Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #31 (permalink)  
Gammel 26th November 2009, 03:53 PM
Member
 
Registreringsdato: Feb 2009
Indlæg: 90
Standard

Thomas - selvom jeg godt kan forstå teorien i din argumentation har jeg svært ved at se at den holder i praksis.

Nu interesserer jeg mig fortrinsvis for strøgejendomme og det er jo begrænset hvor stort et udbud der er af den slags og måske er billigere at bygge en ny lignende ejendom i f.eks. Ørestad eller en tysk forstad, men det bliver det jo ikke til en strøgejendom af.

Egentlig er din argumentation en meget god påmindelse om at man (også i K/S regi) skal holde sig til primære beliggenheder.
Besvar med citat
Sponsored Links
  #32 (permalink)  
Gammel 26th November 2009, 10:23 PM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,960
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af ms645 Se indlæg
Thomas - selvom jeg godt kan forstå teorien i din argumentation har jeg svært ved at se at den holder i praksis.

Nu interesserer jeg mig fortrinsvis for strøgejendomme og det er jo begrænset hvor stort et udbud der er af den slags og måske er billigere at bygge en ny lignende ejendom i f.eks. Ørestad eller en tysk forstad, men det bliver det jo ikke til en strøgejendom af.

Egentlig er din argumentation en meget god påmindelse om at man (også i K/S regi) skal holde sig til primære beliggenheder.
Jo man kan godt tjene penge på fast ejendom, hvis man kan snøre dem, der er endnu mere naive.
Muligvis er der en bund for priserne et eller andet sted meget, meget langt nede - jeg kan bare ikke se den!

Bunden vil ligge, hvor sænket pris giver en større efterspørgsel efter kvm og der ikke bygges flere kvm - så kan markedet cleares!

Indtil videre:
- Der færdiggøres stadig kvm.
- Efterspørgslen kvæles i stadig højere grad af insolvens.
- Arbejdsløshed saver benene af den resterende efterspørgsel.

For strøgejendomme er der nogle ekstra farer!
- Med en borgerrepræsentation styret af afsindige socialdemokrater og radikale, så bliver det pløkumuligt for de forretningsdrivendes kunder at komme til butikken! De kan ikke parkere, de kan ikke cykle for vrælende unger i Christiania cykler! De kan ikke komme frem med hverken bus eller tog, fordi trafikselskaberne også er ledet af socialkammerater! Hvis du har været afhængig af linie C ind til byen, vil du vide, hvad jeg mener!
- De forretninger, der kan betale huslejen på de bedste lokationer har samtidig det mest konjunkturfølsomme: Minkpelse under global opvarmning og kgl porcelæn til pulverkaffe!

Men vi er kun i gang med det første hold krak, konkurser og fallitter i ejendomsbranchen, der skal nogle flere til: Husk Amalienborg var engang husvildebarak - godt nok for kongefamilien; men alligevel.

En anden ting er, at der er ikke meget, der tyder på, at der kommer fut i forbruget med det første.
En måde at fjerne rotter på er, at fange én og sømme den op på ladeporten - den skriger mens den kreperer; rotter er snu - de andre prøver at finde andre jagtmarker end de evige. Ulrikke har en omfattende kollektion, der hyler i hver sin toneart.

Sidst redigeret af Thomas : 26th November 2009 kl. 10:29 PM.
Besvar med citat
  #33 (permalink)  
Gammel 27th November 2009, 06:44 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2008
Indlæg: 4,893
Standard

Flere af de største svenske butikskæder er nemlig blevet så trætte af de danske K/S-selskaber, at de forsøger at slippe ud af deres kontrakter og i hvert fald ikke igen vil leje sig ind i dansk-ejede butikscentre. Årsagerne er, at lejerne alt for ofte oplever en total mangel på vedligeholdelse, at de danske ejere ikke har penge til at udvikle og ombygge centrene, og at selv noget så banalt som at få gruset og saltet om vinteren er en mangel i flere af centrene.

En af de hårdeste kritikere er samtidig en af de vigtigste kunder for de danske K/S-selskaber, nemlig butikskæden ICA, som ejer flere hundrede butikker i Sverige - og som lejer sig ind i flere end 20 dansk-ejede butikscentre.

»De danske K/S-selskaber er ansigtsløse og usynlige, og vi har meget svært ved at komme i kontakt med dem. Nogle enkelte har forvaltere til at stå for kontakten, men ofte møder vi en jurist, som bare kan finde ud af at sige nej til os og vore ønsker,« siger Bo Liffner, der er adm. direktør for ICA Ejendomme og et fremtrædende medlem af flere svenske ejendomsorganisationer.


Svensk butikskæmpe dropper danske selskaber - Ejendomme
Besvar med citat
  #34 (permalink)  
Gammel 27th November 2009, 07:28 AM
Member
 
Registreringsdato: Feb 2009
Indlæg: 90
Standard

Nordstar - ikke rar læsning, men den illustrerer desværre meget godt at mange K/S investorer betragter deres investering som en ren passiv investering. Hvis man skal lykkes med ejendomsinvestering kræver det et aktivt ejerskab, men det kan sagtens foregå gennem K/S modellen.

