Der er ikke nogen tvivl om at kreditforeningerne ønsker at lave en Amagerbank: Optagelse til maksimal værdi, så tabene (regnskabsmæssigt) kan få lov til at blomstre i uendelig tid.

Her bliver det morsomt at se hvilke kriterier man kan slippe af sted med:
Enten til en markedspris med afhændelse indenfor 6 måneder - her bliver der tale om en skønssag, fordi afhændelse af f.eks. 50 ejerlejligheder i Ringsted bliver lidt svært på ½ år - antallet er mere i overensstemmelse med et helt års salg. Det kan så kun lade sig gøre til stærkt - stærkt - reducerede priser, hvilket vil gøre andre boligejere insolvente i omegnen. Ikke noget, der letter kreditforeningernes opgave - eller bankernes for den sags skyld.
Dette er en klar illustration af den katastrofe kreditforeningerne - frem for alle BRF - målrettet har styret imod: Fordi de med vellyst har deltaget i spekulanternes karouseller vil de få et tab fra belåningsværdien til en "normal" værdi; men ikke nok med det: Fordi de har anbragt sig i en ufordelagtig position vil der komme et tvangsafhændingstab.
Det er nok ikke den model kreditforeningerne er varme på.

Der andet kriterie: En tilbagediskontering af lejeindtægter minus viceværtomkostninger mm. med en rente på p.t. 5½%. Det vil nok ikke være akceptabelt at opskrive disse ejendomme løbende med et driftsunderskud, som er den gynge Amagerbanken forsøger at få Finanstilsynet med i.
Det stiller så spørgsmålet om en husleje, der kan kan sikre et driftsoverskud.
Her skal man så lige være opmærksom på, at der en maksimal driftsindtægt, disse lejligheder kan indbringe: Den husleje der på den ene side minimerer lejetabet som følge af tomgang og på den anden side er højest mulig.
Hvis vi vender tilbage til de famøse 310 lejligheder i Ringsted:
Der er nemlig ikke nogen garanti for, at der overhovedet bliver noget driftoverskud, når vicevært og vedligehold er betalt.
I Ringsted er der iflg. DST 5341 etagebeboelser; men kun 4950 er beboede. (herunder formentlig hhv. 310 og 250 i den omtalte bebyggelse) altså en ledighedsprocent på 8½% (nævnte bebyggelse 19½%). Der er således ikke noget, der tyder på at indeværende husleje er specielt attraktiv.
Man skal også være opmærksom på at de andre udlejere evt. vil følge med ned, hvis man sætter en konkurrencedygtig husleje!
Selvom antallet af ledige lejligheder på små 400 ikke umiddelbart synes specielt stort, så vil de trykke huslejen - og indirekte også prisen på ejerlejligheder.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 1st January 2010, 12:50 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2007
Indlæg: 112
Standard

Hej Thomas

Har Du en holdning til om dette (og nyere hændelser) vil smitte af på vurderingerne af andelsboliger i 2010 (da andelsboligforeningens værdigrundlag afhænger af vurderingen af netop udlejningsejendomme)?
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 1st January 2010, 01:22 PM
Banned
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 1,343
Standard

Du kan bande på at den store mængde konkurser på et eller andet tidspunkt vil slå ganske kraftigt igennem på andelsboligernes ejendomsvurderniger.

Andelsboligers ejendomsværdi fastsættes ud fra handelsværdien af tilsvarende udlejningsejendomme, og de mange konkurser trækker naturligvis prisniveauet på udlejeningsejendomme ned, ret kraftigt endda. Derfor vil vurderingerne også falde efterhånden.

Det er dog ikke givet af prisfaldet vil slå igennem på vurderingerne allerede i 2010. Der kan godt være et betydeligt "timelag".
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 1st January 2010, 01:42 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2010
Indlæg: 1,868
Standard Vurderingerne

Får vist ingen betydning for vurderinger nu og her. Ejendomme vurderes hvert andet år, og for udlejningsejendomme er næste gang marts 2011.

Og ja, der får de et ordentligt tryk. Valuarvurderingerne må efterhånden følge med nedad, da de så ikke længere kan finde nogle salg til høje priser.

Lige nu kan de vel stadigt henvise til nogle dyre salg fx. for et år siden som begrundelse for værdien.

Nogen der kender til nye valuarvurderinger på andelsboliger. Hvor meget har de rykket sig.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 1st January 2010, 01:48 PM
Banned
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 1,343
Standard

Skal vi gætte på et fald på 25% ?

Til den tid bliver der er ramaskrig. Ikke alene er selv andelsbeviset faldet til 0 kr. Mange andele vil faktisk også have en mindre værdi end restgælden i foreningen.

Når flexrenten så samtidig rammer 5%, så kommer det til at gøre rigtig ondt i de hårdest gearede foreninger.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 1st January 2010, 02:04 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2007
Indlæg: 112
Standard

Som jeg forstår det udkommer den offentlige vudering i marts 2011. Men foreningerne kan indhente valuarvurderinger årligt hvis det passer dem (eller ½ årligt for den sags skyld). Enig?

Jeg er meget interesseret i at høre om sådanne vurderinger foretaget indenfor det sidste halve år.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 1st January 2010, 02:24 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2010
Indlæg: 1,868
Standard

Tror ikke nyere ejendomme rammes så hårdt. De rammes jo ikke på samme måde af huslejebegrænsninger. Tror mere det er bytte bytte købmand af mindre ejendomme.

Jeg tror de mest mærkbare konsekvenser vil være, at dem der lige har købt vil kræve penge under bordet ved salg, fordi det er ubærligt at tabe så mange penge.

Og så ellers, at flere foreninger vil opleve restanser og efterfølgende eksklusion.

Jeg kan ikke vurdere, hvorfor der ikke rigtigt er noget om det i pressen.

Regelsættet for vurderingerne er præcist det samme som før vurderingerne gik amok i 2006 og 07.

Ja, jeg tror 25 % er vel et godt bud.

Det kunne være spændende at høre hvad nogle valuarer siger til det.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 1st January 2010, 02:27 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2010
Indlæg: 1,868
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af ibanezx Se indlæg
Som jeg forstår det udkommer den offentlige vudering i marts 2011. Men foreningerne kan indhente valuarvurderinger årligt hvis det passer dem (eller ½ årligt for den sags skyld). Enig?

Jeg er meget interesseret i at høre om sådanne vurderinger foretaget indenfor det sidste halve år.
JA, vurderingerne kommer marts 2011.

Hørte om en valuarvurdering, hvor værdien blev nøjagtigt den samme som sidste gang.

Altså en valuar skal vel primært tænke på sin forsikring. Han er foreningens mand og selvfølgelig en lav vurderinger betyder en mistet kunde. Samtidig skal han passe på med at være alt for uvidende.

valuarvurdering er senest en gang hver 18 måned. Og mon ikke en del andelsforeninger lidt frygter den næste.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 1st January 2010, 02:30 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2010
Indlæg: 1,868
Standard

Markedet minder for mig en del om 2007-2009 på ejerboliger. IKke så mange salg og mange udbudte boliger. Og så tog det ellers en pludselig rutjetur.

Mange udbudte boliger til en pris, der svarede til de fede dage.

Det samme sker vel for udlejningsejendomme. De sættes dyrt til salg. Men på et tidspunkt så skal de jo handles, og så finder markedet sin pris.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Tvang Sep 2009 gearet2tænder Generelt 61 5th October 2009 10:00 AM
Udlejningsejendomme på tvang. Thomas Generelt 8 26th September 2009 12:05 PM
Overvurderede Udlejningsejendomme SortKaffe Generelt 3 10th March 2009 01:46 PM
tvang 2007 Thomas Generelt 11 23rd November 2008 08:52 PM
Udlejningsejendomme - andelsværdi praxis Generelt 10 5th February 2008 10:09 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 05:52 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.