I artiklen føres dog igen en af de store fordomme til torvs, nemlig at K/S´er kun er sat i verden for at investorerne kan spare skat. Jeg må igen understrege at der absolut ingen reel skattebesparelse er i et sådant projekt. Man har blot fordelen af at kunne arbejde med den udskudte skat i projektperioden.

I øvrigt er det forkasteligt hvis tingenes tilstand er som det anføres i artiklen. Mange af de projekter der er udbudt i Sverige giver et ret højt driftsmæssigt afkast, samtidig med at mange af de udbudte ejendomme var af en ganske høj kvalitet.

Priserne er dog også faldet i Sverige, men størstedelen af projekterne er udbudt fra 2000-04 og her er dagsværdien altså stadig højere end anskaffelsessummen. Det er selvfølgelig klart at de investorer som har købt på toppen står foran massive problemer hvis f.eks. en dansk 2. prioritetsbank forlanger lån afviklet grundet loan to value klausuler.

I praksis sker der dog pt. det at bankerne ser igennem loan to value klausuler så længe at der i projekterne er den budgetterede drift og man i øvrigt kan servicere sine lån. Man kan jo så meget passende tænke over om der mon ikke er nogle banker, der har glemt at nedskrive på den type engagementer.

Det er dog klart at kommer man i en situation hvor lejeren forlader lejemålet, hvilket jo i sig selv forringer værdien af en ejendom (ihvertfald i det nuværende marked), kan man nok forvente at 2. prioritetsbankerne forlanger lån indfriet straks og der vil der være nogle investorer der får det svært.

Ovenstående ændrer dog ikke på at der kan tjenes penge på ejendomsinvesteringer - også i K/S form - men fokus skal være på drift, ikke på budgetterede værdistigninger eller de forholdsvis beskedne skattefradrag.

God dag

H.
Besvar med citat
  #35 (permalink)  
Gammel 27th November 2009, 08:23 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2008
Indlæg: 4,893
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af ms645 Se indlæg
Nordstar - ikke rar læsning, men den illustrerer desværre meget godt at mange K/S investorer betragter deres investering som en ren passiv investering. Hvis man skal lykkes med ejendomsinvestering kræver det et aktivt ejerskab, men det kan sagtens foregå gennem K/S modellen.

I artiklen føres dog igen en af de store fordomme til torvs, nemlig at K/S´er kun er sat i verden for at investorerne kan spare skat. Jeg må igen understrege at der absolut ingen reel skattebesparelse er i et sådant projekt. Man har blot fordelen af at kunne arbejde med den udskudte skat i projektperioden.

I øvrigt er det forkasteligt hvis tingenes tilstand er som det anføres i artiklen. Mange af de projekter der er udbudt i Sverige giver et ret højt driftsmæssigt afkast, samtidig med at mange af de udbudte ejendomme var af en ganske høj kvalitet.

Priserne er dog også faldet i Sverige, men størstedelen af projekterne er udbudt fra 2000-04 og her er dagsværdien altså stadig højere end anskaffelsessummen. Det er selvfølgelig klart at de investorer som har købt på toppen står foran massive problemer hvis f.eks. en dansk 2. prioritetsbank forlanger lån afviklet grundet loan to value klausuler.

I praksis sker der dog pt. det at bankerne ser igennem loan to value klausuler så længe at der i projekterne er den budgetterede drift og man i øvrigt kan servicere sine lån. Man kan jo så meget passende tænke over om der mon ikke er nogle banker, der har glemt at nedskrive på den type engagementer.

Det er dog klart at kommer man i en situation hvor lejeren forlader lejemålet, hvilket jo i sig selv forringer værdien af en ejendom (ihvertfald i det nuværende marked), kan man nok forvente at 2. prioritetsbankerne forlanger lån indfriet straks og der vil der være nogle investorer der får det svært.

Ovenstående ændrer dog ikke på at der kan tjenes penge på ejendomsinvesteringer - også i K/S form - men fokus skal være på drift, ikke på budgetterede værdistigninger eller de forholdsvis beskedne skattefradrag.

God dag

H.
Kan du så forklare hvorfor disse ejendomme købes af k/s'er og ikke af professonelle investorer som ATP og PFA som må siges at have forstand på ejendomme.
Besvar med citat
  #36 (permalink)  
Gammel 27th November 2009, 09:03 AM
Member
 
Registreringsdato: Feb 2009
Indlæg: 90
Standard

Nordstar - det er min opfattelse at de to nævnte aktører begge fortrinsvis fokuserer på indenlandske ejendomsinvesteringer. De kan jo i øvrigt heller ikke købe alt hvad der er til salg.

Dit spørgsmål er jo egentlig lidt pudsigt, for du kunne lige så godt spørge om hvorfor ejendommene overhovedet udbydes til salg hvis det nu er så god en investering, og det kan der jo være mange gode forklaringer på.
Besvar med citat
  #37 (permalink)  
Gammel 27th November 2009, 11:12 AM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,960
Standard

Igen: Nu kender jeg kun modellen fra trusserederne: Men Ponzi-sceamet var dengang:

Binder dig for en skibsanpart på 100.000 kr. Indbetaler 10.000 kr. Kan forhåndsafskrive på de 100.000 kr.
Det skulle også kun give en skatteudsættelse, fordi fortjenesten fra skibenes drift skulle give indtægter.

Problematisk var følgende:

1) Disse skibe gav ikke overskud - en af mine bekendte beså nogle af disse skibe efter nogen års drift - tja vedligeholdet var ikke det bedste, for nu at sige det pænt. Det blev helt gode skibe - efter de havde fået skiftet hovedmotorerne.....og en del af pladerne.... og var blevet ombygget.

2) Ideen var så, at når skattefordelen var opbrugt, så investerede man i nye skibe. Det knækkede godt nok nogen, der havde mange af disse projekter - dengang fragtraterne faldt.

Der er altså det ved den slags projekter, der er finansieret via en skatteudskydelse: De er ikke risikable - de er sikre tabsgeneratorer. Det er fordi, man skal have nye projekter til at afløse skatteudsættelsen - et rigtigt Ponzi sceame. At de fleste så var heldige, at lortet brød sammen for inden med indbetaling af hele garantisummen - det er noget andet.
Besvar med citat
  #38 (permalink)  
Gammel 27th November 2009, 11:39 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2008
Indlæg: 4,893
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af ms645 Se indlæg
Nordstar - det er min opfattelse at de to nævnte aktører begge fortrinsvis fokuserer på indenlandske ejendomsinvesteringer. De kan jo i øvrigt heller ikke købe alt hvad der er til salg.

Dit spørgsmål er jo egentlig lidt pudsigt, for du kunne lige så godt spørge om hvorfor ejendommene overhovedet udbydes til salg hvis det nu er så god en investering, og det kan der jo være mange gode forklaringer på.
Point taken. Men så danske ejendomme for de to aktører og for udenlandske ejendomme, hvorfor går svenske institutionelle ikke ind og køber de her nævnte ejendomme?

Jeg mener ikke at der er noget odiøst i at investere i erhversejendomme eller skibe. Faktisk er det logik at der er nogen der investere i den slags aktiver. De har været investeringsobjekter i hundrede år og vil fortsat være det.

Man skal blot være opmærksom på at det er et benhårdt marked og at lejere i de fleste tilfælde er langt stærkere end udlejere, når disse er svage k/s'er.

Det helt afgørende er købsprisen på ejendommen, samt at man kan levere en fornuftig drift.

Sidst redigeret af Nordstar : 27th November 2009 kl. 11:42 AM.
Besvar med citat
  #39 (permalink)  
Gammel 27th November 2009, 12:13 PM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,960
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Nordstar Se indlæg
Det helt afgørende er købsprisen på ejendommen, samt at man kan levere en fornuftig drift.
Ja og det er der den ikke hænger sammen på sigt!

Ko = {(L-V)/(1+R)^1} + {(L-V)/(1+R)^2} + {(L-V)/(1+R)^3} + ... + {(L-V)/(1+R)^n}

L = leje
V = vedligehold
R = rente
Ko = tilbagediskonteret nutidsværdi

1) Når renten er lav, er der et argument for, at det nok skal betale sig på et eller andet tidspunkt; men formlen går ud fra at renten er konstant.
2) Lejen kræver en stillingtagen dels til lejen; men også udlejningsprocenten. Her vil man maksimere omsætningen; men det kræver, at man har en rimelig opfattelse af prisfølsomheden.
3) Vedligeholdet, som man antager følger en badekarskurve: Stort vedligehold de første år, der hurtigt falder til et minimum, hvorefter det stiger langsomt til at begynde med - og så hurtigere (det gælder i hvert fald for maskiner)
Problemet er, at de fremtidige betalinger på langt sigt, som man stoler på, når man trøster sig med, at på langt sigt går alting over - ja de bliver som følge af udskudt vedligehold og lejetab i den mellemliggende periode - ja de er ikke meget værd.

Der er i den nuværende situation indbygget ikke en; men adskillige kritiske forhold:
a) Holder renten sig lav?
b) Kan man holde på både leje og lejere?
c) Kan man styre vedligeholdet?
Besvar med citat
  #40 (permalink)  
Gammel 27th November 2009, 02:46 PM
TGJ TGJ er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2008
Indlæg: 627
Standard

I sidste ende er problemet jo prisen, hvorfor sælge til 100 mio til ATP, hvis man kan finde en stribe amatører, der køber til 150.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
BRF Konkurs? newbee Generelt 24 17th July 2009 09:33 PM
Går SAS konkurs? ledig Off-topic 3 10th July 2009 08:25 PM
Ejer konkurs buffes Generelt 8 26th April 2009 02:35 PM
150 mia kr i konkurs - USA xwing99 Generelt 3 17th April 2009 10:25 AM
AZ Huse erklæret konkurs cirb Generelt 4 22nd January 2008 07:12 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 03:22 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2014, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.